某美妆小镇二期基础设施配套专项债成功发行项目解析

　　美妆小镇二期基础设施配套工程的实施，是推动省级示范特色小镇“美妆小镇”的高质量发展的需要；是增强美妆小镇的承载能力，激发区域经济活力的需要；推进新型城镇化建设的需要；是提高资源利用效率，推进生态文明建设的需要。

　　项目名称：某镇美妆小镇二期基础设施配套工程项目

　　美妆小镇配套公建房工程项目总用地约22.74亩，美妆博物馆改造工程总建筑面积约10000㎡的博物馆，小微产业园工程项目总用地约53.63亩，新建总建筑面积约63653㎡，含土建、市政配套等工程内容。

　　核定工程总概算57,576.00万元，其中建筑安装工程费49,479.21万元，占总概算的85.94%；工程建设其他费为5,360.08万元，占总概算的9.31%；预备费为2,736.71万元，占总概算的4.75%。

　　美妆小镇配套公建房的租金收入和停车场收入

　　美妆小镇配套公建房建筑面积约20000㎡，据调研商业店面租金约为1500元-1600元/㎡/年，本项目运营期头部年租金按1400元/㎡/年，计算并假定每三年上涨5%。租金收入42841万元

　　小微产业园的租金收益和停车场收入

　　小微产业园建筑面积约59940㎡，根据厂房的出租价格按300元/㎡/年计算，并假定每三年上涨5%，租金收入27248. 13 万元。

　　美妆博物馆举办的活动租金、展览和停车场收入

　　预计美妆博物馆改造后每年将举办50场左右的活动，每场活动租期2天、租金为6 万元，并假定每三年增长5%。活动场地租金收入4975. 5万元。

　　美妆博物馆一、二层（约6700平方米）将长期提供给周边美妆企业 作为新产品的展示平台，假设划分为10个区域、租金为40万/个/年，并假定每 三年增长5%，展位费收入：6631. 2万元。

　　停车费收入：696. 42 万元。

　　根据上述测算，本项目债券存续期内（2023年-2037年），本项目 营收入合计87,710. 25万元

　　本项目的运营成本主要为相关管理人员的人工费（包括工资、福利和社保）、 相应的办公费用（包括设备和办公用品的购置和折旧、水电费、差旅通讯费等） 和业务费用。

　　1、 人工费：计划配置人员共40人，按每人每年工资福利费平均8.5万元计算，运营期 头部年工资福利费约340万元并假定每三年增长5%，人工费：5636. 13 万元。

　　2、 办公费用：相关办公费用按年人工费的35%计算，1972.65万元

　　3、 业务费用：按美妆小镇配套公建房、博物馆和小微企业园年收入的 2%计算，1754. 19 万元。

　　本项目债券（融资）存续期内的运营成本为9362. 97万元。

　　本项目融资到期本息 总计63,362.50万元。每半年付息一次，到期一次性偿还本金，项目收益实现前, 项目融资还本付息资金通过政府预算统筹安排。

　　上述估算表明，本项目可用于偿还融资本息的项目收益78,347.28万元，对 应本项目融资到期本息总计63,362.50万元，项目收益对融资本息的覆盖倍数为1.24,项目自身产生的收益能够偿还全部融资本息。

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