在过去的十年里，电子商务市场经历了爆发式的增长，其中2010年-2015年复合增速达到46.1%。虽然2016年至2019年增速有所放缓，但是经历2020年疫情之后，电子商务市场规模增长势头仍然不减。

　　人们对线上消费的依赖越来越重，生鲜配送、冷链需求、高标仓等物流需求暴增，也引发了物流地产的持续扩张。

　　同时，随着更多的新业态在国内蓬勃发展，越来越多的工厂面临着新建厂房或旧厂房、闲置厂房改造的问题。

　　2021年12月，国务院发布“十四五”冷链物流发展规划，这也是中国冷链物流领域第一份五年规划，其行业意义重大。

　　针对物流冷链仓储用地，按规定享受城镇土地使用税优惠政策，还鼓励冷链物流企业拓宽投融资渠道，鼓励银行业金融机构加大对冷链物流企业的资金支持。

　　此外，2020年重磅出台的公募REITs作为一个中长期投资的产品，让更多的投资机构，甚至是个人都可以参与投资，物流地产项目的资金退出变现有了新的通道，加快了运营方的资金周转率，让现金流不再吃紧。

　　受消费带动和政策刺激，入局的玩家更为多元。大致可分为五类：传统物流地产商、房企、电商企业、快递企业和金融机构。

　　传统玩家也是主要玩家，集中在专业机构之间，如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商红木等物流地产商，他们在购地、规划、建设、运营、租赁服务、信息系统支持、金融贷款支持等方面都具有完善的布局。

　　传统玩家们通过专业化的运作，使得物流地产轻重资产分离，形成了“投融管退”的一套运作闭环。更有不少通过资产证券化的方式（REITs），提高产业园的整体投资回报率。

　　阿里菜鸟、京东、苏宁在过去几年纷纷进入物流仓储、标准厂房领域，通过持有、开发和管理物流、厂房设施，满足网络零售消费激增的需求，也引发相关基础设施的建设浪潮。

　　角逐物流仓储和标准厂房的除了外资和快递企业，众多房企也加码入局，收购、参股或者与物流地产企业合作，或者直接建立自己的物流地产板块。

　　“物流的土壤非常大。”这是万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长张旭对物流地产的评价。

　　根据万纬物流的披露，自2015年成立以来，经过6年时间发展，万纬物流业务布局46 城，仓储规模破1100万平方米，已成国内最大冷库运营商。

　　2021年万科业务交流会上，张旭向媒体表示，疫情过后，物流发展得非常好，万纬物流的业务进一步得到延伸，张旭用一个简洁的公式描述现在的万纬：

　　万纬= 基本盘 × 服务 ^科技。

　　所谓基本盘是指万纬物流，基本盘之上万纬将服务拓展延伸到客户的供应链条上。张旭介绍，企业客户不仅需要存储商品的空间，更需要仓库内的运营、仓库外的运输，以及为客户定制的相关增值服务。

　　“今天物流的大部分利润还在仓储，其他服务的利润竞争还是比较激烈的，但是其他服务能让客户更稳定。”张旭认为，要应对竞争越来越大的问题，还是服务好客户，在行业深耕。

　　除了万科之外，碧桂园、远洋地产、绿地等房企也已下场。

　　碧桂园2017年、2021年先后两次通过增资形式持股中集集团旗下中集产城30%股份，达到进军产业地产的目的。

　　远洋地产于2016年成为中国物流资产控股有限公司在港交所H股IPO的基石投资者，首次进入物流地产开发领域。2018年起，远洋地产通过旗下远洋资本设立了多只物流地产基金，进行国内高标仓库、冷链仓库等现代物流设施的投资。

　　截至目前，远洋资本已实现16个物流核心节点城市的布局，规划可租赁面积超400万平方米，总投资规模超过200亿元人民币。

　　2017年，绿地宣布与中国远洋海运集团有限公司启动全面战略合作，双方拟在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域共同开发，这是绿地首次布局物流地产市场。

　　分析房企入局背后的动因，一方面受更高的投资收益的吸引，还有一个非常大的优势来自于拿地的优势，如果房企将拿地优势与物流、厂房地产业务结合起来进行投资，这是非常好的一个投资逻辑。

　　同时，相对于以往跑马圈地式的规模扩张，不少物流、厂房地产运营商更倾向于通过存量资产的盘活与优化运营提升收入。而通过“投融管退”的资本运作思维，无疑能让其价值得到最优化的释放。

　　但是，在资本市场，投入与收益、谋略与布局、运营与创新从来都不容易，如何把握特殊窗口实现实现从资产到资本的跨越，如何在投资周期中实现价值提升，需要市场丰富的经验和适合自己的一套解题逻辑。

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　　三、物流仓储和标准厂房的相关政策

　　四、物流仓储和标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

　　1. 物流仓储的“投资、融资、管理、退出”

　　2. 标准厂房的“投资、融资、管理、退出”

　　4. 物流仓储和标准厂房的大宗交易案例

　　5. 物流仓储和标准厂房的运营和资产管理

　　五、普洛斯、临港、东久、盐田港、顺丰、京东、菜鸟等案例分析

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