购置厂房需要注意什么？

admin2年前 (2024-09-21)产业地产资讯205

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一、先看两证

《国有土地使用证》

首先明确一个概念——土地永远是国家的。

国民使用土地，要么是国家划拨的，要么是国家出让的。购买厂房的买方，理应主动了解卖方土地是国家划拨的还是出让的。

区别在于国家划拨土地没有使用期限原则上不可以抵押、出租，转让，如果确实需要转让，那也必须要征得国家同意后向国家补缴出让金方可以操作。而国家出让的土地是有使用期限的，根据用途的不同，分为40、50、70年不等，国家出让的土地可以随时抵押、出租、转让，在使用期到期前一年申请续期，缴纳一定的出让金，只要国家暂时不计划回收土地那么你就可以重新拥有这片土地的使用权。

我认为买家应该关注四点：

1.卖家是否拥有《国有土地使用证》，卖家正常来说必须要拥有该片土地的使用权证明才能在其上盖厂房，如果没有，属当违章建筑，政府有权拆除。

2.如果该片土地属于国家划拨土地，那么转让时补缴的出让金应该明确由谁承担。

3.如果该片土地属于国家出让土地，那么就应该了解该土地的使用到期时间，如果已经临近使用期限，除了协商即将需要缴纳的出让金谁来埋单以外，还需要向当地相关政府部门了解该片土地是否可以续期。

4.了解该土地是否存在限制，例如：是否抵押、查封、司法限制等。

5.题外话，买方在取得卖方转让的土地时，需要缴纳的税项只有三个：

①契税，成交价*3%

②城镇土地使用税，签订合同当日起，按土地面积*当地税率按年缴纳

③印花税，合同金额*万分之五

如果卖方需要你承担以上税项意外的金额，那么很有可能他在水你。

《房屋产权证》

顾名思义，那当然就是这个厂房的所有权证明了，对比《国有土地使用证》房屋产权证应该大家是比较熟悉的，我就不做过多叙述。

我认为买家应该注意一下几点：

1.了解房产是否有抵押，抵押权人是否同意出售；房产是否有出租，出租人是否放弃优先购买权；房产是否有共有人，共有人是否放弃有限购买权（土地转让也需要考虑这点，我就不往上补充了）。

2.和土地转让一样，了解该房产是否存在限制。例如：是否抵押、查封、司法限制等。

3.税项的承担和土地转让一样。

二、再翻老底

如果说，以上两证齐全了，买方其实也可以稍微放心一点了，起码土地和厂房都是合法的。但是，不要忘记了，在土地转让或者房产买卖的过程中，我们也需要了解他们的过去。

前面说到土地或者房产是否存在被抵押、出租或者查封等不良因素。这些因素都有可能在你未来的生产活动中埋下隐形炸弹，例如：土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。

再有前面说到的城镇土地使用税，如果卖方一直或曾经拖欠漏缴该税款，那可是要罚滞纳金的，按照滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。如果出现这种情况，买家就需要一次性补缴历年所欠的税款及滞纳金咯。

三、最后看价格

很多房产拍卖，其实都会有专业人事进行评价估价，我们在买卖的过程中，一定要理性，不要盲目追价，费用的缴纳要清晰，正如前面说的，土地出让金，过户费，相关税费等费用的承付人一定要清晰，该付的一分不少，不该付的一分不给。其次就是付款的方式以及期限一定要明确，尤其是生产企业，如果因为合同的不清晰导致资金断流，那可是致命的。

价格问题其实向来也是比较中立的问题，厂房的地段格局，甚至是符不符合买方眼缘其实都是衡量其价值的标准，值不值除了公允价值真的只有自己知道了。

四、风水

说了那么多，选厂当然得看风水啦，须吊的旺山旺向，不可上山下水之类破财损丁的格局。门前需注意箭煞反弓，血盆照镜之类形煞。如果新修厂房须注意水塔供水设备应该置于财位之方，如果地势不允许可以多加水管改变位置，切不可图小利而失大利，工人宿舍，高楼应置于山星旺丁之方，以防工厂人员的缺失。办公楼的选择尽量建在四灵之中或是青龙方位，不可选在白虎地方。工厂的明堂一定要宽广明聚！不可过于拘束而不聚财，宽广地带应该有建筑拦护，否则也是泄气散财。工厂应该有一建筑的高楼核心位置，群龙不可无首，每个人都应该有点自己好的个性，工厂也应该有自己好的标志建筑。这也是企业文化的一种展现。一个过目就忘人和企业是难以壮大的。

以上就是鄙人之见，如果错误，烦请提点，补充，感谢感谢！