本文是广州淘房志踩盘评级：第108篇

　　日前，中洲紫轩已经开放营销中心和样板间。

　　先淘房君一步前去踩盘的同行透露，吹风价是5万+/㎡，部分可能会上到6万+/㎡。

　　6万+/㎡，好大一口气。要知道，项目附近的老黄埔三剑客（城市之光、富颐华庭、珺合府）在限价之下，一直只敢在5字头徘徊，富颐甚至释出过4字头单位。

　　有这样叫板的勇气，想必是有过人之处。

　　于是根据导航，淘房君也来到了中洲紫轩。地图上一直显示已到达目的地，但门口到底在哪里？

　　来来回回转了几圈，淘房君终于看到一个略显沧桑的营销中心门柱，枯草大片横长生怕别人认出来这是个门口。

　　连门面装饰都如此不屑，这样不走寻常路的全新盘，说实话淘房君也是头部次见识。

　　是绝世高手还是陪跑小弟，先来会一会。

　　中洲紫轩距离5号线地铁鱼珠站C出口，步行距离约760米。

　　据广州地铁信息显示，从鱼珠坐地铁出发到珠江新城，才21分钟。

　　项目门口便是BRT茅岗站和中山大道南，无论选择哪种方式出行，都非常便捷。且通勤时间短，这点很加分。

　　但是问题也来了，距离大道近随之而来的是难以避免的噪音问题。

　　而中洲紫轩的噪音源不止一个中山大道南。项目三面临公路，由于附近茅岗村在旧改，对面也有工程在施工，所以来来往往的大货车比较多。

　　除此之外，中洲紫轩附近还有一个黄埔支线货列，这条铁路线连接广九铁路和黄埔港，主要用于运送货物。

　　公路和铁轨相交形成十字路口，因此列车经过时出于安全起见，通常会鸣笛示意行人和过往车辆注意避让。

　　四面都有明显噪音源，项目的应对措施是安装双层玻璃进行隔音。但在家里总不能一直不开窗吧，况且双层玻璃只能起到缓解作用，并不能完全杜绝噪音。

　　低层的住户未来多少还是会受到噪音的干扰。

　　或许这也是中洲紫轩低层建公寓，高层建住宅的原因之一。产品是后话，下面会详细说到。

　　中洲紫轩建筑面积仅为8757.7㎡，巴掌大的小地盘，除去住宅楼栋之外，几乎没有其他设施用地。

　　据置业顾问介绍，周边一切配套都已经成熟，可以直接享受。所以项目只是将1-2层匀出来做商业体，自身不带过多其他配置。

　　就商业上来看，中洲紫轩可以享受的有美林天地和广州M+Park漫广场。

　　美林天地在三溪地铁站，地铁5号线个站直达。广州M+Park漫广场则是在天河，从项目出发开车约6分钟。这两个广场对于逛街购物来说，确实是个不错的选择。

　　但要想满足日常一些较为琐碎的生活需求，步行即达范围内的商业配套尤为重要。

　　中洲紫轩周边多为一些汽车体验店、汽车配件店、汽车维修店或家居中心。

　　生活配套非常少，甚至要走路12分钟去到地铁口附近才零零碎碎有几家餐饮店。

　　据说未来依托茅岗村旧改，在项目不远处规划有个约8万方的商业体。只是规划，且风声不大，暂且先听听吧。

　　即便到时真的有，也要经过漫长的等待期。

　　城市面貌说不上移步异景，但公园、旧改村屋和小厂房混在一起，刚感叹完城市公园的整洁和漂亮，转身走多几步路就能看见各种小厂房，显得有些杂乱。

　　至于学校方面，附近分布有茅岗小学、恒威小学、市第八十六中学、市头部二三中学、黄埔国光学校等。

　　由于自身没有支持，全靠外部配套在支撑，且目前2公里范围内暂没新学校在规划。所以未来孩子能够入学大概率就是这些学校了。

　　前有“巨无霸”茅岗村的村民，后有招商鹭山府业主，学位竞争相当激烈。

　　想要的配套太少，扎堆的汽车商业用不上。2颗星，不能再多了。

　　中洲紫轩位于黄埔茅岗板块。茅岗板块是鱼珠临港经济区和广州国际金融城交汇的重要节点。

　　背靠的茅岗村是广州“巨无霸”旧改项目，据黄埔区城市更新局介绍，面积约为琶洲、杨箕、猎德村旧改的3倍。

　　未来随着茅岗村旧改不断推进，茅岗的板块价值还会不断提升。

　　在如此优越的地段，再加上近地铁站这一优势，只要产品不作怪，那必须是妥妥的市场宠儿啊。

　　可惜，中洲紫轩偏偏喜欢野路子。凭着自身实力一顿乱作，成功把自己打造成了蹩脚老三。

　　中洲紫轩总规划三栋高31层的楼栋，连体的设计看起来像单体楼。

　　美观与否，这个见仁见智。就居住体验而言，这种设计有很大的弊端。

　　建筑凹凸相间，前面凸出来的部分，对后面凹进去的房子有一定程度上的遮光影响。视觉效果也相对压抑。

　　更尴尬的是，后面凹进去的是客厅和阳台，前面凸出来建筑的两侧墙边是卧室窗户。

　　清晨起床，拉开窗帘，你将有机会与别人家正在阳台热身的大爷四目对视。惊不惊喜，刺不刺激？

　　在户型面积方面，中洲紫轩目前推出住宅产品建面约79-168㎡三至五房，公寓产品建面约39-81㎡。

　　公寓和住宅混住，3-7层是公寓，8层是架空层，未来将建成空中花园，9-31层是住宅。

　　据悉，为了管理，公寓和住宅将使用不同的门口，不同的电梯，和不同的停车场。

　　此次实探，淘房君主要看了住宅的户型。

　　建面约79㎡户型，三个房间全部分布在一侧，其中一个次卧的门口侧对入户花园和厨房，完全没有动静分区而言。

　　整体只有两开间朝南，面宽较小，进深比较深，未来对采光会有一定的影响，

　　建面约115㎡四房户型，是个横厅设计。

　　主卧和一个次卧的门口正对着客厅，另一个次卧则在入户门旁，相当考验墙壁和门的隔音效果。如果一家人生活习惯不一样，那么想安静休息的一方，多少要受点折磨了。

　　158㎡和168㎡五房也是同样的配方，动静混杂在一起。由于连体楼设计，所以无论几房，南北对流在这里是完全不存在的。

　　动静不分区本是横厅的缺点，中洲紫轩是怎么做到横竖厅所有户型都不分区，内外都有噪音困扰的呢？

　　住宅产品有一个蕞大的卖点是高层可瞰江，但是能看多少这个不好说。

　　一是样板间在1楼，淘房君没有机会上高层实探过。二是在中洲紫轩和江边之间，分布了许多产业，不排除未来会有更高的楼栋遮挡视线万+会不会是瞰江户型的均价呢？限价真的能被忽略吗？

　　在限价和内卷大战下，卖不了理想的价格，干脆佛系躺平，任由杂草丛生。这样淡定的态度与自由的灵魂，那些水深火热的地产同行看了，都要流下了羡慕的泪水。

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