产业园区REITs再添新选择。全国首单标准厂房产业园公募REITs——国泰君安临港创新产业园REIT（场内简称“临港REIT”，基金代码“508021”）将于2022年9月19日（下周一）正式发售。

　　wind数据显示，今年以来产权类公募REITs平均收益为14.46%，产业园区类REITs更是表现出色，成立半年以上的产业园区REITs的平均年化收益率为40%，优于仓储物流、生态环保等各类公募REITs项目[1]。临港REIT作为产业园区项目的又一新作，是全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs，更是上海市地方国企、临港新片区第一单获批的公募REITs，凸显出底层资产的优质稀缺性。

　　基金招募说明书显示，临港REIT以优质高标准厂房作为底层资产，分别为临港奉贤智造园一期与临港奉贤智造园三期。两处资产均处于临港新片区核心区域，交通及区位优势明显。中国（上海）自由贸易试验区临港新片区参照经济特区管理，着力打造世界级前沿产业集群，目前重点打造由“智能汽车、高端装备、集成电路、生物医药、民用航天”组成的五大千亿级产业。

　　临港REIT的基础设施资产整体已实现稳定成熟的运营状态，目前底层园区出租率达到99%，现金流稳定且保持持续增长态势，整体抗风险和抗周期优势凸显。根据基金份额发售公告显示，临港REIT在2022年7月1日-2022年12月31日期间预测现金分派率为4.20%（年化），2023年预测现金分派率为4.65%[2]。

　　临港REIT将于9月19日正式发售，公众投资者可按4.12元/份的价格通过场内认购和场外认购两种方式购买。场内认购需要通过证券公司的证券账户进行操作，投资者在证券APP搜索框内输入508021即可进入认购界面。若在场内首次认购公募REITs基金，需要先开通REITs场内交易权限。场外认购银行渠道为中国银行兴业银行；第三方渠道为蚂蚁财富（支付宝）。

　　值得注意的是，基金的单笔最低认购金额为1000元（含参与费），超过1000元（含参与费）的应为1元（含参与费）的整数倍。不同于股票、债券打新中签后才缴款，REITs的公众投资者在认购时就需要全额缴纳认购资金及认购费。如果公众投资者的认购总量超过公众发售总量，将按照比例进行配售。举例来说，如果公众投资者募集规模为10亿，但在募集期末日有100亿认购规模，则每个投资者能买到自己申请认购规模的1/10。

　　临港REIT的发起人上海临港经济发展（集团）有限公司拥有中诚信AAA/惠誉A-/标普BBB+/穆迪Baa1优质信用评级，经过30多年的园区开发实践，培育出“临港”“漕河泾”“新业坊”三大品牌，旗下拥有被纳入富时罗素全球股票指数和MSCI旗舰指数的上市公司“上海临港”（600848.SH），在中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的建设中承担重要使命。截至2021年底持有并运营的各类园区资产总面积约1,000万平方米，园区产业工人43万余人，产出贡献超11390亿元。

　　临港REIT的管理人是上海国泰君安证券资产管理有限公司，是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，在基础设施REITs尤其是产业园区REITs领域积累了丰富经验。国泰君安资管是国泰君安证券的全资子公司，国泰君安证券早在2019年公募REITs试点伊始，就在集团体系内建立了横跨多部门的公募REITs联合推进小组，统筹全集团优质资源和专业力量，全力打造覆盖公募REITs业务全链条、各环节的综合金融服务能力。此次发行的临港REIT是国泰君安继张江光大园项目的第二单公募REITs，第三单公募REITs国泰君安东久新经济REIT也将于9月20日发行[3]，彰显国泰君安证券在基础设施REITs领域的领先优势和专业能力。

　　注[1]：市场有风险，投资需谨慎；历史收益不代表未来。数据来源为wind，截至2022年9月15日。

　　注[2]：数据来自基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，现金分派率计算方式为本年可供分配金额/基础设施基金发行份额募集的资金。本文所述现金分派率预测值并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。

　　注[3]：东久REIT基金发售时间以基金发售公告为准。

　　公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

　　投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

　　（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

　　（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

　　（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

　　（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

　　（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

　　本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

　　风险提示：雪球里任何用户或者嘉宾的发言，都有其特定立场，投资决策需要建立在独立思考之上

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