随着一二线城市用地供应的紧缺，在增量不足的情况下，存量改造是土地扩容的一大方式，其中就包括我们熟知的工业厂房盘活改造。

　　厂房旧改本质是对项目承载的产业功能进行转型、升级，以符合产业、城市新的发展需求。但工业厂房改造的模式绝非简单的复制，每个厂房都要利用自身的特性走出属于自己的改造之路。

　　目前，厂房改造主要形成了三种较为成熟的操作路径：

　　工业用地转型为文创、商办、租赁住房等服务业用地；

　　工业用地升级为科研设计、新型产业等城市高效产业用地；

　　“工改文”“工改商”是我国工业旧改发展历程中较早形成的一类尝试，如北京798、上海M50、8号桥至今仍是旧厂房改造文创园的标杆项目，并进一步催生创意产业园专业运营商的活跃。

　　改造对象：以多层办公、生产厂房、仓库为主的轻工业园区或建筑单体，且大部分建筑具有较高的保留价值。

　　改造手法：工业建筑空间尺度大，设计荷载较大，改造灵活性好，能为功能重置提供多元组合空间，通过夹层、外立面装饰等低成本改建方式即可转型为SOHO、LOFT等产品，服务创意办公企业。同时，引入休闲、娱乐商户，形成混合业态布局。一般不改变用地性质，可适当增加建筑面积。

　　改造目标：盘活存量物业，使老旧厂房满足文创、创意企业、联合办公企业入驻需求，实现工业向服务业转型，并以具有吸引力的餐饮、娱乐业态作为补充，形成7×24小时的全天候吸引力。

　　随着新兴产业发展，科技创新重要性提升，城市着重招引科技研发、数字创意、检测中试、无污染生产等创新型产业，促使“工改工”模式蓬勃发展。通过将普通工业用地调整为新型产业用地、研发总部用地等方式，将旧工业区升级改造为新型产业园，使产品符合新兴产业办公生产需求。

　　改造对象：不符合城市发展需要的M1用地为主，具有工业产值低、税收产出低、土地利用不集约等特征。

　　改造手法：出于财务回报，当前主要采用将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，建设新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

　　改造目标：在城市工业用地总量限制下，盘活存量低效工业用地，实施产业升级，改造为新型产业用地、研发总部用地等。

　　超、特大城市普遍面临老钢铁厂等大型重工业厂区的整体关停转型需求，如首钢之于北京、老合钢之于合肥，它们对市民来说是一个非常重要的群体记忆。

　　对核心工业遗迹进行改造，将其更新为城市公共空间，在传承群体记忆的同时以全新的形象向社会传达老工业片区在新时代的精神内涵，成为区域整体转型的文化引擎。

　　改造对象：钢铁厂、货运码头、石化罐区等重工业厂区内的核心工业遗迹。

　　改造手法：保留厂区内的核心工业遗迹，并改建为以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间，其余地块拆除重建。

　　改造目标：以主题场馆为文化引擎，重塑片区形象，促进重工业区实现整体区域转型。

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