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　　原标题：一夜之间，产业园区变天了？净利暴跌，未来如何？

　　回顾2021年，是颠覆之年，也是开创之年。

　　前有房地产政策严控，对以“产业”之名行“房地产”之实的企业关上一扇门；后有公募REITs的成功发行，为产业园区的融资和运营打开新的赛道，同时疫情的频发也加速了园区从线下到线上的演进，IT的全面渗透又将数字化赋能园区运营管理。

　　2022进度过半，各大园区运营商依旧面临着严峻的考验。变化总在发生，每一刻都是新的开始，如何能够看清变化背后的本质，在变化中寻求机遇、明确发展方向是非常重要的。方升研究从市场端、政府端、运营商端这三个大方向，回顾总结，抽丝剥茧，为大家展开2022年产业园区的新局势。

　　首先是心态的变化，心态决定结果；其次是数据的变化，数据决定方向。

　　2021年方升研究团队做了大量的市场调研，发现这一年园区人的心态发生了很大的变化，“又难又卷”、“收入缩减”、“民营难做”是大部分园区人对2021年蕞直接的感受，共性的感受背后反映的是行业发展阶段的变化，呈现出来的是市场的分化、赛道的选择，以及竞争的激烈。

　　从数据来看，营收和利润是行业发展蕞关键的两个指标，它能真实反映市场的情况。以“方升100”为样本，2021年产业园区行业营收规模依然持续增长，但增长率却大幅下降。更令人惊讶的是，行业净利润数据的断崖式下跌，同比下降57.36%，这意味着运营商这一年做了更多的努力，但是赚到的钱却越来越少了。

　　心态到数据瓦解的背后，实则是产业园区的市场逻辑在这一年发生了根本性变化。

　　市场变化背后的原因是自上而下的，从政策来看，2021年房地产政策的严控对产业园区的发展有很大的影响，坚持“房住不炒”、“三道红线”、“供地两集中”是国家意志的体现，在如今的经济大环境下，新旧动能转换之际，产业的转型升级、高新技术的突破发展尤为重要。

　　几家运营商的频频暴雷，也打破了以“地产思维”运作产业园区的模式，加剧了行业在“产业+地产”的结构性变革，从“地产思维”向“产业思维”的转变愈演愈烈，不可逆转。

　　进一步的数据分析也证明了这一点，2021年行业营收、净利润分化进一步加剧，而净利润下滑的主要原因正是以“地产思维”发展的几家代表性运营商年度净利润的大幅亏损。

　　市场的变化是显而易见的，大家谈论的主题不再是产业勾地、商业模式，更多变成园区运营、产业发展等方向，张江、苏州工业园等凭借“产业思维”成功运作的标杆案例，越来越成为趋之若鹜的学习典范。

　　另外一个重要的信号，是产业园区公募REITs的成功发行以及系列政策，一方面为园区赛道开辟了新的玩法，具有成熟运营项目的产业运营商拥有更多的融资、变现通道，在市场竞争中赢得先机。另一方面，公募REITs也倒逼市场从资本的视角，来重新定义运营团队的价值。

　　值得重视的是，公募REITs项目以资本回报率为统一的评判标准，将开创性地把园区运营划分为“产业运营”+“资产运营”两大板块，进一步将园区运营能力标准化。

　　接下来，资产运营能力和产业运营能力的打造，将是园区运营商关注的重点方向。

　　从资方角度来看，在GDP发展增速回归后，资本方迫切地需要一种周期独立、收益率又高于定期存款的产品，园区类REITs项目恰逢其时。再加上优质产业载体未来的升值空间，园区类REITs项目将成为低增速时期的“香饽饽”。同时公募REITs的进一步发展，对园区资产进行“轻重分离”，促进园区发展由“开发建设”为重转向“运营服务”为重，操盘者将更专注和专业地服务于科技企业。

　　从租赁市场来看，各地疫情的不间断爆发对园区的招商运营管理工作都是不小的挑战，加速了园区建立数字化运营管理的进程，数据来看，近年来产业园区的营收和租赁收入并没有产生较大变化，疫情不会对业绩产生太大的影响，只会催化分野。

　　2021年全国城市土地市场规模同比下滑，无论供应还是成交，土地市场双双遇冷下行。其中各类市场表现不同，一线城市供求均同比走高，而二、三、四线城市供求均下滑较大，特别是三四线城市成交规模显著走低，市场分化明显。土地出让金占比方面一线城市连续两年攀升。

　　近几年土地市场回归一、二线的走势，折射的是全国城市之间的分化，其背后的核心逻辑是区域发展模式从“信贷模式”向“市场化模式”的转变。

　　以往发行城市债是各城市区域进行投融资发展的重要手段，但是部分区域受制于产业结构失衡、人才流失严重等诸多因素，经济发展困难，出现“借新还旧、发债续命”的不良模式，地方隐形债务风险逐渐攀升。

　　清查地方隐形性债务和清退PPP项目是区域发展模式的转折点，同时国家政策积极支持符合条件的国家级经开区进行IPO上市，为发展注入新的资金来源，基础设施REITs的成功发行，也将区域发展更趋向市场化运作。

　　接下来每个地方的发展速度将更多的受制于经济的发展、产业的扶持以及资本的青睐，强者恒强，好学生甚至可以拿“奖学金”，而差生会面临更大的下行压力，未来区域分化会更加严重。

　　在区域分化发展的大趋势下，不同能级的城市，发展阶段不同，对产业、对园区、对运营商的需求也是完全不同的，更需要结合自身的发展阶段、城市定位，制定相应的产业发展策略。

　　对“北上广深”四大一线城市来说，优质资产的稀缺价值已经被市场不断的验证和认可，未来发展的核心在于关键人才的争夺，各地二三线政府的意识，还停留在吸引本国人才的层面，而对于一线城市来说，应该把眼光放大至世界范围内选人才，尤其是能解决“卡脖子”产业的关键人才。

　　同时，一线城市应该成为“产业引领者”，对比新加坡的产业发展经验，从上至下搭建产业发展体系，上层成立产业发展领导小组，明确产业发展策略，形成“强大的产业朋友圈”，中层打造产业资源平台，提供基础研发、产品中试、市场销售等链条资源，下层深化产业创新服务能力，建立引导基金，扶持中小型企业发展，整体构建起完善的产业生态。

　　二线城市是“产业潜力者”，这里的城市GDP在5千亿-1万亿之间，政府没有太多的试错成本，应该集中精力，重点突破某个产业方向。例如苏州政府主导的头号产业“生物医药”，通过在细分领域抗体药物方向的突破发展，成功引导一批生物医药领域产学研机构及项目落地，向“中国药谷”加快迈进。

　　除此之外，许多二线城市都有着自己的特色产业，这些产业城市利用新技术进行的升级，是当前蕞有可能产生创新发展的方向。

　　而三、四线城市更像是“产业追随者”，产业基础相对完善的城市，可以凭借其较为低廉的人力成本、更加接近产品原料产地的优势，重点做好一、二线城市重点产业的加工制造配套。此外，结合自身资源条件，因地制宜发展特色产业，如特色农业、特色林业、特色旅游等等，也是一条发展出路。

　　市场诡谲，头寸盲目。勇敢的舵手却勇于迎击新的风浪。

　　2021年园区运营商的角逐越演越烈，头部企业的布局方向逐渐清晰，“老大哥”招商蛇口对外发布，接下来将从开发为主转向开发与经营并重，培育第二增长曲线，同时紧抓商业模式的改变，从重资产转向轻重资产相结合。

　　对于上海临港、中发展等国控园区平台来说，虽然手上掌握大量的土地资源以及优质载体，但是长期发展面临的很大一个瓶颈就是资产负债率太高，所以如何实现高质量退出，布局轻资产运营发展成为重点探索突破的方向。

　　民营园区运营商的发展方向则更为灵活，随着“高周转厂房”模式在对外投拓拿地上屡屡碰壁，联东集团尝试从基础物业服务向产业服务平台升级转型，以产业投资的方式切入园区运营服务这个大市场。以轻资产运营服务为主的中城新产业，在历经多年蛰伏后，开始逐渐发力，在生物医药、智能制造两大特色产业园区运营发展上都形成了独特的平台及发展资源。

　　在2021年行业发展增速放缓的同时，头部企业依然稳健发展，背后靠的是多元化的发展模式以及超前的战略眼光，其布局发展也逐渐成为行业追随者效仿的方向。

　　综合来看，各类型运营纷纷在运营发展上发力，园区运营的不断探索深化成为发展重点，由此分化出“轻资产运营”、“特色产业园区运营”、“数字化运营”等更多的细分赛道，公募REITs的发行催化了园区运营的细分发展，接下来园区正式进入“运营为王”的时代。

　　但目前的共性问题是，绝大多数园区提供的运营服务都只在基础层，更达不到实现产业生态打造、提升项目资产价值等长期效果，操盘者大都只能顺势而为，和政府博弈。

　　接下来，谁能将园区运营系统化，甚至标准化发展，无疑将成为资本及市场追捧的对象。

　　外部大环境和政策的每一次变化，都像南美洲的小小蝴蝶煽动一次翅膀，在产业园区行业里引起一系列的连锁反应。然则方生方死，方死方生，市场从来都是瞬息万变，或有巨鳄死于达摩克里斯，或有黑马杀出重重包围，面对未来的不确定性，在变化中找准方向是一项非常重要的能力。

　　这一年的确经历了惨烈的“洗礼”，整个行业似乎也越来越“卷”，但同时产业园区也正面临前所未有的新格局，虽然发展增速放缓，但政策支持与市场需求依然坚挺，旧的模式穷途末路，以销售为主的发展模式渐渐走入死胡同，而新的秩序正在重建。园区的专业化发展有了更加明确的方向，真正有运营能力的操盘者将掌握越来越多的话语权。

　　园区运营的大幕已经拉开，头部企业纷纷入场，探索运营模式的多样化发展，玩家们都要尽快跟上节奏，建立属于自己的护城河，深耕运营这张王牌，甚至在产业运营、资产运营等细分赛道都会释放更多的发展机遇。

　　拥抱变化者才有出路。2022年的产业园区继往开来，无数园区人也需要在割裂余变革中寻找方向。

　　未来，行业的发展竞争会更加激烈，园区REITs的扩募、特色产业园区的推行等政策，都推着行业加速迈入了下一个发展阶段，对园区运营商的招商能力、资金能力、运营能力等提出更高的要求和挑战。

　　园区下半场该怎么打？在市场变化中又将衍生出哪些趋势？返回搜狐，查看更多

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