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　　原标题：工业上楼 “摩天工厂”背后的故事

　　随着城市不断的快速扩张发展，城市可用土地空间逐渐减少，土地成本持续攀升，原有工业用地土地收益率不断下降等问题的凸显，工业上楼突然就成为了一个解决工业土地短缺的热门词汇。

　　目前，我国对工业上楼尚无统一定义。根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》，“工业上楼”建筑是具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率3.0或以上、高度24m以上、层数4层以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的高标准厂房和工业大厦。同时，深圳提出，“将连续5年每年建设不少于2000万平方米‘工业上楼’空间”。

　　“摩天工厂”建成？如何做优“工业上楼”？成为了众多城市推进“工业上楼”的必答题。

　　2023年是“ 工业上楼 ”的关键之年

　　从2019年开始，关于“工业上楼”风口的话题就一直广为流传，而疫情的结束，又赋予了“工业上楼”新的机遇。过去三年，疫情叠加经济疲软，对工业经济的恢复增长形成了严重制约。随着政策的放开，拼经济将成为2023年国家发展的主旋律。作为经济大盘的“压舱石”，工业增长无疑将被放到最重要的位置。而各地2023年的政府工作报告也印证了这一点，如工业强市苏州，便把“聚焦实体经济，推动产业创新集群融合发展”列为2023年十方面重点工作第一项；贵为一线城市的广州，也提出要“坚持产业第一、制造业立市”，此外，深圳、天津、合肥等多个城市也纷纷重提“工业立市”、“制造强市”战略目标，足见地方政府发展工业的紧迫感。

　　“工业上楼”重点鼓励上楼细分产业

　　来源：公众号“鬼鬼匠”根据《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》整理

　　众所周知，工业地产作为制造业的最重要载体，与实体经济景气程度息息相关。过去三年，市场对实体经济缺乏信心，工业地产亦被波及。如今，随着制造业订单逐步恢复，工业地产也将迎来持续稳定的增长发展。

　　工业地产需求增加主要源自三个方面：

　　近几年为了规范工业用地使用，多地相继出台了产业准入措施，如新建/引进的工业项目必须进园，许多工业企业面临搬迁；

　　在“标准地”改革的要求下，各地对土地规划、管控、开发等规定趋于严格，投资门槛一再提高。如苏州提出“低于5000万的新建工业项目或企业，原则上不再单独供地”，这样的要求让一众中小工业企业望而却步；

　　产业结构的变化推动传统工业园加速转型，为了满足新兴产业的用地需求，多地相继推出了新型产业用地（M0）、混合用地等复合功能用地，工业地产慢慢变成一个综合体，从一定程度上积压了纯工业用地的发展空间。

　　无疑，“工业上楼”给了寸土寸金的大城市一个很好的解决方案。

　　深圳土地资源约束紧，不可能继续拼土地。为此，深圳贯彻落实精细化城市管理理念，坚持“螺蛳壳里做道场”，提出“工业上楼”计划，打造“垂直工厂”，力争为产业空间突围提供深圳范例。

　　与传统厂区不同，“工业上楼”园区符合先进产业、高端人才对高品质的空间需求。深圳推动“工业上楼”，不仅要打造“垂直工厂”，更要打造产城融合的高品质明星产品，实现生产、生活、生态“三生融合”，创新、创业、创投“三创结合”。

　　“三生融合”，就是要统筹生产、生活、生态三大布局，实现职住平衡、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美；

　　“三创结合”，就是以高端制造为核心，打造创新城区，吸引社会资本关注和创投加盟，激发年轻人创新创业活力和草根梦想，提升科技研发和应用水平。

　　南山红花岭基地，高标准厂房园区典型代表。南山智造红花岭基地位于南山区桃源街道留仙大道南侧。项目用地面积约11.8万㎡，开发规模约78.2万㎡，容积率6.6。其中高标准厂房占总建筑面积一半以上，单栋厂房高度近90m，层数16层，各项指标超过其他地区标准。原业态为老旧工业厂房，建筑面积约27万㎡。

　　通常，制造业企业不愿“上楼”的原因有：重型设备不易上楼，厂房楼板荷载要求高，高层货梯难达标，货运效率低。该项目在这些难点上均有所突破。

　　层面布局按照“可拆可合”要求，设计出“C字型”“一字型”两种厂房结构，尽可能保障流水线

　　层高预留了未来生产的需求高度。考虑到先进制造业的生产需求，层高定为首层8m，2-9层6m，10-16层4.5m。

　　楼层承重标准较高。该项目厂房的荷载标准为首层2.0吨，2、5、9层为1.5吨，10层及以上为0.8吨，其他层为1.0吨。这些负荷标准能满足绝大部分企业生产需求，荷载要求高的企业可入驻低楼层。

　　项目规划研究占地面积多达2.3平方公里，其中开发建设用地0.75平方公里，计容面积约423万平方米，容积率5.65。项目彻底改变建筑质量差、配套不足、产出率低的面貌，拆迁前容积率仅为1.22。建成后可提供约255万平方米高品质产业空间，其中高标准厂房面积159万平方米。目前有初步入驻意向的企业有80余家，其中规上国高企业73家。

　　一种新模式，政策堵点如何通？“工业上楼”既是前沿理念，又是创造性实践，存在诸多政策障碍。这其中既包括城市更新土地移交贡献率高、容积率管控、空间租售限制严格等工业项目既有困难，也包括层高限制、造价成本高等“工业上楼”特有问题。

　　深圳大胆设想、小心求证，围绕“工业上楼”工作进行改革创新和流程再造。创新实施“工改工业上楼”新模式，在层高限制、土地移交贡献率、容积率优惠、租售限制、调增用地等方面给予政策解绑，解决了项目实施动力不足等关键问题。比如，层高超过8米的，经安排专题论证通过，不另计建筑面积核减。再如，为解决“工业上楼”高层厂房货运效率低等问题，货运盘道可计入核增建筑面积。

　　苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府鼓励工业用地集约节约利用。早在2019年，《苏州工业园区优化营商环境行动方案》中就提出鼓励 “工业上楼”，地下（地上）空间开发，提高产业用地容积率；同时，苏州工业园区营商环境30条提出鼓励 “工业上楼”，提高产业用地容积率。

　　目前，苏州已有许多“工业上楼”的探路与实践。例如，恒泰集团联手FTA建筑设计集团，制定”工业上楼”标准，并落地多个建筑实践，助力苏州工业园区新时期转型发展。在对国内众多工业上楼项目调研后，FTA分析总结出工业上楼的适合产业、限制因素，以及不用产业的基础参数，成为之后制定产品标准的理论依据。

　　通过对工业上楼项目进行分析和选型，从“层高、柱网、土建成本、荷载、货运交通、货梯与吊装口、货梯吨位、速度等”方面给出标准化建议数据。

　　在“产业升级、形象升级、土地利用率升级”的背景下，项目拆除原有单层厂房，聚焦盘活存量，创优增量，通过新型产业载体开发，打造“工业上楼”标杆，为苏州生物医药“一号产业”发展提供新动能。

　　其中，二期项目用地面积约7.9万平方米，建筑面积17.9万平方米，规划11栋新型产业载体、1栋研发综合楼，以提升土地资源集约、推进产业高端化发展为目标，主要聚焦科技创新，聚焦生物医药、 人工智能、集成电路、高端装备等领域，将成为首个落地FTA“工业上楼”标准的标杆项目。

　　通过工业上楼，提供用地效率，园区中央腾挪出大片公共绿化，极大地提升了人们在园区中工作生活的舒适度和观感体验。同时高层建筑的顶层设计有屋顶庭院，可作为漫步与交流的空间，同时大大提升园区的绿化覆盖率。

　　为了在有限空间内实现功能的无限延伸，并满足定位产业的生产、研发需求， FTA 通过营造独特的园区形象、全生命周期的产品设计、提供无处不在的交流空间，打造产业创新发展的良好生态空间，同时大大提升园区的绿化覆盖率。

　　FTA通过“活力引擎、魅力核心”的设计，将高层生产车间打造为门户双地标，并结合企业服务中心和开场性界面的设置，打造区域形象及功能中心，展现园区活力及区域城市形象。同时，结合南侧城市绿带设计未来生态公园，为办公人员提供一个休憩、娱乐的空间氛围。

　　产业园区空间规划必须从全局出发，兼顾各种业态的协调发展，才能使收益最大化。“

　　”是一种做法，不是一种定位。如果被“工业上楼”四个字框住，把所有厂房都建成高层，企业会感觉密集、不透气、不耐看。因此，除了高层产品，园区还应配置一定比例的单层和多层（2-3层）厂房，增强空间的层次感与高级感，提升整个项目的品质和溢价。

　　新加坡地小、资源短缺，但是工业发展是其经济发展的重要内容之一，因此，政府不断创造土地空间满足工业发展的载体需求。新加坡堆叠式厂房就是在这样的背景下产生，是一种新加坡独创的、专门针对从事都市型无污染产业的中小型企业的工业空间模式，为中小企业提供集研发、中试、制造、仓储和办公于一体的配套空间。

　　在新加坡，堆叠式厂房基本由其贸工部下属官方机构——裕廊集团进行建设和运营，因此也被认为是由国家孵化扶持形成的。新加坡堆叠式厂房80%以上为4层，少数4-9层，呈现为三层叠三层的形态。

　　每栋8-16个单元不等，每个单元三层楼面，包括中试生产制造区域、研发办公区域、仓储区域；

　　根据行业生产需要，楼面面积1000 -3000 平方米不等；

　　每层均可通行45 英尺（13.7米）宽的集卡，并有直达电梯，货物直达每个楼层；

　　每个单元都有各自独立的停车区域和装卸货区域。

　　这类厂房多以3层叠3层、最高为9层的形态组成，每栋楼有8到16个单元，每个单元由3层楼组成，包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。

　　兀兰飞腾便是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。这座9层高的堆叠式厂房内的每个单元都是一个独立的工厂，拥有自己的专用装载区和停车场。每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成，同一地面叠加三个企业单元，并通过盘道连接每个单元的首层，实现集约土地利用。

　　这个垂直盘道的设计也是兀兰飞腾项目与国内“工业上楼”项目的本质区别，目前，国内“工业上楼”项目的货运主要依靠货梯与吊装口，货运效率十分有限，无法解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等“工业上楼”的核心痛点。

　　当前“工业上楼”作为一种空间供给的新模式，拥有着良好的发展机遇。并且随着我国土地资源增量空间的逐渐见顶和产业转型升级、高质量发展需求的矛盾演化逐渐突出，长期而言，“工业上楼”的发展势头也不会逆转。

　　工业上楼将以准公共产品为主要模式进行开发

　　“工业上楼”模式诞生的本意，就是为了缓解工业用地紧张，提升土地利用效率，促进产业“腾笼换鸟”。这意味着工业上楼项目必会在政策驱动、政府引导下进行。

　　随着中央和各地政府狠抓工业的态度越发明朗，工业用地作为生产资料，正逐渐被政府视为吸引新型产业、优质企业的基础设施，而不是让资本撬动高价值牟利的商品。

　　在这种趋势下，工业上楼项目大概率也会依照“总成本+微利”的方式向社会供应，以实现优质产业空间供给与优质成长企业需求的精准匹配。

　　一是建筑指标的标准化，即对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、称重、容积率及建筑设计要点等方面做出不同程度的规范，厂房建设指标逐渐呈现出高层高、高承重、大空间的特征；

　　另一类是产品构成的标准化，也即政策会逐步确定产品构成、产品比例、自持比例、分割转让的对应关系等。

　　“工业上楼”+“数智化”探索将受到关注

　　一方面，从建设上来看，工业上楼是一个生产空间从平面向立体转化的过程，在建筑设计上会面临更大的难题，还需要为入园企业预留可数智化、智能化生产的工程条件，这无疑需要借助更加先进的数字化技术和工具。

　　另一方面，从管理上来看，“工业上楼”更青睐发展高端制造业，但并不是要走粗放生产的老路，而是需要落实生产、生活、生态“三生融合”的要求，这需要更加精细化的数字化管理，来实现“工厂”和“园区”的协同。

　　REITs激发工业地产投资价值提升

　　传统工业地产开发受政策变化影响较大，存在较大不确定性；而工业地产投资大、周期长、回款慢的特性导致运营的价值一般要在园区成熟之后才能体现，而这个过程往往要经历数年时间，对开发商的资金链要求极高。

　　随着REITs的发展，工业地产项目得以通过资产证券化方式提前回收资金，以缓解投资商的资金压力。作为工业地产的新兴模式，“工业上楼”能够吸引更多与主导产业相关的企业入园，形成规模化的优势效应；加之“工业上楼”如今正处于政策风口，政府为鼓励企业参与“工业上楼”，会给予投资商一定政策扶持，使投资收益更加可观。

　　“工业立市、制造强市”的口号下，许多城市都在出台相关“工业上楼”政策大力发展制造业产业。可以预见，“工业上楼”将成为智能制造业、数字经济发展的当家“金名片”。

　　蝴蝶效应”的前提下可持续的推进“工业上楼”，仍是需要深入思考的问题。

　　城市产业动力研究院等文稿编辑：望州

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