华润在华南的首个科创产业园，中金资本产业园Pre-REITs基金首个投资标的

　　（1）基本情况：位于广州科学城核心区，园内包括办公及商业业态，分两期交付

　　广州润慧位于广州市黄浦区神舟路18号，地块用地性质为高新科技产业园区（M4），占地面积约为3.6万㎡，总计容面积约为7.2万㎡。此外，园区内配有路演大厅、展示中心、运动场地等公共空间以及655泊停车位，园区附近600m处还有配套的有巢公寓合计1.1万㎡。

　　（2）发展历程：历时近三年产业运营提升，成为中金Pre-REITs基金首个投资标的

　　从广州润慧整个发展历程来看，其从正式投入运营至引入中金资本基金，仅历时三年多，作为原始权益人的华润就完成了资本退出，这样一个项目是如何在较短周期内实现原始资本退出的？笔者认为引入pre-REITs私募基金是一次非常关键的模式探索。当然，作为一个产业园区，广州润慧在区位选址、产品打造及产业运营等方面也有许多值得借鉴的亮点。

　　二、项目环境分析——区位优势明显，奠定新一代信息技术的上位规划基因

　　广州润慧所在区位的规划层级主要包括广州黄埔开发区及广州科学城。广州科学城是广州黄埔开发区的“四区四中心”之一，也是广州高新区的核心区，在广州十四五规划中被赋予广州东“智造中心”的产业发展定位，大力培育壮大新一代信息技术、人工智能、生物医药三大新兴产业集群，打造“中国智造”标杆产业。

　　广州科学城规划为五大产业组团，其中，广州润慧所处的科学城中心研发办公组团主要承担的产业功能定位包括生物医药与生物安全、新一代信息技术及基础科学研究。

　　三、开发企业情况——背靠华润集团，润/华城轻重结合、独立运作

　　广州润慧的开发主体是华润置地旗下的产业平台公司。为推动实施超级产业平台战略，华润置地正式成立两大业务平台——润城新产业（以下简称“润城”）、华城新产业（以下简称“华城”）。华城侧重于产业载体开发，润城则致力于产业生态运营，润/华城均由华润置地和中城新产业合资成立。润/华城作为华润置地成员公司，成立之初就定位为专业产业地产开发商及运营服务商，服务中国制造转型升级。

　　一、项目操盘概述——整体操盘情况良好，较短周期实现运营提升

　　2019年6月项目一期投入运营至今，广州润慧已运营近四年，四年运营期中叠加了三年疫情，给运营提升带来了不小的难度和挑战，但项目整体操盘情况良好，具体操盘数据及信息如下图。

　　二、项目操盘逻辑——锚定智慧物联产业，引入Pre-REITs私募基金

　　（1）产业定位：定位智慧物联，聚焦智慧城市与工业互联网应用领域

　　（2）运作模式：引入Pre-REITs，通过产业运营加快实现公募REITs退出

　　2022年10月，中金资本产业园Pre-REITs基金完成募集并设立，认缴规模超过11亿元人民币，由中金资本担任管理人。2022年末，中金资本产业园Pre-REITs基金通过上海产交所完成广州润慧的投资交割工作，华润置地作为原始权益人实现资本退出。

　　作为中金资本首个产业园区pre-REITs基金投资项目，广州润慧年投资回报率经测算约为6.89%，已经达到商办写字楼市场投资回报水平。

　　表：广州润慧 项目年投资回报测算（预估）

　　三、项目详细规划与产品——打造功能复合、立体交互、生态办公之园

　　（1）户型设计：分为独栋及平层研发，空间布局灵动可分割

　　独栋：A、B栋及C2栋为独栋户型，楼梯层数3-4层，均为整栋租赁。

　　图：广州润慧 独栋产品户型图（左为B栋；右为C2栋）

　　平层研发：C1、D栋及F栋为平层研发户型，楼体层数14层，可整层/分割租赁。

　　图：广州润慧 平层产品户型图（以C1栋为例）

　　（2）动线及公共空间设计：“三庭四街”，打造共享组团

　　撇弃传统塔楼的单调作法，广州润慧通过架空、链接、错台等手法，创造二层以上的共享连接空间——共享环道，创造独特的双首层科技之园。

　　图：广州润慧 共享环道示意图（左）及实景图（右）

　　整体来看，广州润慧的动线及公共空间设计可以总结为“三庭四街”。其中“四街”是指四条穿梭整个园区、呈“井”字型分布的大街，其中主街是智造大街，在主街和其它大街的交汇点处，规划了“三庭”，即智慧之庭、创新之庭和生态之庭，分别对应三大组团（科技共享组团、创新共享组团及生态共享组团）。“三庭四街”的规划设计，既能满足各组团之间的相对独立性，又能实现组团间的交互和空间共享。

　　图：广州润慧 鸟瞰图（左）及“三庭四街”示意图（右）

　　（3）景观设计：“问泉-栖谷-行云-倚水-看山”，打造生态办公空间

　　景观设计上，广州润慧以智造大街为主线，从园区主入口步行进入，依次经过景观水池、下沉庭院、架空层区、滨河岸及屋顶路演延伸区，形成“问泉-栖谷-行云-倚水-看山”的景观体验。

　　图：广州润慧 “问泉-栖谷-行云-倚水-看山”示意图

　　四、项目招商运营——委托运营模式，内外部资源整合力度最大化

　　（1）运营模式：轻资产委托管理，风险较小、成本可控

　　广州润慧采用纯轻资产、委托管理的运营模式。润城（中城新产业）作为项目的运营方，为业主方华润置地提供资产运营、招商服务、物业管理等综合管理服务，收取一定的管理费用。固定运营费用约160万/年，业主方结算大部分成本项，运营净利润率约在45~55%之间。

　　（2）招商推广策略：以活动作为招商抓手，构建灵活的租赁策略

　　龙头引领：在项目操盘之初依据项目产品情况，针对一期A、B两栋产品，便制定了吸引龙头企业、独栋出租的租赁策略，希望通过龙头企业引进快速实现产业氛围以及影响力的搭建。

　　差异化租金：项目整体租金收入基本不变的前提下，根据产品的形态、租赁的对象采取灵活的租金策略。

　　推广策略：以活动为招商抓手，打造具有润慧特色的系列品牌活动

　　推广策略方面，广州润慧以活动为抓手，整合华润产业资源、外部合作产业资源，广泛链接科技企业。推广策略的核心是“活动”，活动体系可总结为“1+N+2X”。

　　一系列的活动推广策略深度助力项目招商。2019年中广州润慧一期交付时，实现一期100%去化，其中B栋引入一家头部企业，实现储备企业资源50家，二期意向租赁达面积2.5万㎡（占二期总建面42%）。

　　（3）运营服务体系：围绕企业三大层次需求，搭建运营服务体系

　　围绕企业刚性需求、关键需求、核心需求三大层次的需求，广州润慧的园区运营服务体系搭建主要分为三个维度，即基础服务、企业服务、产业服务。其中基础服务以物业配套服务为主，满足企业刚性需求；企业服务通过链接外部合作资源，满足企业关键需求；产业服务则通过打造产业服务公共平台，满足企业核心需求。

　　（1）模式创新：从广州润慧的生意模式来看，基于产业运营提升，通过引入不动产私募投资基金实现资本退出、溢价盈利的周期较短且效果较好，部分拥有较多优质产业园资产的业主可以开始积极研究布局Pre-REITs领域，准备好迎接公募REITs融资的新风口。

　　（2）产品打造：广州润慧基于“粤港澳大湾区-广州黄埔开发区-广州科学城”的上位规划基因，锁定智慧物联产业方向，构筑专业化主题园区，并且通过润/华城的业务联动，在建造过程中融入产业需求的设计。好的产业载体产品是园区运营提升的基础，广州润慧能够取得较好的运营成果，离不开其园区规划设计的独到之处。

　　（3）生态服务：广州润慧在运营服务体系中也充分融入了主题园区特色，除了提供满足企业需求的通用基础服务、企业服务外，还围绕新一代信息技术产业链的核心痛点，构建智慧物联产业生态圈。将园区运营服务升级扩充至生态服务，能够为园区企业更多维度需求提供针对性服务，帮助园区企业快速发展，打造良好的产业生态循环。

　　注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》

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