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政策持续发力估值和基金配置均在十年低位地产股配置正当时？

admin1个月前 (09-21)产业地产资讯12

　　保障性住房政策持续推进，多地优化公积金政策。近期房地产市场不断释放出利好，政策端持续发力。从8月底以来房地产板呈持续上攻态势，9月8日A股及港股房地产板块均温和放量大幅上涨。

　　中央层面：财政部表示将在2022年建成保障性租赁住房83.9万套，地方推行“一城一策”，利用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。银保监会将继续保障房地产融资平稳有序，保交楼、稳民生。

　　地方层面：福州、青岛、威海、惠州等地持续优化购房公积金政策，郑州实施“1+8郑州都市圈”住房公积金实行互认互贷政策。多地放宽限购政策，苏州吴江区全面放开限购，首套不限购。富阳发布限购放松及契税补贴新政，杭州户籍或有杭州社保者即可在富阳购买住房。各地纾困基金正在平稳推进，绍兴将采用“国企出资+金融机构并购贷款”设立房地产稳保基金。值得注意的是，中秋假期期间杭州临安出台房产新政，购买300万元以内新房补贴1.5%。这是继四川高县、吉林双辽、安徽淮南新区后第四个购房补贴的地区。

　　百强房企8月销售同比跌幅收窄，改善房企销售拐点初步确立。百强房企8月全口径销售金额6047亿元，环比7月持平，同比-33%。8月销售同比降幅相较7月有所收窄，主要因为去年同期基数较低，当前整体销售并未明显转暖。但具体来看，房企表现已明显分化，部分房企销售同比大幅增长。比如建发房产和滨江集团8月权益销售金额同比分别+31%和+43%。从8月全口径销售金额来看，TOP30房企中有16家环比增长，9家同比增长。

　　笔者认为以建发和滨江为代表的改善房企销售拐点已初步确立，后续或将领先行业实现持续复苏。建发房产、滨江集团等改善型产品为主的房企，在今年Q3有望率先实现同比销售转正，目前这一判断已初步得到验证。

　　多地出台保交楼，郑州保交楼取得初步进展。据不完全统计，8月以来，包括南宁、湖州、石家庄、郑州、合肥、萍乡、江西省信丰县、安徽省南陵县、浙江泰顺县、安徽宿州等在内的10余个城市陆续出台“保交楼”的相关举措，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等。

　　7月郑州市房管局召开会议，针对停工断贷项目提出棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式。9月1日，河南郑地住房租赁有限公司公示了收购用于人才公寓项目的23个存量房源（头部批次），这意味着郑州保交楼举措取得初步的实质性进展。9月8日下午，郑州市住房保障和房地产管理局组织邀约了60家房企代表召开“郑州市房地产开发企业瘦身自救行动保交楼吹风会”，详细就郑州问题楼盘30天攻坚行动进行了解读。

　　站在当前时点是配置地产板块的好时机吗？厘清共识、分歧与疑虑，当前时点是优质地产股的布局良机，逻辑有四：政策底确立、销售磨底复苏、信用资质修复。总体来看，市场对于地产板块过于悲观，对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在认知差。首先，LPR下调进一步凝聚了稳楼市政策向宽松方向发展的共识。部分投资者可能担心关心“房住不炒”基调下，稳楼市政策是否会受到很大限制，但我们认为“房住不炒”与“稳楼市”之间并不存在矛盾对立的关系。其次，市场对于房地产销售后续走势分歧较大，而我们认为当前销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢且充满波动的。第三，市场对于房企信用风险后续演化走势仍然保持疑虑，但我们认为房企信用风险爆发高峰期或已过去，政策从保项目向保优质房企过渡，尤其中债增信为部分房企担保发债之后，优质民营房企逐步开启信用修复之路。

　　蕞后，基金重仓配置比例持续回落。2022年中期末房地产行业基金重仓配置比例为1.69%，低于标准配置比例0.48pct，较一季度末变动-0.43pct。保利发展维持行业持仓市值头部位，滨江集团、万科A、中国海外发展获增持明显。

　　经过梳理，这些房地产公司在现金流方面有明显改善。

　　1）稳健不失积极的发展战略，行业排名持续提升；

　　2）销售降幅低于行业，业绩结算呈现较强的平稳性；

　　3）地产β行情的强受益标的，交易流动性好。

　　1）公司是民企中财务相对稳健，深耕长三角区域；

　　2）“商业+住宅”双轮驱动具备核心竞争优势；

　　3）发债获得增信支持，融资渠道逐步恢复。

　　1）财务高度稳健的民营房企，债务负担轻；

　　2）逆势扩张拿地，支撑未来发展；

　　3）深耕杭州及浙江省内，区域竞争力强、人效比高。

　　1）2022年H1公司剔除预收账款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，现金短债比为1.54，均位于三条红线）受益于公司长期良好信用和融资负债的成本控制，公司融资成本持续下降，2022年上半年融资成本仅为4.54%，优于行业。