1978年，中国头部个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，为中国各地打开了产业腾飞经济发展的大门。四十多年的发展，产业园区从“1.0”演变到“4.0”，从结构单一到产城融合，不断升级迭代。产业园区作为全国各地存量资产中的重要组成部分，必将加快走向“存量运营”的时代，园区运营服务创新、资产管理将得到越来越高的关注度，推动产业园区进入“运营为王”时代。

　　通过研究产业地产相关数据，睿和智库发现如下三大趋势：

　　一、从资产管理到创新空间运营。目前，中国绝大多数产业园区还停留在以资产类收益为主要特征的“瓦片”经济时代，园区服务主要基于资产出租和设备设施维护展开。未来，以空间共享、复合功能为特点的新型创新空间将不断涌现，增加对企业吸引力的同时将极大提升资产的整体价值。

　　二、从园区开发到产城融合服务。过去，园区大多分布在城市的周边区域，主要承载产业发展的职能，未来将更多融入城市生活的功能，实现产城融合。

　　三、从企业级服务到产业级服务。从长远发展来看，企业和产业资源才是产业园区蕞核心的资产，企业服务和产业服务将是未来产业园区运营竞争成败的关键。

　　睿和智库研究部通过长期对产业园区行业及企业的跟踪与研究，推出“2022年度产业园区企业运营力20强榜单”，力图从企业管理规模、项目布局、持续运营能力及成长潜力等多方面解读产业园区运营企业在过去一年的运营力表现，并对产业地产行业发展动态进行分析。

　　1、数据分析：新开业项目中二线%以上

　　根据睿和智库统计，2022年全国新开产业园项目数量达167个，新增开园项目建筑面积超1300万平方米。开园项目主要位于二线%以上。其中，武汉、上海开园项目蕞多，均为14个，珠海、青岛紧跟其后。

　　图表2：2022年新开产业园项目数前20城市分布

　　中电光谷2022年新开园项目为9个，数量蕞多，建筑面积合计约110.67万平方米。其次是德必集团，新开园项目为5个，建筑面积约14.02万平方米。

　　图表3：部分入榜企业2022年新开业项目

　　2、标杆企业分析：加大项目布局，抢占发展先机

　　部分标杆企业不断加大项目布局，以抢占行业发展先机。产业地产运营商与龙头企业、政府平台等合作：量身定制产业发展空间，持续增强产业发展能力，优势互补，深挖产业发展潜力，开创行业发展新格局。

　　2.1 张江高科：着力打造新型产业地产营运商

　　公司近三年新开工建设项目总建筑面积为24万、114万、59万平方米，2022年预期达到89万平方米。

　　通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产品线空间载体。通过布局全产业链的投资基金，发挥国企创投功能，以“直投+基金”的方式，带动市场资源助推企业发展。通过提供无限链接的创新服务，汇聚创新资源，全力打造张江科学城的创新生态圈。3月3日，张江高科（600895）发布2022年度业绩快报，公告显示，2022年度营业总收入为19.07亿元，比上年同期下滑9.08%；归属于上市公司股东的净利润为8.22亿元，比上年同期增长11.02%。

　　2.2联东U谷：加快品质提升，打造智慧园区

　　联东U谷新开园项目4个，建筑面积合计约29.7万平方米；累计开园项目数达385个，累计开园面积约4022.4万平方米。

　　智慧园区的发展成为未来园区发展的一个重要方向。2022年，联东U谷着手打造智慧园区，依托其高质量管理，将园区通信网络集约管控，实现数据交互和共享，强化个性化、多样化的服务能力，开启了园区“智能化”服务新模式。与此同时，联东U谷整合了园区上下游企业需求，于2022年9月正式上线“链上U谷”数字化一站式企业采购平台，为园区企业提供办公清洁、企业福利、MRO 等全品类采购服务。

　　2.3中电光谷：开辟“基金+园区”投资新模式

　　继续推进“融资-载体-服务-资源-投资”五位一体的产业投资服务模式，重点关注数字城市、智能制造、网络信息和新材料等产业方向，新增投资项目4个。并围绕各地园区的企业资源和政府需求，创新性开辟出“基金+园区”的服务模式，持续为园区产业招商赋能，已设立咸阳秦渭基金、陕西原上智谷股权投资基金等。

　　中电光谷P+EPC+O综合运营业务也取得突破性进展，新增8个项目，形成了园区咨询引领、多业务协同的体系化经营方式。哈尔滨龙江光谷产业园、宜昌江南科创园、郴州苏仙先进制造园等11个项目均已开工建设，还有十余个项目将陆续在2023年开工建设。

　　1、政策动态：加大金融支持力度，推进产业转型升级

　　进一步加大开发性金融支持力度，支持示范区建设创新平台、完善产业转型升级示范园区基础设施、推进产业改造升级、增强城市综合承载能力、加快能源资源产业绿色转型。

　　图表4：2022年重要产业地产相关政策一览

　　2、资本市场：产业园区已成为公募REITs重点发行对象

　　2022年，先后有4只产业园类公募REITs上市，分别为华夏合肥高新产业园、国泰君安临港创新产业园、国泰君安东久新经济产业园、华夏和达高科产业园。截至目前，加上正在申报中的，产业园REITs将扩容至8只，募集资金超百亿元，预计未来会有更多的产业地产公司通过公募REITs融资。

　　图表5:2022年上市的产业园类公募REITs

　　以资本的手段完善了产业园区“投融建管退”的闭环体系，盘活了现有的存量资产，解决了产业园区的周转率困境。其带来的现金回笼让园区运营方终得以轻松上阵，获得良好投资机会和收益空间，为构建“双循环”、地产软着陆、破解土地财政、化解金融风险提供解决方案，契合了园区运营者对于良好产业生态建设体系的期望。

　　产业园区已成为基础设施REITs试点的重要组成部分。一方面，产业园区资产主要包含以工业用地或科研用地为载体的研发楼、标准厂房、孵化器等，承载着较高的科技创新价值和经济价值，通常具有产权清晰、收益稳定、具备增值潜力等优势，与我国试点基础设施REITs产品的特征十分契合。另一方面，产业园区底层资产具有规模体量大、定价逻辑清晰等特点，具备REITs产品持续做大做强的市场条件。

　　图表6：产业园区运营企业运营力指标体系

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