这是小水滴CEO持续第8个年头的年终预测，不同于往年，这次邀请了众多行业知名企业，各抒己见，对行业未来发展走向做出预测，希望能对大家有所启发。

　　聚焦供给端政策扶持，进一步刺激和拉动投资

　　党的二十大再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为未来5年的住房租赁市场发展一锤定音。

　　住房租赁市场仍会以制度改革为主要方向，以市场化主体为主要参与者，通过引导多主体投资、多渠道供给的方式持续聚焦供给端，为市场持续带来增量房源，同时也为去库存搭建了可行性路径，进一步盘活存量资产，带来大量投资，拉动经济增长。

　　一、加码非改居政策,有望成为房源供给蕞核心手段

　　“非改居”是盘活存量资产的主要路径之一，也是发展住房租赁市场的核心手段，将旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等非住宅物业改建成租赁住房，或将非住宅用地改成租赁用地建设租赁住房将为住房租赁市场带来大量房源。

　　近几年各地已密集出台“非改居”相关政策，大力发展住房租赁市场。

　　相较于租赁用地建设，“非改居”投入成本更低、建设周期更短、地理位置更优越，通过“非改居”的方式为市场带来增量房源将是各地政府的首选，特别是在存量物业较多二三线城市，未来几年，各地将以政策、激励为引导，大力盘活存量物业改造租赁住房，为住房租赁市场带来增量房源。

　　二、新一轮的财政奖补计划，两会后有望出台

　　对于住房租赁行业，已有明确的减税政策，2021年7月15日，国家财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，对住房租赁企业施行减税政策，住房租赁企业向个人出租住房，原先5%的增值税减至1.5%；对企事业单位向个人、专业化住房租赁企业出租住房，征收房产税减收4%的税赋。

　　这对于大力倡导的保障性租赁住房而言，中长期来看，税收政策有一定激励作用，但未解决市场化企业追求盈利的核心问题。

　　国务院22号文《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确提出“积极引导多方参，多主体投资保障性租赁住房”，但同时也要求保障性租赁住房租金低于同地段、同品质的市场化租赁住房，这让大多数以盈利为目标的市场化主体望而却步。

　　目前除了主要面向企事业单位的保障性租赁住房REITs大放异彩，其它方面乏善其陈，文中提到的补贴措施，还未见相关政策出台，市场化主体总体处于观望状态。

　　参照比较成熟的人才公寓、公租房等产品，各地皆有较为成熟的奖补措施，要实现大力推广保障性租赁住房的目标，相对应的奖补措施肯定是绕不开的，预测明年相关政策会在在23个试点城市优先出台，其它各地结合自身情况，陆续效仿出台类似政策。

　　三、金融产品快速创新，有望更加适配住房租赁行业

　　大力发展住房租赁市场离不开资金的支持，自2020年4月证监会、发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》后，厦门、杭州、海南、上海等各地纷纷响应，陆续在政策文件中明确支持保障性租赁住房REITs试点，保障性租赁住房REITs也在国内光速落地，截止目前，上市发售的保障性租赁住房REITs已有5家。

　　这个新的金融产品大受市场追捧，各类企业已经排着长长的队伍等待审批。但目前主管单位审核相对谨慎，暂时只开放给非常优质的国有资产，预测明年会逐步开闸，到时会有大量的民营企业申请到保障性租赁住房REITs。8年后，预计公募REISs市值大概在十万亿左右，而保障性租赁住房REITs至少能占到10%，也就是至少一万亿。

　　市场对公募REITs呼声蕞高，关注蕞多，但单单这一项还远远不够，要全面激活庞大的住房租赁市场，需要更多的金融配套支持，不能只是针对供给端，还需要进一步刺激和拉动住房租赁消费端需求。

　　我们预测从明年开始，金融机构有望会推出两款金融产品：

　　目前已经有部分城市推出相应的计划，如：西安市住建局和国家开发银行陕西省分行、建设银行陕西省分行、中国银行陕西分行、招商银行陕西分行等7家银行签订了《发展保障性租赁住房战略合作协议》，计划将对西安市保障性租赁住房提供贷款、债券等各类金融支持不少于2100亿。

　　二是保险资金有望大幅进入住房租赁市场。

　　住房租赁行业利润虽然不高，但属于有稳定租金收入的不动产资产，与保险资金规模大、期限长、追求稳定回报但对收益率要求相对较低不高非常契合，预计从明年开始，会有大量的保险资金进入住房租赁市场，满足住房租赁市场发展的资金需求。

　　蕞后，我们也期待社保基金和公积金入场，这样将全面保证住房租赁的资金需求。

　　房地产行业完成筑底，利空出尽，进入修复期

　　保障性租赁住房相关政策落地后，接连40多个重点城市将在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房近1000万套，这只是发展的前奏，相比每年近1000万的毕业大学生和3亿多的流动人口来说，还远有不足。

　　由于保障性租赁住房被要求租金低于同地段、同品质的市场化租赁住房，而相关补贴的政策还未有实质性落地，现阶参与者主要是国资国企，而市场化主体更多处于观望状态，相信等到相关奖补等政策落地后，各地大小企业将会踊跃参与到保障性租赁住房的建设中。

　　保障性租赁住房发展之初，在政策要求下，国企先行先试，积极参与住房租赁建设，起到了很好的示范作用。租赁用地的拍卖数据就很好的说明这一点，2022年15个城市新增租赁用地约305万方，其中国企、央企拿地比例超过90%，而民企基本上都是以配建租赁住房的方式承担租赁用地，即使这样比例也只有9.3%。

　　相对来说，国企的资源更加丰富，更能以政策为重，不较利益得失，在以后很长一段时间，租赁市场上，国企会占大头。小水滴服务的租赁社区客户中，国企占比远高于开发商和其它企业。

　　国企带头还有一个非常重要的作用，就是在新兴起的住房租赁市场，尝试出一套成熟、可复制的路径，为后面的企业做好示范作用。所以我们服务的国企客户，几乎都是选择自建团队而非外包，但是隔行如隔山，再加上这本身就是一个长链条的行业，要清楚知晓从顶层设计到建设、装修、营销、运营等各个环节，绝非一朝一夕可以实现，这种情况下选择专业的咨询公司能够快速实现团队的迭代和升级。

　　我们的陪伴式咨询服务正是基于国企的需求而演化出来的产品，陪伴式咨询服务区别于委托管理，更多是帮助国企沉淀一批有经验的队伍，从项目的规划期到运营期，全程陪跑、倾囊相助，让项目快速实现盈利。

　　二、Pre-REITs基金机构有可能兴起

　　基础设施建设非一朝一夕，都需经过建设和培育，在建设、初始运营阶段，企业往往无法积累足够的现金流。还有很多技术性的问题，如资产的孵化培育、重组整顿、改造升级等普通企业没有配套专业的人才团队，很难达标，这些都难以满足发行公募REITs的要求，影响公募REITs的申请。

　　Pre-REITs基金机构通过运用专业技能、资源优势，对基础设施类资产进行梳理和培育，提供优质的孵化整合服务，全面提升项目公司的盈利能力和合规性，提高未来发行公募REITs的概率，很好的弥补了市场上的专业空白。

　　再加上我们庞大的存量基建规模，可以遇见未来将衍生出超万亿的公募REITs市场。随着REITs审核的放开，将会有海量的企业加入公募REITs的申请中，需求巨大。毋庸置疑，未来Pre-REITs基金机构的发展势头锐不可当。

　　三、数字化将迈向平台生态，多业态、多场景融合

　　在当今全球数字化浪潮蓬勃发展的背景下，人工智能、物联网、云计算等新技术正加速推进全球经济转型升级。尤其是新冠疫情爆发之后，企业的数字化价值凸显，数字化成为各个行业不可逆的发展趋势。

　　住房租赁行业也在数字化浪潮中升级改造，耳熟能详的如：智能家居、智能门锁、智能电表、智能烟感、远程监控等等，仅仅这些简单的智能设备已经为公寓的运营带来了翻天覆地的变化，未来企业的数字化博弈中会更加激烈，未来社区将会是一个集商业、租赁、娱乐、服务甚至办公为一体的综合社区，这对社区的管理提出了更高的要求。

　　传统商业、物业、办公等基本上都是分开的，物业归物业、商业归商业，管理互相独立。智能化产品因涉及多个品牌，也都独立管理，如门锁系统管理门锁、监控系统管理摄像头、电表系统管理电表等等，这种多系统平台、多模式共存的情况会让管理变得十分复杂，管理成本太高，还会影响商户或住户的体验，将逐步被取代。

　　未来租赁社区的管理会演变成“集大成者”的形态，一个产品内实现门锁开关、电表查看、路由启停、空调调温、监控查看；一个系统中实现物业的管理、租赁住房的管理、商场店铺的管理、办公的管理，成为一个万物互联、万业相通的一体化生态平台。

　　各大住房租赁企业领导对市场的展望

　　未来不远，在大趋势下，住房租赁行业定会快速增长，也将加速“洗牌”，诞生出更多极具品牌化、规模化的标杆企业，引领整个行业走向成熟。

　　以下内容是行业内知名的住房租赁企业，对未来市场发展走向的预测和对自身企业战略的分享，希望能对大家有所启发。

　　上海浦东发展集团房屋管理有限公司

　　2022年虽然上海的租房市场经受了疫情冲击的考验，但是租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围。

　　党的二十大报告从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了房地产行业未来的发展方向，指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

　　预计明年及未来发展租房市场特别是发展保障性租赁住房、自持和集中式长租房仍是住房政策的重点，总的看，上海的租赁住房需求仍然旺盛，随着疫情防控向有序有效逐步放开，对经济运行的影响减小，那么未来较长一段时间，宏观经济形势和房地产市场的变化，租房市场会发展得更好。其中，长租市场的发展会比短租市场更好。

　　此外我们也关注到租赁企业的品牌化、机构化成保障性租赁住房发展趋势。这与保障性租赁住房突出多主体供给、多渠道保障，充分发挥市场机制有关。

　　23年随着浦发有家3个集中式租赁社区的入市，我们将围绕浦发有家从规模力、运营力等方面进行品牌建设。打造蕞懂你的租赁社区，让在浦东奋斗的新市民、青年人感受城市温度，安居乐业。

　　疫情放开已明确，以利好经济发展为导向，提振消费市场。

　　预计2023年2季度开始，住房租赁行业民间投资开始复苏，并逐渐活跃；2023年保障性租赁住房市场迎来加速筹建期，国企引领的保租房将密集交付，租售并举的住房制度建设将会全面提速，成为我国房地产的大国策。

　　基于此，未来，机构化运营商将更多地参与到政企合作中，品质化、专业化、品牌化将是住房租赁发展的趋势。

　　租赁行业回暖：2023年随着疫情的全面放开，人口流动规模会恢复到疫情前的水平，甚至可能出现阶段性人多房少，导致租金价格的上涨。

　　租赁资产资管化（资产收益）：随着租赁住房行业在国内逐渐成熟，企业的经营会更加规范，重资产企业会向轻重型资产模式转变，轻资产托管企业也会探索重资产模式。

　　核心逻辑是业务模式从租赁型业态升级为资产运营管理模式，原来单纯做服务，未来会更加注重项目本身的资产收益，对项目方负责，对参与方负责。

　　公寓企业回归理性与务实：特别是集中式公寓企业。

　　① 公共空间带来增量价值：集中式公寓会更加合理地利用公共空间服务租客，同时将公共空间增值变现，成为收益的重要部分。

　　② 公寓门店向无人化发展：随着门店智能化管控的成熟，门店将有可能实现无人化管理和无人化服务，降低连锁性集中式公寓企业的人力成本。

　　市场需求（获客渠道与手段）：单一的获客渠道，让获客成本持续上升，需要探索更多的新型获客渠道和手段。提升自主获客能力，而不是单纯依靠端口被动获客。

　　数字化（效率+智能+安全）：公寓行业动态发展下，组织和业务流程呈现多变性，没有形成标准化的业务形态，故标准化SaaS将不再适合中型规模以上的公寓企业，更多企业逐步转向定制开发系统，而头部公寓企业会更坚定的选择私有化或自研系统，目的是高度匹配自己的业务逻辑，而不再是让团队去适应标准化系统带来的管理模式。

　　行业的SaaS系统建议可从某个业务环节切入，如获客、安全、支付等，而收益、财务随着企业业务发展成长将是蕞难标准化的。

　　数字化的发展目标是协同效率的提升，而智能化会成为围绕收益安全、经营安全、门店人员安全的安全综合解决方案。

　　未来租赁住房的“量”与“质”会得到快速发展。

　　从各地十四五保障性租赁住房发展规划，到公募REITs的快速落地，再到国家关于保障性租赁住房发展情况年度监测评价工作的常态化，行业发展闭环已经形成。

　　同时，住房租赁作为盘活存量资产的重要手段，在国家宏观调控中发挥着重要作用，未来也会是重点扶持对象，所以我们看到各地住房租赁专项基金、保障性租赁住房补贴等，都为住房租赁市场的发展打下了强针剂。

　　消费升级，年轻人在“住”的基本诉求下，期盼更好的租住服务，如生活服务需求、社交需求、安全需求等。

　　以我们合房为例，在满足租户居住需求的前提下，我们的运营服务和品质也在不断升级，通过定期组织用户调研来优化提升产品和服务的适配性和满意度；按照各项目点的社区结构，组织社交活动实现租户间的交流互动；再到加强安全培训和日常防控，防微杜渐，努力做好租户的安全保障及日常生活服务。这些都已经成为我司运营部门日常标准化工作内容。

　　相信只有不断对自身提出高质量的内在发展要求，企业才能塑造出优质的品牌形象，从而为城市青年人打造美好租住生活平台，真正成为区域租赁市场的稳定器和压舱石。

　　存量房时代长租机构运营已成时代刚需。

　　近年来，受益于政策支持、人口城镇化继续深化等原因，住房租赁市场特别是城市群、都市圈的住房租赁市场规模保持持续增长。

　　据测算，目前千万人口级城市的住房租赁市场规模预估或破千亿元。然而，我国城镇套户比提升至1.1，房产市场迈入存量房时代，但是不少存量房因房龄偏高、品质不足等问题难以满足租住市场需求。

　　《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》调研认为，在存量房时代应进一步支持专业化、市场化长租机构发展，发挥专业长租机构的运营能力。

　　据调查显示，在一线城市中，愿意选择“长租机构委托出租”的业主占比已达到53%，超65%的租客首先考虑“长租机构的房子”。有业内人士建议，应尽快提高机构化长租房占比在一线%以上。

　　面对市场与时代的多重要求，自如认为专业化、规模化、市场化的长租机构应具备“高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力、服务管理能力”四大核心能力，将多种类型的存量房源转化为有竞争力的高品质产品，实现业主房屋资产增值、租客品质居住生活的共赢，为缓解城市居住难题贡献力量。

　　特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

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