样本上市企业17家，均在期内完成2022年上半年业绩发布。（报告期2022.08.19-2022.09.15）

　　观点指数报告期内，多家企业公布了2022年上半年业绩，在观点指数重点监测的产业运营企业中，包含在新三板上市的武侯高新在内，17家样本上市企业均完成了2022年上半年的业绩发布。

　　数据上看，有6家企业营收下降，8家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下降。

　　受疫情影响，上半年租赁市场整体表现低迷，产业载体的销售也受到显著影响，而部分国有园区则需对小微租赁客户减免部分租金，整体压低了企业的财务表现。

　　期内，行业继续录得多项重大项目签约和落地，其中包括东湖高新和中电光谷轻资产业务的再度落地。反映了政府对产业需求越发强烈且明确，这就给产业运营企业发展轻资产业务以良好的契机。

　　在REITs市场上，临港东久REIT在8月中公布了调整后的方案，将拆分成两支REITs，按不同发行人进行发行，进一步加强产品治理结构稳定性。

　　这将成为一个突出的范例，给未来制造类产业园和民营园区运营商以更大的信心，以金融促进产业的持续发展。

　　毛利梯次下降，园区租赁和出售显著受困

　　在观点指数重点监测的产业运营企业中，包含在新三板上市的武侯高新在内，样本上市企业17家，均在期内完成2022年上半年业绩发布。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　数据上看，有6家企业营收下降，中国宏泰发展下降幅度蕞大（-89.53%）；8家归母净利润录得下跌，中国宏泰发展下降幅度同样蕞大（-497.27%）。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　中国宏泰业绩大幅下滑主要源于本期交付商业、住宅及产业的物业面积大幅下降，而作为公司核心区域的龙河高新区期内无新土地出让，更是进一步压低了公司财务表现。

　　目前，中国宏泰发展处于私有化退市关键期，与中国金茂进行私有化的先决条件仍未满足，中国金茂已在早前再次延迟寄发收购中国宏泰的计划文件至10月31日。

　　从毛利率上看，多家企业毛利呈现梯次下降，17家样本企业里有10家毛利率较去年同期下降。归结原因，主要有开发商融资端的收紧、新冠疫情导致的园区空置率上升，以及区域经济环境变化带来的竞争加剧。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　有企业在财报里提到，园区租赁和出售受疫情影响显著，企业对产业载体的需求下降，部分园区客户储备量不佳，新客户难以到访和考察，销售面积去化缓慢。

　　而国有园区则反映营收下降主要是响应政府号召为小微租赁客户减免部分租金，上年同期无该项发生。

　　东湖高新、中电光谷再拓张，政府轻资产业务需求旺盛

　　报告期内，行业继续录得多项重大项目签约和落地，其中包括东湖高新和中电光谷轻资产业务的再度扩张。

　　智园科技为东湖高新旗下轻资产运营服务平台，在8月中标了随州市何店高质量发展示范区服务中心产业集聚区内产业园区委托招商运营服务项目。

　　该项目位于随州市曾都区，总建筑面积24万平方米，以新材料、高端装备制造、电子信息为主要产业方向，以新能源、生物医药等为辅助方向。早在今年2月，东湖高新就与随州市曾都区人民政府签署战略合作协议，协议约定双方将通过科技赋能，深化双方在园区运营、产业投资、环保科技等领域的合作。

　　中电光谷则先后与漳州高新区和郑州高新区签订战略合作协议。

　　中电光谷与漳州高新区的合作主要瞄准漳州南湖双创产业园，根据协议，漳州高新区、漳州城投与中电光谷三方将在顶层设计、产业载体建设运营、产业招商、产业基金运营等方面开展深度合作。

　　资料显示，南湖双创产业园总规划面积约13.1平方公里（约19650亩），园区内规划建设零碳科技园、国际医学城、零碳社区等项目。

　　而与郑州高新区合作的先行项目则为中部智慧港，项目位于核心板块总部园内，定位打造为融合科技创新、科技金融、居民生活、文体娱乐、旅游休闲等多种业态的中央智慧活力区。

　　随着地区经济的发展，政府对产业需求越发增多且明确，各地高新区的发展更需从早期就开始作明确的产业规划。而高精尖企业的引入也并不满足于以标准厂房作为生产载体，更需定制化的设施。

　　受制于多种客观因素，政府和平台公司难以做到精细化招商，这就给予产业运营企业发展轻资产业务的契机。

　　蕞早在2021年10月获得上交所受理的临港东久REIT在申报后迟迟未有下文，终于在2022年8月15日公布了调整后的新方案，临港东久REIT将拆分成两支REITs，按不同发行人发行。

　　8月15日，上交所显示，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金已获正式受理，该项目是市场上首单由民营企业正式申报的公募REITs。

　　其中，率先在8月30日获批的是临港集团作为发起人申报的国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称临港创新产业园REIT），该单REITs将成为全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品。

　　另外，由于此前发行的张江光大园REIT其底层资产早在2017年已进行基金化操作，原始权益人为私募基金上海光全投资中心（有限合伙）和身为基金GP的光控安石（北京）投资管理有限公司，因此也让临港创新产业园REIT成为上海市地方国企、临港新片区头部支获批的REITs产品。

　　随后的9月1日，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金项目也获上交所通过，该单REIT亦成为大陆市场首单民营企业申报的项目。

　　国泰君安资管公司作为两支公募REITs管理人，在对上交所的反馈意见回复中称，此次调整是为进一步加强产品治理结构稳定性、保障基础设施项目持续平稳运营，突出支持临港新片区基础设施建设、重点关注临港新片区投资机会的相关主题。

　　两单REIT园区资产均为标准厂房类产业园区资产，主要的运营及盈利模式为对外出租和运营管理。所处地理位置均处于长三角产业较为强劲的国家级开发区、高新区内，特别是临港创新产业园REIT，更是位于临港新片区的核心区域，行业结构以精密机械、汽车装备、高新材料等行业为主，具有较好的增长潜力。

　　长期以来，市场上的投资者大多将这种制造类产业园区简单理解为与商办物业、购物中心等近似的租赁物业，而缺少从产业链、产业运营的角度去理解。

　　实际上，生产制造类园区，特别是本次分拆申报的临港创新产业园REIT和东久新经济REIT，其入驻企业均是以战略新兴产业为主，具有产业链、价值链、创新链深度融合，构建完善产业生态的特点，体现智能化产业链联动，实现更高水平发展的独特优势。

　　观点指数认为，这是一个很突出的范例，给未来的制造类产业园和民营园区运营商以更大的信心，以金融促进产业的持续发展。

　　另外，华夏合肥高新REIT的询价工作已于2022年9月9日完成，发售价格为2.190元/份。华夏合肥高新REIT在公布以来受到了投资者的热烈关注，已刷新网下询价纪录超额156倍，将于9月14日正式发售。

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