原标题：【中道财税原创】工业厂房转让的涉税处理！

　　近期，总有不少小伙伴们咨询工业厂房的相关税收政策，与房地产开发企业相比，工业厂房的销售有没有什么不同呢？今天我们来探讨一下！

　　工业厂房是用于工业生产过程中的房屋，除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋，都属于工业厂房的范畴。也就是说，工业厂房本质上还是不动产，转让时应该按照销售不动产的原则来处理。那么相应的税金应分别怎样交纳呢，与房开企业新房销售方式交纳的税金有什么区别呢？下面我们来举例说明：

　　案例：A公司（非房地产开发企业），销售一栋工业厂房（2018年7月自建），转让价款为1090万元，增值税税率9%。重置成本价为1000万元，成新度折扣率60%。A公司取得土地使用权所支付的金额，以及发生的建造成本等支出已取得合法有效凭证，其中支付的土地价款500万元，取得的专用发票上显示的进项税额为60万元。A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。A公司为增值税一般纳税人，拍卖该厂房适用一般计税方法计税。

　　根据财税2016年36号文的规定，纳税人转让不动产，适用一般计税方法的，增值税税率9%。那么能不能适用36号文中的土地价款抵减销售额呢？我们来看看具体的规定：

　　原来只有房地产开发企业可以适用这个土地价款抵减政策。由于A公司是非房企，所以A公司应缴纳的增值税销项税额为：

　　因转让工业厂房，A公司应缴纳的增值税税额为：

　　城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人依法实际缴纳的增值税为计税依据。

　　根据《国家税务总局公告2021年第8号》以及《财政部、税务总局公告2022年第13号》相关规定：小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额。

　　A公司应就收到的转让价款，按照不含税收入并入应纳税所得额，计算企业应纳所得税额，并结合企业情况判断是否可以适用税收优惠政策。

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：“应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”税率是价款的万分之五。

　　因此，A公司销售厂房应交纳印花税为：

　　土地增值税的扣除项目有两种计算方式，一种是新房销售，另一种是旧房销售。那么新房和旧房如何判断呢？根据：

　　显然A公司销售使用过的工业厂房，是属于旧房销售的范畴，应当按照旧房销售缴纳土地增值税！

　　但如果A公司销售的是未使用过的工业厂房呢？是否可以享受新房销售的加计扣除政策呢？

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》相关规定：对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　根据以上政策可以看出，新房销售的主体仅限于房地产开发企业！所以说，如果A公司销售的是未使用过的工业厂房，是不可以按照新房销售的加计扣除政策处理的！

　　故在本案例中，A公司应当按照旧房销售的方式计算土地增值税，具体如下：

　　① 评估价格：重置成本价×成新度折扣率=1000×60%=600（万元）

　　② 转让环节交纳的税金：3.6+0.5=4.1（万元）

　　以上就是小编对于非房企转让工业厂房的涉税处理分析，当然在执行的过程中，各个地区的税务机关执行口径可能存在差异，企业需要在现有政策的基础上，结合具体业务，提前判断对企业有利的适用政策，并按此思路与税务机关沟通。

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