了解智慧园区之前先知道什么是产业园区

admin1年前 (2024-09-21)产业地产资讯61

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　　原标题：了解智慧园区之前，先知道什么是产业园区

　　随着中国经济高速发展，集聚产业链上下游企业、形成产业生态网络的产业园区逐渐成了各地经济发展的重要引擎。“互联网+”时代，云计算、物联网、大数据、人工智能、5G 等技术迅速发展，使得智慧化成为全球园区发展的新趋势。智慧产业园区的建设，能够提升产业园区日常运营效率与服务质量，取得了一定效果。

　　然而，目前的智慧园区建设依然存在诸多问题，例如对产业园区空间绩效评估不足、对应急防控考虑较少。尤其是本次新冠肺炎疫情爆发后，各地产业园区依然需要利用最传统的方式进行防疫工作，智慧园区系统在防疫中所能发挥的作用十分有限，凸显了现有智慧园区的局限性。

　　在智慧园区建设过程中，传统的建筑智能化管理存在着以下问题。

　　(1)设计、建设、应用同质化，难以满足个性化需求。

　　(2)建筑物与建筑物之间，建筑物内各子系统间相对独立，存在“信息孤岛”，智能化水平低。

　　(3)数据采集孤立，系统联动难以实现。

　　(4)应用可扩展性差，扩展成本较高。

　　(5)无法实现高效、便捷的集中式管理，运营成本高。

　　(6)重要设备运行状态无法实时监控，事故预警难以实现。

　　造成这些问题的主要原因是目前的智慧园区建设普遍重视基础设施建设和新技术应用，而忽视了产业园区本身的需求与发展规律；在系统规划过程中，主要考虑日常运营管理，鲜少考虑园区空间监测与产业绩效评估，从而难以为园区商业运营提供辅助决策支持。更为关键的是，传统智慧园区忽视了线上线下结合、突发情况的应急响应，以至于突发状况下无法利用智慧化手段提高效率。

　　但是，在了解智慧园区之前，我们首先简单认识一下什么是产业园区。

　　产业园区是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。按照不同的角度有多种类型分类，根据玩转园区（cnyuanqu）里的分法，最常见类型有：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。”

　　产业园在我国的发展经历五个阶段。

　　生产要素聚集阶段，产业园主要是低成本导向，要素之间低效率串连配置，政府依靠廉价的土地、劳动力和优惠政策，吸引企业和聚集产业，这阶段产业园功能是加工型企业，单一的低附加值的、劳动密集型的产品制造和加工。产业空间形态呈现沿着交通线路的轴线布局，单个企业或同类企业聚集。园区增值模式是“贸易链”，即：以贸易交换，带动工业制造，促进技术研发等活动

　　产业主导聚焦阶段，产业园主要生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和上、中、下游结构特征的产业链。这时的产业园已经具有了一定的配套服务和研发能力，企业主要依靠外部科学结构和大学的支撑。园区功能以产品制造为主，产业园与城市之间是相对脱离的串联关系。核心驱动力是由政府的优惠政策等“外力”的驱动。这阶段产业类型仍然是低附加值、劳动密集型的加工企业，产业空间形态是纯产业区，空间上呈现沿着交通线路的轴线布局，单个企业或同类企业聚集。园区增值方式是“产业链”，即：通过产业的聚集，确立贸易订单，促进工业制造，重视技术研发活动。

　　创新突破阶段，大力倡导创新文化，产业园主要依赖高素质人才、较好的信息、技术及其他高端产业配套服务，获得发展，园区自身能力不断增强。这时的产业园已经具有科技产业区、制造、研发复合功能。产业园与城市之间是相对耦合（中枢轴辐式）的关系。核心驱动力是内力为主，技术推动，企业家精神。这阶段主要产业类型是技术密集型、创新型产业。信息技术、生物医药、新能源技术、新材料和先进制造技术等。产业空间形态是产业社区：产业间开始产生协同效应，在空间形态上，逐步形成围绕产业集群的圆层布局。园区增值方式是“创新链”：技-工-贸。代表园区有中关村科技园、台湾新竹、法国索非亚高科技园区。

　　在科技都市阶段，产业链导向是高势能优势。产业园主要依赖高价值的品牌、高素质的人才资源、高增值能力和高回报率的巨额资本，获得发展。这时的产业园已经具有复合型（事业发展中心+生活乐园）。现代化综合城市功能，产业集聚地，人气的集聚区、文化的扩散区、资本的融通区。产业园与城市之间是紧密整合（多极耦合式）的关系。产业园动力是高价值的“财富级”要素的推动。这阶段产业形态是文化创意、科技创新产业及其他高端现代服务业为主。产业空间形态是综合新域，在空间上城市功能和产业功能完全融合。园区增值方式是“财富链”，以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”。代表园区：美国硅谷。

　　在生态文明阶段，产业链导向是生态与循环发展，这是我们研究发现和倡导的最高产行业生态。产业园主要依赖高生态环境、高技术应用、高资源利用率，获得可持续发展。这时的产业园已经具有产业生态化。生态的城市业态，产业与自然和谐，以人为中心的资源集聚与产业协同，产业园与园区周边环境、产业的协同。产业园与城市之间是融合与耦合的关系。核心区动力是生态利用与创新驱动。这阶段产业类型主要是生态产业、生态生活、生态环境。产业空间形态是人与自然、城市与产业的完全融合。园区增值方式是“生态圈”，园区主要活动的关注顺序是：人-产-城。以生态产业、生态技术和生态服务业为主体，其增值手段主要是基于“人本”价值观的“生态圈”。这是未来几十年内全球先进国家和地区将要追求“未来城”—基于“生态圈”的“泛产业园”。

　　产业聚集的优势，从运营模式上来说，产业园区更注重的是园区服务，最基本的就是园区基础设施和物业环境，保证园区企业可以安心入驻和正常运作，更深层次的服务择包括了产业集聚、创新服务、金融服务等多个方面。

　　● 产业集聚：引进优质企业，促进资源的有效嫁接，营造良好的产业发展环境，利用园区资源优势形成极具特色的产业集群，形成园区产业链。

　　● 创新服务：时代在发展，园区服务不可能一成不变，通过互联网手段与智能技术，将提供更加便捷、高效和灵活多样的园区服务，整合园区资源、挖掘企业个性化需求，建立园区智能服务体系。

　　● 金融服务：吸引社会资本进入，与银行等金融机构合作，共同推进园区建设，支持开展园内创业孵化、风投及成长性投资等业务，助力区域经济发展，最终形成涵盖企业成长价值链的系统性金融增值服务。

　　近年来我国各地均鼓励相关企业进园区集中发展，并给出一系列优惠政策，包括招商引资优惠、土地政策、科技创新型政策、人才政策、金融政策等，具体如下图：

　　产业园区作为区域经济发展的龙头，是招商引资、管理创新的主要载体，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，随着经济社会发展，逐渐被各级政府重视，已成为各地经济发展的重要助推器。企业进入相关园区能够享受更多优惠政策，并可与产业链相关企业聚集发展，能够更好地实现产业生态和跨界要素的链接。园区内聚集企业发展需要的资本、政府、科研机构等各类生态要素，能够形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。

　　政府主导开发模式是指由地方政府做出园区规划并组成开发机构，通过创造相关产业支持政策、税收优惠条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。这是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

　　可进一步分为：完全政府主导模式、政府平台公司主导模式。

　　企业主导开发模式是主体企业进行的产业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。

　　可进一步分为：产业企业主导模式、地产企业主导模式。

　　政企合作开发模式介于上述两者之间，政府负责研究制定产业政策、产业规划、发展战略、促进产业结构优化等；企业负责园区项目的具体设计、建设、运营等实施。政府和企业在责权利及风险上按约定的规则进行分担。

　　可进一步分为PPP（政府和社会资本合作）模式、专项债+EPCO（设计-采购-施工-运营一体化）模式。

　　目前的产业园区规划通常会充分考虑选址、交通、生产生活配套设施、安全生产等内容。

　　园区选址需综合考虑园区交通区位、地理地质条件、周边用地与配套设施情况等。园区交通规划则主要考虑通勤交通和特殊车辆交通需求。生产配套设施需要充分考虑研发和生产过程中需要的基础设施供给，如供水供电能力、废水废气废液处理设施、生产指标监控设施等。生活配套设施则需考虑食堂、咖啡厅、员工宿舍等，满足园区生活需要。安全生产通常包括园区的生产指标监控、管网设施监控、安全生产、紧急疏散等内容。

　　从传统的园区规划主要内容可以看出，园区规划通常重视平时的运营管理与生产研发，应急方面也主要考虑安全生产，对于应急状态主要考虑紧急疏散等内容，对重大灾情、疫情防控及灾后重建考虑较少。

　　目前的园区在运营管理，从架构上通常采用政府（街道或管委会）—园区运营管理方—入驻企业三级管理。在管理方式上越来越多考虑到智慧化的管理手段。但目前而言，全国的园区运营管理智慧化，主要集中在监测数据汇集与可视化、线上办公与信息发布系统，仅能实现简单管理功能的线上化，在提升园区运营管理效率、辅助园区精准招商、促进地方产业优化升级方面发挥的作用有限。

　　智慧园区运营管理系统，不能停留在简单的线上办公和数据可视化，而应对园区的招商、实际运营管理效率提升起到实质性作用。更多考虑通过大数据分析辅助园区招商评估、相关产业聚类分析，实现精准招商，可视化招商。注重园区基础设施建设和管理需求，建立健全园区对重大事故的应急响应机制，保障园区安全，促进园区管理服务的智慧化进程。返回搜狐，查看更多