不管是对于政府而言，还是对于产业园区投资者来说，土地和资金常有，而客户不常有，招商工作始终都是所有工作的龙头，做好了产业导入和企业引进工作，也就相当于做好了产业园区开发工作的一大部分。

因此，今天跟大家一起探讨一下，如何做好二级园区最核心也是最痛点的招商工作？那么在产业园招商，千万要注意避开这几大常见误区呢？最有效的创新招商模式有哪些呢？

1、策划跟不上，营销当推销

做任何事都需谋定而后动。产业招商，策划也必不可少，包括营销战略、营销定位、营销渠道、客户调研、具体招商策略都需要周密思考和谋划，切忌一来就是盲目的拜访客户，采用简单的推销手法。

许多产业园区，招商人员对项目、对产业、对客户、甚至对国家的宏观政策什么都不懂的情况下，就去上门推销。经过百般折腾，不但招商不成，反而给人家留下不专业、很糟糕的印象。先是大面积电话邀约，然后登门拜访。客户分布区域在本地还好，一些分布区域很广泛的可就惨了，不但没效果，还劳命伤财。

推销是营销的最低层次，“在不知道谁有需求的情况下，挨个去问”。对产业地产招商来说，基本是以失败告终的。如果你对产业不了解，需求不了解，行业无见解，基本功不扎实，吃闭门羹是必然的事。

2、注重“短平快”，营销手段功利化

如果要急于求成，想“短平快”式的捞钱，建议不要做产业地产。产业地产的运营商需要有一定的行业背景，深知这个行业的发展瓶颈和问题，要有一定的担当和责任，试想，一个企业把自己的“全部身家性命”投资到你的园区，这需要多大勇气，需要经过多长时间的反复调研、考察和思考，有多少帐需要算的清清楚楚?

产业招商不是卖快消品，讲个情面就买一个。因此，产业园区招商急于求成是不可取的，更是不现实的。产业园在什么都不具备的情况之下，靠搞两次推介会，几个活动就要“捞金”的想法，是非常不现实的。另外，除招商推介会、论坛、峰会等形式外，产业地产运营商还可以赞助或带头创建行业协会、产业联盟，搞一些联谊会、沙龙、专家讲座、抱团外出考察等活动，在对目标企业提供帮助的同时宣传和扩大项目影响力。

产业地产运营商也可以利用其自身的资源优势和整合能力，帮助协会、产业联盟内企业的解决一些“融资、生产、招工”等方面的问题，让大家产生信赖感，做到潜移默化，为招商做充足有效的铺垫。

3、强调卖产品、重形式，不重产业环境、生产要素

目前，很多产业地产运营商有的是搞住宅、搞商业或者是该行业内的企业转型而来，搞住宅和商业地产的以前很多是采取全盘代理出去的做法，现在做产业地产后，也想采取这种办法。结果有些开发商，产品很漂亮，园林很漂亮，但恰恰基本功能满足不了。

这是一件非常要命的事，因为你的宣传和重点已经与企业的目标需求南辕北辙。企业要搬迁，动辄投资上百万、上千万甚至上亿元，不仅仅是要块地，要几栋厂房，而更关注的是企业能否活下去?能否发展得更好更快?所以，你的产品对招商来说不是最核心的问题，产业环境、生产要素保障、园区运营模式和理念、政府和园区提供的服务平台才是企业最关心最核心的问题。如何更好满足企业需求？

包括物理空间、管理空间、园区文化空间、服务空间等都很重要，需要进行多方面的调研。工业物业卖的不仅是“企业形象”，更应是“企业前景财富”，在营销的过程中重点要对“产业环境、生产要素、运作理念和服务平台”进行深度阐释，并要提供可靠的佐证，解决客户入驻的疑虑，增强客户信心。作为招商人员，不仅仅是销售员，更应该是行业专家和客户的投资顾问。 

1、园区PPP模式

这种模式的开发区通常确定一个较长的运营期限，划清政府与市场边界，严格界定好角色权益，使有能力、专业化的园区运营商、服务商成为参与产业园区市场化运营的重要力量。随着政企双方的利益诉求捆绑在一起，趋于一致，就能够各显其能，勠力同心于产业园区的整个生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点。

案例：华夏幸福的产业新城PPP模式已经被财政部和发改委等多个层面所认可，并在全国乃至全球进行复制。从2016年到2017年，华夏幸福中标的PPP项目达到64个，运营园区总面积达到1957平方公里，中标金额达到3509亿元，占全国累计PPP项目成交总金额的比重近4%。从广义维度来看，这种政企合伙进行区域产城开发运营的模式乃大势所趋，无可争议。

2、基金招商模式

在现阶段，传统三板斧式的招商引资模式已经远远不能满足新形势下的竞争要求，暴露出诸多的问题。传统粗糙、低效的坐地招商行将就木，新时期的园区招商，还真得需要一些技术含量和资本含量。目前，国内已经有很多产业地产商和产业园区在充分利用资本的催化和杠杆作用，探索出了一种产融结合的园区基金招商新模式，这几乎已经成为了产业园区招商的一种标配。

3、双向对流模式

双向对流模式是指两个区域之间的商户资源双向对流互通，尤其在当前园区国际化的大潮下，这种双向对流模式越发有用武之地。中国的企业有走出去的愿望，国外的企业有走进来的想法，产业园区通过搭建平台渠道，促进中外企业双向互通的可能性，这种全新的招商模式能够达成互利共赢，已经有越来越多的园区和企业在尝试，甚至还被成都高新区提炼为“TSPPP——全球科技园区命运共同体”。

案例：成都高新区：“全球顶级科技园区合伙人计划（TSPPP）”

成都高新自贸试验区针对新型企业全球化给出了“成都高新方案”，形成一种全新的“系统集成、联动发展”的网络化园区模式，致力于更好地利用国际国内两个市场、两种资源，实现国内与国际的互动合作、对内改革与对外开放的相互促进。

4、众创孵化模式

目前很多政府园区平台都在这样操作，仅仅依靠外部招商，逐渐空间逼仄，而很多众创孵化空间出来的企业又会大量流失到外部去，以“众创孵化+园区招商”，就是成为一种生态闭环式的对接模式。而这种模式，又可以和前面的基金招商模式与投资营商模式结合起来，效果更佳，更持久。

案例：已经成功转型高科技投行的张江高科在这方面做得最为典型。由于张江高科技园区已经形成了很强的产业集聚效应，本身就有很多的上下游初创企业源源不断的涌现出来。