摘要：南国置业近期成功中标武汉江夏区两个产业园区的商业运营服务，标志着其在轻资产转型道路上再进一步，未来有望构建差异化的商业模式，进一步拓展轻资产输出路径。

　　观点指数（GDIRI） 在宣布剥离房地产开发业务后，南国置业奔向轻资产运营新赛道，新战略定位为电建集团体系内专注于城市综合运营业务的上市平台。

　　近日，南国置业股份有限公司公布近期中标结果。公告显示，其成功中标江夏科投集团旗下两个产业园区的商业项目招商运营服务，分别为阳光创谷园区与江夏智能制造产业基地园区。

　　此次中标产业园招商运营项目，与南国置业聚焦产业园等业态的城市运营方向相契合，可扩大其在武汉产业运营市场的份额。后续如果运营成功，还有望形成区域示范效应，为其承接更多产业园区的商业项目运营积累口碑。

　　此次中标两个产业园区的商业项目招商运营服务，实际上可视为南国置业轻资产转型的成效之一。

　　回顾南国置业的发展历程，2014年，电建地产取得其控股权，南国置业借此逐步走出武汉展开全国化布局，并从开发为主转向开发与运营并举的业务模式。

　　但随着房地产行业进入深度调整期，南国置业的重资产模式显露短板。2021年起，公司持续陷入大额亏损，数据显示，2021-2024年其累计亏损超58亿元，且净资产逐渐转为负值，转型迫在眉睫。

　　面对困境，南国置业开始收缩重资产战线 年无新增土地储备，将更多精力放在现有商业、产业项目的运营上，轻资产转型的思路逐渐清晰。

　　今年，为摆脱退市危机与经营困境，南国置业更是正式启动重大资产剥离动作，通过1元转让近200亿资产及相应债务予控股股东电建地产，彻底退出地产开发并转型轻资产运营。

　　根据最新2025年半年度报告，南国置业主要业务包含“商业运营、产业运营、长租公寓”三大板块，业务布局覆盖北京、深圳、广州、武汉、重庆、成都、南京、长沙等全国多个重点核心城市。

　　数据来源：企业公告，观点指数整理

　　在商业运营板块，截止2025上半年，南国置业在运营项目23个，运营面积132万平方米，打造了泛悦mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线。该板块是南国置业的核心发力点，规模占绝对优势，是公司业务体量的核心支撑。

　　产业运营板块在运营项目7个，运营面积约17万平方米，涵盖产业园、酒店、写字楼等业态。该板块虽规模小于商业运营板块，但业态涵盖产业园、酒店、写字楼等，可满足企业办公、产业集聚、商务出行等多元需求，形成多元化的产业服务体系。

　　长租公寓板块在运营项目5个，运营面积达约8万平方米，覆盖成都、武汉、上海、杭州等地。该板块规模最小，但定位精准，业务聚焦成都、武汉等人口密集、青年人才集中的城市。

　　资料显示，最新两个中标的园区商业项目都位于武汉市江夏区，且均为江夏区推动区域产业升级的重要载体，前者聚焦战略性新兴产业，后者侧重高端装备制造等领域。

　　其中，阳光创谷园区作为武汉市首批启动建设的7大“创谷”之一，由江夏科投集团投资开发，规划总建筑面积达178.5万平方米，已于2022年9月开园，重点聚焦集成电路、光电子信息、人工智能、大数据等战略性新兴产业。商业配套上，该园区配套有大型购物中心、健身中心、各类餐馆等满足员工生活需求的商业设施。

　　江夏智能制造产业基地园区同样由江夏科投集团打造，包含联东U谷、新想集团等多个细分产业园载体，但均围绕智能制造核心方向布局，聚焦高端装备制造、电子信息、生物医药、新能源及新材料等产业。

　　而南国置业总部就位于武汉，此次中标无疑能进一步深化其在本土市场的布局。更值得一提的是，这并非是南国置业与园区业主方的首次合作。

　　早在2024年7月9日，南国置业就已中标江夏智能制造产业基地公寓运营服务项目，当时合作标的为该园区一期，建筑面积约2.47万方、共394间公寓的运营工作。此次再中标该园区的商业项目招商运营服务，可视为双方合作的进一步深化。

　　观点指数认为，未来通过完善产业园区商业配套，阳光创谷、江夏智能制造产业基地有望形成“产业+商业”的完整生态，吸引更多优质产业企业入驻，推动区域智能制造等产业的集聚发展。

　　而南国置业如若成功运营上述项目，也能印证自身在园区商业项目运营方面的实力，获得更多相关合作机会，进一步扩大其轻资产业务的市场份额。

　　据观点指数了解，对产业园区中的商业项目进行轻资产输出，实际上有着较大的发展前景。很多由地方国企或城投公司开发的产业园区，虽具备硬件设施，但在商业配套适配等方面能力不足。

　　在此背景下，商业地产企业可通过品牌管理输出、运营托管等模式获取项目，只需输出成熟的招商体系、物业服务标准和运营团队，就能获得基础管理费与超额收益分成。

　　但在产业园区运营商业项目也并非易事，要求商业运营方具备专业的运营能力，才能让产业园区的商业配套快速落地并良性运转，提升园区资产的整体价值与吸引力。

　　从这个层面来看，南国置业具备一定的优势。首先其本身具备商业与产业业务基础，并打造有“泛悦系”等标准商业产品线，标准化的业务流程能提升产业园区商业配套项目的落地效率。

　　在产业园区的操盘案例上，此前南国置业打造了华中小龟山金融文化公园项目，将老旧工业厂房改造为金融科技与文化创意集聚区，搭建了政策对接、资源整合的全链条服务体系，目前已吸引80余家企业入驻。

　　此外须注意到，当前轻资产商业运营赛道竞争激烈，华润置地、金地商置等头部企业凭借强大的品牌知名度，在争夺优质产业园区的商业配套项目时有显著的优势。

　　相比之下，南国置业的 “泛悦系” 品牌虽有一定积淀，但整体影响力局限于部分区域，尚未覆盖全国商业市场，这很大程度会降低其在一二线城市核心产业园区商业运营业务上的竞争力。

　　不过，其背靠央企背景的电建集团，一定程度上弥补了这一短板。据了解，电建集团目前在南京、武汉等地有南京兴智中心等多个产城融合项目，这些资产若注入南国置业，能快速扩充其产业园区商业配套的管理规模。

　　如雄安电建智汇城就属于电建集团，该项目规划166万平方米高端产业集群，涵盖写字楼、商业等五大业态，聚焦智慧城市、科技创新与绿色低碳产业，是服务雄安新区产业集聚的核心产业园项目。

　　同时，借助电建集团在城市更新、基建领域的资源，南国置业对接地方国资平台时更具优势。此次中标江夏科投集团旗下两个产业园区的商业招商运营服务，就是股东资源背书下的典型成果。

　　总体而言，南国置业未来有望依托自身的资源优势、积累的商业运营经验，输出适配产业需求和员工生活的商业配套，打造出差异化的商业模式，在轻资产输出路上走得更远。

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