【序】5月12日，中南高科产业集团有限公司向港交所递交了招股书。今天，我们就招股书披露出来的消息，对中南高科做一个简单的透视。

　　我 們 是 中 國 領 先 的 以 服 務 先 進 製 造 業 為 核 心 的 產 業 園 區 開 發 及 運 營 商，提 供 集 產 業 研 究 策 劃、園 區 開 發、產 業 資 源 導 入 及 產 業 園 綜 合 運 營 服 務 於 一 體 的 綜 合 服 務。我們已深耕長三角地區，並成功向珠三角地區及環渤海經濟圈擴展業務，同時也將業 務拓展至中西部蕞具增長潛力省會及主要城市。截至2021年2月28日，我們擁有70個 產 業園項目的項目組合，包括在45個城市的約2.8百萬平方米已竣工建築面積、約4.1百 萬 平方米開發中規劃建築面積及約4.0百萬平方米持作未來開發的估計建築面積。此外， 截 至2021年2月28日，我們已就25個待建產業園項目訂立投資協議，覆蓋有關項目头部 階段估計總建築面積4.2百 萬 平 方 米。我 們 現 時 正 在 辦 理 中 國 必 要 監 管 程 序 以 取 得 該 25個待建產業園項目的國有土地使用權證或訂立土地出讓合同。截至同日，我們與業 務夥伴已訂立合作或收購協議，以開發八個產業園項目，該等項目的估計建築面積為 1.3百 萬 平 方 米，並 正 進 行 土 地 收 購 流 程。根 據 仲 量 聯 行 行 業 報 告，截 至2020年12月31 日，我們在中國所有製造業產業園區開發及運營商中覆蓋城市數量排名头部及總建築 面 積 排 名 第 二。截 至 同 日，就 製 造 業 產 業 園 建 築 面 積 而 言，我 們 在 長 三 角 地 區、珠 江 三 角 洲 地 區 及 環 渤 海 經 濟 圈 中 分 別 排 名 第 三、第 二 及 第 二。截 至2020年12月31日，實 際已入駐我們產業園區並有工商註冊的企業總數達到1,879家，根據仲量聯行行業報告， 我們已入園企業數量在中國所有製造業產業園區開發及運營商中排名全國头部。我們擁有豐富的行業經驗，因此更能深刻理解地方政府與入駐企業的需求。通過 提供集產業研究策劃、園區開發、產業資源導入及產業園綜合運營服務於一體的綜合 服 務，我 們 能 夠 滿 足 地 方 政 府 和 入 駐 企 業 的 全 方 位 需 求，幫 助 其 解 決 痛 點，為 其 創 造 價值，因此我們具有強大的市場開發能力。我們強大的產業資源導入能力為服務園區 價值鏈提供堅實的基礎。我們為園區提供綜合服務的能力及數字化管理體系，支持入 園企業可持續發展。憑藉強大的產業園開發能力，我們亦在發展潛力巨大的地區積累 豐富土地儲備，對我們過往的成功至關重要，並將繼續推動日後的可持續長期增長。– 2 – 概 要 本文件為草擬本。其所載資料並不完整及可作更改。閱讀本文件有關資料時，必須一併細閱本文件首頁「警告」一節。我 們 已 構 建 園 區 建 設 和 運 營 的 標 準 化 程 序，在 確 保 產 品 及 服 務 的 質 量 始 終 如 一 及 營 運 效 率 的 同 時 降 低 成 本，使 我 們 在 不 斷 擴 展 業 務 運 營 中 複 製 成 功 的 園 區 項 目 案 例。我們在往績記錄期間的高速增長源於我們產業聚焦以及標準化的運營模式。我們 在2018年、2019年、2020年新增獲取產業園項目數量分別是12個、20個 和30個。我 們 的 收入由2018年的人民幣461.0百萬元大幅增加至2019年的人民幣1,977.2百 萬 元，並 增 加 至2020年的人民幣4,613.1百萬元，2018年 至2020年的複合年增長率達到216.3%。我們的 毛利由2018年的人民幣157.1百萬元大幅增加至2019年的人民幣665.7百萬元，並增加至 2020年的人民幣1,292.2百萬元，2018年 至2020年的複合年增長率達到186.8%。根據仲量 聯行行業報告，我們在2020年的收入年增長率在中國所列的製造業產業園區開發及運 營商中排名全國头部，並遠高於排名第二的同行企業。

　　现有70个产业园，包括45个城市280万已竣工面积、410万开发中规划面积、400万未来开发的估计面积；

　　已签订投资协议25个待建产业园，估计总建筑面积420万平方米；

　　正在收购8个产业园，估计建筑面积为1.3百万平方米，正进行收购流程；

　　近三年项目新增数量分别是12个、20个和30个。

　　已竣工和在在开发面积应该基本靠谱，其它的我觉得就就当做未来土储，看看就行了，落地的时间和规模都有不确定性。

　　单价方面，2018-2020年，已确认每平方米平均售价为2972元、3163元、3181元。

　　总收入方面，2018年461.0百万元-2019年1977.2百万元-2020年4613.1百万元，三年复合年增长率达到216.3%；

　　收入结构来看主要销售物业，简单说卖厂房，分别占同期总收入的99.3%、98.4%及99.3%；收入规模的快速攀升是值得肯定的，毕竟不靠3P、一级开发收入做到近50亿元，这个收入规模在产业地产里算很高的了。产业园运营服务收入由2019年的670万元增加至2020年的2630万元，这个占比不到从1.5%跌到0.7%，我觉得暂时就不用看了。。。这个概念市场估计也不会认。

　　毛利2018年157.1百万元-2019年665.7百万元-2020年1292.2百万元，三年复合年增长率达到186.8%；由此计算三年毛利率34.1%、33.7%、28%。

　　2020年公司净资产收益率达35.7%；

　　净利润分别为-925.7万元，1.76亿元及2.93亿元，19-20净利润率8.9%、6.35%，

　　就厂房而言这个毛利率应该也算正常，水分不会很大；但是我觉得更应该关注净利率，也就是去掉三费和税金之后，这个净利率并不高，反而说明三费占比很高，这是目前产业地产很大的一个问题。

　　2018年-2020年，该公司分别录得合同负债11.86亿元、22.56亿元及41.43亿元；银行及其他借款总额分别为1.68亿元、9.52亿元、23.14亿元；净资产负债比率为约1.0倍、1.7倍及0.6倍。

　　截至2021年3月31日的未偿还银行及其他借款总额为28.09亿元中，6.66亿元须于12个月内偿还，而21.44亿元须于一年后偿还。

　　偿债压力不小，这个恐怕是当前IPO的直接动力。产业地产融资能力弱，股东输血应该是当前主要来源，如果IPO成功一方面可以缓解偿债压力，另一方面也利于以后发长期、低利率的债券甚至做REITS。

　　每平方米平均384元、344元、376元，平均土地获取成本占平均售价的12.9%、10.9%、11.8%。

　　作为工业地产来说，这个土地价格中规中矩，但是未来的更多难度在于土地的获取

　　首先，如果上市成功，国内产业地产有一家工业地产为主的上市公司，对整个行业都是一件好事。他能进一步规划行业标准，制定项目标杆，有利于其它参与者更好的规划自己的发展路径。

　　但是我们冷静来看，作为中南快速发展的背后，是同样快速增长的负债，46亿元的营收对应40亿的负债，这个压力还是巨大的，华夏当前的艰难就是前车之鉴。不过好在中南的产品是属于产业地产中的快周转产品，在当前经济情况下去化应该没有太大问题，但是下一步是不是还是这样快速膨胀发展，是中南需要仔细思考的。

　　另外产业地产由于项目单体规模小，营收低，因此三费占比过高的问题相当突出，假如资金成本同样的情况下，营销+管理住宅现在能控在5%左右，产业地产往往要到10%。如何降低成本或者说增加利润，这是需要企业去锻造自己核心竞争力的关键。

　　另外产业地产操作难度相对更专业，高级人才流失一直是个大问题。而中南通过股权激励让管理层持股了，这才能进一步激发中高层的执业积极性并且给与利益分享，这也给业内开了一个好头。

　　蕞后希望中南能够上市成功，通过上市进行一次自我的迭代升级，同时也给业内带了更多的样本和标杆。

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