专业化产业园是目前各方政企均关注的内容，相对于综合性产业园，专业化产业园运营的难点，在于需要对产业有深入的了解，并提供相应的特色服务配套。本文以生物医药、医疗器械、集成电路、“智能”+产业为重点，对相关领域产业园的特色服务配套进行了梳理总结，为进一步的园区运营和研究提供相关支撑。

　　9月17日，《天津市主题产业园区建设实施方案(2021—2025年)》正式印发实施，明确提出到2025年底计划建成30个市级主题产业园。

　　4月7日，上海全球投资促进大会对全市40个特色产业园区进行了整体推介，包括集成电路、新型显示、生物医药、机器人、海洋装备、数字经济等领域的产业园。

　　3月2日，《四川省“5+1”重点特色园区培育发展三年行动计划（2021—2023年）》正式印发，到2023年底，四川将建设100个左右贯彻新发展理念、优势突出、创新功能完备的重点特色园区。

　　2月26日，《东莞市战略性新兴产业基地规划建设实施方案》发布。东莞提出，投入200亿元构建战略性新兴产业基金，布局7大战略性新兴产业基地。

　　各地政府都越来越重视聚焦特定产业领域的专业化产业园（也叫主题产业园或特色产业园，既可以是独立的园区，也可以是园中园或产城项目中的产业园部分），同时，近期，各大知名产城开发运营商新签约或开工的项目也多为专业化产业园区，如联东的东莞水乡湾区数字科技智造中心、青岛生命健康城、佛山桂城总部经济港、宝山机器人创新港等，深投控与龙岗区政府、深圳市特区建工集团有限公司将合作打造的宝龙生物药创新发展先导区，金地威新在成都龙潭工业机器人产业功能区内的人工智能创新基地，中南高科的光电产业园、智能制造产业园等，中集产城的惠州新一代技术产业园。

　　为何政企都如此关注专业化产业园？

　　相较于综合性产业园，专业化产业园运营的关键在哪里？

　　一、专业化产业园区为何受到青睐？

　　目前，关于综合性产业园区优势逐渐减弱、专业化产业园优势更为突出的文章已经较多，此处不做详细分析。专业化产业园的优势，总结下来，主要是几个方面：

　　一是综合性产业园因多采取类住宅、高周转的打法，不重视产业和运营，与政府要求背道而驰，越来越不受地方政府青睐；而专业化产业园有利于形成产业集聚和推动地方产业创新发展，符合各地政府需求。

　　二是专业化产业园在产品设计和产业配套时就已经考虑产业特征，与企业的需求更加匹配，招商更有优势。

　　三是专业化产业园能形成产业生态圈，使得客户更有黏性，也更能吸引专业投资基金。

　　四是专业化产业园因前两点因素，客户的成本预算弹性更高，能接受的售价和租金会更高，租约也更长，加上产业投资等运营收入，相对于同样自持比例的综合性园区而言，资金回本的时间会更短。

　　二、专业化产业园运营的关键是什么？

　　对于很多房企转型产业地产的企业，和初入产业园开发运营的国有企业而言，产业园运营经验还较为欠缺。在运营为王的时代，要打造好专业化产业园区，就要在充分发挥自身既有优势的基础上，在同步开展综合性产业园、科创园区运营的同时，提前进行专业化产业园相关谋划布局，修炼好产业运营基本功。

　　而相对于综合性产业园，专业化产业园运营的难点，在于需要对产业有深入的了解，并提供相应的特色服务配套。

　　专业化产业园区的前期调研和研究非常重要，是做好园区开发运营的前提。除了常规应做的目标项目周边总体情况调研、产业基础和创新资源调研，以及相关规划、政策的研究之外，还应包含产业研究。产业研究可主要针对重点目标产业的研究，如当下热门的智能制造、5G、人工智能、生物医药、机器人、新型显示、新能源汽车、新材料等。

　　开展产业研究需要了解市场潜力和市场风险、技术发展趋势、投资热点、产业分布、产业发展模式和特色等，同时还需调研相关产业领域企业对于产业配套、园区产品设计的需求等。前期的产业研究和深入摸底调研的成果将运用于选址、定位、招商、运营服务、产业投资等园区开发运营全过程。

　　而除了运营人员需要对产业非常了解之外，招商人员也需要成为行业的专家能手。如今园区竞争已经进入白热化阶段，优质企业是各地区各园区争抢的对象，且新兴产业科技含量高，具有极强的专业性，招商人员只有对园区主导产业非常熟悉，成为了行业专家，在与意向客户沟通交流时才能够与其在同一个语言体系中对话，同时也才能及时辨别各种信息的真伪。对专业化产业园的招商团队而言，懂产业懂运营是比销售技巧更重要的评判标准。

　　去年火爆全网的合肥市政府，被称为“中国蕞牛逼的风险投资机构”。合肥探索出的“引进专业团队——国有资本投资引领——项目落地——通过上市通道退出——循环支持新项目发展”的产业运作模式值得借鉴，然而更重要的一个前提，是合肥的“豪赌”投资是建立在对产业规律深度理解之上的。据《安庆日报》报道，从市领导到普通招商人员，合肥市有一大批人在研究产业。行业协会网站、产业发展报告、上市企业招股说明、企业新闻、机构分析通通都要看，只有成为一个类似于投行专家的人，才能和企业“在一个频道对话，打动他们、引进他们”。

　　此外，产业集聚和培育方面在国内领先的苏州工业园区内的多个国企，也非常重视有产业背景的人才招聘，中新集团的一线%有产业背景，苏州生物医药产业园的招商人员也多是懂行业、懂商业、懂服务的专业人才。

　　包括基础服务配套和增值服务配套。其中，增值服务配套主要包括孵化培育服务、金融服务、知识产权服务、海内外资源对接服务、产学研服务、知识分享服务、信息服务、高科技项目申报等。这些服务专业性强，具有一定程度的稀缺性，可根据运营方实力和园区实际情况酌情提供，多数增值服务可充分利用第三方服务机构，运营方主要搭建平台用以链接园区企业和第三方。一般情况下，研发创新占比较高的园区对增值服务要求更高，生产制造占比较高的园区需求相对较少。

　　对于专业化产业园，在一般配套的基础上，通常还需要进行特色服务配套，即针对园区主导产业特征和需求的个性化运营服务，如特定领域的公共技术平台、检测中心、公共实验室等，一些特殊的厂房、仓库等设施，及行业交流平台等，其中平台类服务既可引入单个的检测检验中心、实验室，也可自建或引进涵盖研发到产业化全链条技术服务的一站式服务平台，如苏州百拓生物、飞镖加速器等。

　　对涉及研发功能的园区而言，一般会配套相关产业领域的公共技术平台、检测中心、公共实验室、创客平台等，并组织各类行业交流平台。此类配套的核心功能，是为中小企业和初创企业提供研发工具/设备、分析评估或检验检测等功能，为企业节约资金，或使得无法建设购买硬件设施的研发团队免费或低成本使用研发设备，并能节约繁琐事项所耗费的精力，让研发人员更专注于研发创新。此类配套，一方面能够培育出创新型企业，另一方面能够吸引更多主导产业领域内创新型企业的集聚，更有助于产业生态和创新生态的打造。

　　对生产制造类园区而言，此类配套的核心功能是通过提供智慧工厂服务、共享工厂服务和企业所需的特殊物品仓储服务、污染排放处理服务、安全管理服务等，有效降低入驻企业的经营成本和安全管理成本。

　　特色服务是专业化园区的核心竞争力。同时需要注意，除一些特殊的硬件设施外，其他特色服务大多不是一步到位，而是根据园区发展阶段逐步推进的

　　表：部分专业化园区特色服务配套参考

　　备注：以上内容仅供参考，园区实际配套应在深入调研的基础上进行配置

　　生物医药类产业园（以创新药研发为主）特色服务配套

　　生物医药是典型的技术密集型和资金密集型产业，也是一个“长周期、高风险”行业，对于公共服务、研发服务需求非常大，CRO、CDMO、CMO、CSO等医药研发、生产及销售外包行业发展也都非常迅速。又加上由于生物医药产业细分领域非常多，相对于其他产业园区，生物医药产业园对于运营方的产业知识储备和运营能力要求更高。根据国内知名的生物医药产业园的情况来看，分析测试类公共技术平台、GMP 厂房或GMP验证服务、第三方医药研发外包服务机构等，属于比较核心的服务配套。

　　苏州生物医药产业园（Biobay）。Biobay的开发运营单位苏州工业园区生物产业发展有限公司是苏州工业园区管委会直属企业。其运营服务包括通过自建(BioTOP)、合作（德·迈杰转化医学）、投资（苏桥生物CDMO服务平台）等多种形式建立公共技术服务平台，打通生物医药产业研发转化整个服务链条；引进了冷泉港亚洲会议中心，并搭建各类高规格专业化的论坛、沙龙、会议等交流平台，如为医疗器械创新提供投资和法规服务的交流平台Device China，邀请业内专家开展的每月园内企业沙龙，以及联合ChinaBio举办生物产业合作论坛等；组建了由合作论坛与科技联盟组成的产业联盟，帮助创业公司获取行业资源；采用与国际化基金合作成立产业基金和产业直投的方式，为初创企业提供资金支持。【该园区的运营服务在园区的发展甚至是苏州生物医药产业的发展中起了关键作用，值得重点关注】

　　中关村生物医药园。总建筑面积 3 万平方米，同时配备了 49个可供企业独立使用的标准实验室。建设了开放的生物工程 GMP 中试车间、分子生物学实验室、药物合成与制剂实验室、分析检测实验室、无菌试验室，配备了 200 多台套仪器设备。结合硬件条件建设，联合中国疾病预防控制中心、北京生物技术与新医药产业促进中心、中国农业大学、北京动物实验研究中心等多家机构和园内具有平台技术优势的多家企业共同组建了工程化发酵技术、分离纯化技术、分析检测技术、药品注册、 GMP 体系建设、资金融通等专业技术服务体系。

　　光谷生物医药园。位于光谷生物城。特色服务配套方面主要为专业服务平台光谷生物城体外诊断试剂加速服务平台（其中包含GMP标准厂房、公共实验室等），为企业提供从诊断试剂产品完成研发到获得产品文号的一站式服务。同时，也落户了湖北省食品药品监督管理局东湖分局。

　　张江药谷。张江的特色服务主要包括平台和政策两类。在一系列大科学设施、大科研机构的基础上，引进建立了飞镖加速器、JLab、药谷平台等一大批高水平共享实验室，并率先开展药品上市许可人制度、医疗器械上市注册人制度、研发用品入境便利化等制度试点。

　　医疗器械企业对于特色服务配套方面，主要需求是医疗器械的测试和检验服务平台，因此部分知名园区会引进省市医疗器械检验平台及相关检测检验类平台的分支机构或服务窗口。

　　如江苏医疗器械科技产业园引进江苏省医疗器械检验所苏州分所、医疗器械可用性测试平台等服务平台，提供产业配套资源；

　　深圳南山医疗器械产业园在相关机构的支持下设立了深圳市医疗器械检测中心南山检测服务窗口、深圳市计量质量检测研究院南山检测服务窗口、深圳市南山区全自动临床检验仪器共性技术平台服务窗口。

　　此外，部分医疗企业有环氧乙烷消毒、灭菌外包服务需求，以及研发服务外包需求，因此部分知名园区会建设MDS/环氧乙烷灭菌服务平台，引进或建设CRO\CRMO等服务平台。

　　如武汉高科医疗器械园，位于光谷生物城，园区搭建了十大产业平台，包括医疗器械专业技术服务平台、MDS灭菌公共技术服务平台、医疗器械科技成果和产品展示服务平台、专家委员会、医疗器械仓储物流中心、医疗器械CRMO创新中心、AI病理诊断平台、科技信息共享服务平台、投融资服务平台、孵化平台。

　　昆山医疗器械高科技产业园的配套服务平台包括医疗器械检测平台、工程工艺转化实验平台、国际GLP标准动物实验平台、环氧乙烷灭菌服务平台、临床CRO公共服务平台。

　　集成电路设计工具、IP复用、MPW以及测试设备成本往往很高，因此IC设计类园区会建设提供包含EDA工具、IP开发复用、测试、流片等服务的公共技术服务平台。

　　国家集成电路设计产业化基地（8个）都已建立了具有一定基础的IC设计技术服务平台，包括EDA工具、MPW流片、IP开发和复用、测试验证、SoC设计服务、人才培养、创新应用推广等服务。

　　成都国家“芯火”双创基地为小微企业、初创企业和创业团队提供EDA工具、IP资源、测试、流片等技术服务，为行业提供高峰论坛、技术交流、人才培养、项目路演、产品推广以及产业政策辅导、知识产权交易等孵化服务

　　集成电路制造类企业有危化品仓库的仓储需求，因此部分集成电路产业园配建了危化品仓库。

　　如中科创新产业园，其危化品仓库包含氢气站、硅烷站、氮气站及甲类仓库等。危化品仓能够切实有效的降低入驻集成电路企业的经营成本和安全管理成本，成为入园企业高度依赖的公共服务配套。另外还有整体供电容量配置30000KVA，保障了企业供电需求。

　　华清·合肥表面处理基地，是打造5G及半导体、集成电路新材料产业聚集区，该基地配建了日处理１万吨工业废水的“废水处理中心”，以及甲类危化品仓储和配送中心。

　　“智能+”类产业园一般包括人工智能产业园、智能机器人产业园、智能制造产业园等，这三者是属于交叉或包含的关系。除了人工智能和机器人，智能制造细分领域还有工业互联网、移动智能终端（可穿戴设备、AR/VR等）、零部件、智能网联汽车、3D打印、大型智能装备等。一般来看，名称为人工智能产业园、机器人产业园的大多偏创新创业，部分机器人产业园也以生产制造为主；名称为智能制造产业园的，多数偏生产制造。

　　与生物医药这类长周期高风险的行业和集成电路这类难度较高的材料行业不同，我国人工智能、机器人、移动智能终端行业的创新大多聚焦于行业应用端，由于应用领域广泛、出成果快，因此创新活跃度非常高，同时对公共技术平台的要求相对前面几个产业领域要稍低，除了部分机器人产业园区会配套以检测检验平台为主的公共技术平台之外，更多地是提供以创业服务、中试车间为主的全链条服务平台。

　　其中检测检验平台方面，近两年国家机器人检测与评定中心的上海总部和广州、重庆、沈阳分中心相继投入使用；

　　全链条服务方面，资源支持和物理空间支持均有，且资源支持更重要，资源支持包括技术、资金、供应链、市场等。以松山湖国际机器人产业基地和南京麒麟人工智能产业园为例：

　　松山湖国际机器人产业基地。该基地可以说是蕞成功、创新蕞活跃的机器人产业基地之一，以行业领军人物李泽湘为核心，基地从人才培养开始，到提供技术支持、创业导师指导、资金支持、供应链资源、行业资源等全流程服务支撑，并配套15000平方米的共享孵化研发空间和24000平方米的共享中试车间和实验室。

　　松山湖国际机器人产业基地创业支撑

　　南京麒麟人工智能产业园。该项目总建筑面积约48万m2，重点建设孵化器、加速器、中试用房及相关配套。该产业园的核心创新平台，为南京机器人研究院。研究院拥有从研发到产业化的完整服务体系，其中研发体系包括机器人、人工智能、智能制造三大研发中心，产业化体系包括机器人产业发展基金、各类成果转化服务平台、多个公共技术平台、多个创客空间等。2020年5月中科院计算所南京研究院也落户该区域。

　　智能制造领域企业一般需求是工业设计、工业互联网、共享工厂等。

　　以新乡智能制造产业园为例，产业园内“沈阳机床·新乡5D智造谷”项目，是典型的共享工厂，中小企业只需“按时间、按零件、按价值”付费，就可以拥有高端智能机床的使用权，还能享受5D智造谷的免费打样件、零门槛操控培训、免费质量检测、共享管理标准等个性化服务。园区内的企业在共享工厂的加持下，在几个月的时间产能就能快速提高十几倍，节约了几年甚至10年的时间。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
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