在一些发达国家，综合性的传统房企仍然存在，而专业赛道诞生的伟大企业则更多。专业赛道，本身就来自对地产产业链的细分。

　　按照地产产业链的上下游关系，四条大的专业赛道分别是：

　　就国内来说，在三道红线压顶、借钱越来越难的今天，房企逐渐不再倾向于自己多投资。平安、鼎信长城、高和资本等专业投资商正迎来前所未有的机遇。

　　在国内，绿城管理、中原建业这些“代建”企业，是第一批真正意义上的专业开发商。

　　管理公寓、商业、产业这些越来越重要的“存量地产”的企业，就是专业运营商。

　　新城商业、龙湖商业、旭辉瓴寓、星河产业、自如等是其中的优秀代表。

　　近两年扎堆上市的物业公司，比如碧桂园服务、世茂服务等就是典型的专业服务商，它们中很多获得了比母公司高得多的市值。

　　以上四条大的专业赛道中又有大量细分赛道，它们也有可能诞生伟大的企业。

　　比如贝壳，事实上就是把物业一直在干、却又没干好的中介服务做到极致了。

　　在国外，专业赛道上的企业，有白手起家的，有从其他行业转型而来的，也有从之前的综合房企中拆分出来的。在我国，类似的创业、拆分也方兴未艾。

　　资本市场给被拆分的物业、代建等业务的估值倍数，是传统房企的很多倍。

　　这就意味着，一家市值200亿元的综合地产集团拆分成四家企业上市，总市值可能会飙升到1 000亿元。

　　为什么专业赛道上的企业，能够获得比综合性房企更高的估值？

　　首先，地产行业风险越来越高，如果将投资、开发、运营、服务全部集中在一个集团里，那么一个环节出问题，大家都会出问题，波及面太广。而如果拆分开来，大家都会变“轻”，风险也就大幅降低。

　　其次，企业只干一个环节的事情，就会更加专业、更加集中注意力、更加细致，也就更容易赚到管理红利。

　　最后，地产行业从增量时代进入存量时代，存量房、存量客户中都蕴藏着巨大的价值，而专业运营商、专业服务商就是挖存量金矿的人。

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