三只REITs均提前结募A股波动对REITs短期市场表现或有影响
10月11日晚间,中金联东科创REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT相继发布结束募集公告。公告称,由于投资者认购踊跃,累计有效认购规模已超过初始募集规模上限,将进行比例配售。
三只公募REITs从询价到结募,节奏非常快,均于9月下旬完成询价,10月上旬发售,并在原定募集期之前超募,提前结束募集。
公开资料显示,中金联东科创REIT募集基金份额共计5亿份,认购价格为3.234元/份,预计募集资金总额为16.17亿元。基金首次发行拟投资的基础设施资产为位于北京市大兴区、顺义区和房山区合计3处新型标准工业厂房产业园区,合计建筑面积19.84万平方米。
华夏南京交通高速公路REIT发售基金份额总额为5亿份,认购价格为5.452元/份,预计募集金额为27.26亿元。首发底层资产是南京公路集团旗下的南京绕越高速公路东南段,主线的组成部分。绕越东南段运营已满13年,剔除2010年开通初年影响,2011-2023年总车流量流量复合增长率为9.45%。
招商高速公路REIT发售基金份额总额为5亿份,认购价格6.992元/份,预计募资总额约为34.96亿元。项目底层资产为亳阜高速公路,亳阜高速已运营超17年,项目2007年通车至2023年收入复合增长率为12.58%,近5年(2018-2023)年收入复合增长率保持5.45%的增长,同期交通量复合增长率为7.97%。
Wind数据显示,中证REITs指数年内涨幅为3.91%,有数据显示的29只公募REITs年内近乎全数取得正收益,17只涨幅超过10%,5只涨幅超20%。
近期,REITs二级市场价格有所波动。在9月24日至10月11日股票市场巨震期间,中证REITs指数累计上涨0.97%,有数据显示的45只公募REITs中,25只收益上涨,20只收益下跌。
权益市场波动是否会对REITs市场造成冲击?业内认为,REITs持有人以低风险长线资金为主,持有人结构差异化,权益市场波动对REITs市场的资金影响效应有限,REITs长期配置价值不变。
中国人寿保险(集团)公司原董事长、原保监会副主席杨明生认为,资金等耐心资本通常重视长期投资价值回报、对市场短期波动承受能力较强。
中金公司研报认为,9月蕞后一周权益市场较快升温,债市则出现较为明显调整。从资金面来看,部分REITs市场活跃资金或受权益市场吸引,对REITs市场形成扰动,但长线资金仍是市场压舱石。
平安证券表示,REITs近期弹性或较弱,但中长期配置价值不改。风险资产急剧修复的时期,REITs可能不占优,一是REITs现金流较为稳定,风险偏好提升对其价格带动相对较小;二是REITs估值不在绝对低位,缺乏超跌反弹动能;三是供给加速。
杨明生还分析了REITs市场存在的三点问题:一是市场规模有限,产品流动性不足;二是长期稳定的优质资产不足;三是市场研究能力需要加强。据此他提出三点建议:一是简化扩募流程、降低杠杆率限制,促进存量REITs做大做强,同时加速更多传统与新型资产业态上市;二是提升耐心资本参与REITs市场积极性;三是加强市场普及教育等,为相关支持政策出台奠定良好基础。
今年以来,REITs市场发展进一步提速,已有17只公募REITs成立,发行总规模达到382.82亿元,创下了历年来发行的新高。沪深交易所官网显示,目前还有近20只产品等待获批。
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