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企业自建厂房那些事儿!

admin9个月前 (09-21)产业地产资讯60

部分企业主认为自建厂房,没有开发商赚取中间差价,可节省大部分资金,然而事实是否如此?接下来就带大家十步揭秘购买土地新建厂房的那些事。


一、考察土地


实地踏勘地块,了解地块素质及限制性条件,比较各地块自身情况,对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物、产权是否清晰,交易流程是否顺畅,历史遗留问题清理;考察土地所在村区镇市的产业规划,原有产业沉淀等情况。


二、购买土地

中小企业买地建厂,可通过二手土地买卖或乡镇区政府获得一手招拍挂土地资源;通过二手土地购买可能存在一定交易风险;而通过政府购置需满足准入门槛,例如:企业年产值,年税收金额,并且政府出让工业用地基本都在30亩或50亩以上,而中小企业由于资金和规模限制,一般用地面积较少。


三、报建审批


必须取得建设用地使用权,报国土局审批同意后方可开建,手续不齐动工兴建,轻则行政处罚,重则强行拆迁。审批手续、报建手续涉及多部门多流程,不仅要熟悉相关程序,还需花费大量精力,同一审批手续因为不熟悉程序或其他原因,可能要历经多次才能办结,时间完全不可控。

自建厂房涉及的部门及流程
序号部门流程
序号
部门流程
1
管委会
项目立项15
园林局
绿化指标审核
2
国土局土地使用证16
城市市政
项目排污管网
3
供电局
用电审批17劳动局
民工工资保障押金
4
税务局
用水审批18
建设局
施工许可证
5设计院
图纸设计19检测单位
测绘报告
6图审单位
图纸审查20
统计局
统计数据
7
规划局
规划许可21
工商局
工商备案
8
环保局
环评监测22消防局
消防审批
9
勘察设计单位
工程规划测量
23建设局
竣工验收
10
检测单位
地勘报告24
建设局规划验收
11保险单位
项目投保25档案局
资料存档
12
质监局
质量安检26
不动产部门
不动产证
13
地震局
建筑物抗震检测
27市场监督局
商事备案
14气象局
防雷接地检测28乡镇各级单位
基层政府

四、土地成本


购买土地的成本主要集中在土地出让价款、农业土地开发资金、交易费、评估费、建安费、勘测费、税费、公关等费用,伴随建设时间的拉长还要涉及到财务成本。


五、人力成本


从拿地开始到报建期间,需组建专业团队全流程专职跟进。自建厂房在规模、设计、装修、建筑、银行资产评估、环评难易度等诸多方面都与招请专业人员,组建专业团队息息相关。如果设计、装修、建筑方面有任何环节出现差错,也将耗费大量无效成本。

六、建筑成本


建筑过程中,设计费用、购置水泥、钢筋等建筑材料和建筑工具产生的费用也是一笔巨大的成本。还有后期的绿化、道路、税费、配套、增容、变压器安装和每年的维护成本等等。


七、资金成本


自建厂房,建设规模与工期受限于投资成本的高低。前期大量资金投入会导致资金周转相对困难,需要充分考虑资金流转成本,提前做好资金良性运作规划,否则将对后期企业正常运转造成严重影响。


八、时间成本


一系列审批手续办下来,加上采购、建设、装修、竣工验收,到能够真正入住,至少需要2年时间,而不动产权证更是需要3-4年才能办下来,企业融资需求不能及时得到满足。


九、运营成本


自建厂房由于地域和自身限制,食堂住宅、购物、医疗、衣食住行等基础配套短缺,员工基本需求得不到满足,导致流失频繁招工难。而物业和物流管理由企业自管,还得成立专门的物业、物流管理部门,这无疑增加了企业的运营成本。


十、小结算账



蕞后,我们一起算一笔帐:某高新区地价按50万/亩测算,一亩约666平方米,1万平方米约15亩,则土地成本为750万。按1.0容积率测算,后期打深桩和地面厂房建好,建安费用至少2500万起,则总体至少需要3250万元。而容积率各地政府有相当严格的要求,政府拍地也有准入门槛,因此自建厂房的起步价远不止3250万元。


对于资金流充裕,需求面积30000平方以上的企业来说,自建厂房不失为一个好选择。虽然付出巨大的人力、物力、财力,但是能满足企业生产空间自用需求的同时又可出租闲置多余的厂房,是一条好出路!然而,更多并不符合以上条件的企业则倾向于购买产业园区的高标厂房,配套齐全,拎包入驻即可安心生产。轻轻松松用蕞低的首付,启动购置资产的优选方案,省时、省力更省心。

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