复星系拿下外滩重磅旧改地块，再次成为地产圈的焦点。

　　9月1日，上海黄浦区官网公告，备受瞩目的福佑地块完成遴选出让，花落豫园股份与蚂蚁集团联合体。

　　据报道，该项目将由豫园股份主导开发，蚂蚁集团会在项目建成后获取约6万平方米的自持办公物业。

　　官方没有公开土地成交价格，但同板块去年出让的地块价值超百亿元。该地块至外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，区位优越。

　　同时，其西侧和东侧为豫园和外滩金融中心，均是郭广昌的产业。

　　因此，福佑路项目将纳入复星系的“大豫园片区”，与现有的豫园商城、外滩金融中心，以及即将启动建设的豫园二期项目，共同组成一个总建面超过100万平方米的超级文化商业综合体。

　　豫园股份是复星旗下地产业务的主要运作平台。近年来，豫园股份朝着产业运营的方向一路狂奔，地产开发业务逐年缩减。

　　福佑地块曾为黄浦区余留体量最大、旧里密度最高的旧改地块，其实施主体遴选经历了一个多月。

　　今年7月22日，黄浦区官网发布福佑地块实施主体选公告，由于地块内包含了大量历史建筑，颇具开发难度，实施主体需要做好整体风貌保护，同时发展新业态和新功能。

　　按照要求，该地块需结合豫园老城厢打造独具地域特色的商业文化旅游目的地和生活体验地，结合外滩金融集聚带打造金融科技产业集聚区；

　　重点发展商业、办公、旅游、文化等功能，融合高品质住宅，对区域功能进行完善和提升。

　　公告显示，福佑地块总占地面积超10万平方，合计建面约48.75万平方，其中地上总建面不超过17.85万平方，地下总建面不超过30.9万平方。

　　地块内保护保留历史建筑总建面达到约 9.86 万平方，占地上总建筑面积的55.24%。而经过整体更新后，该宗地块内保护更新建筑总规模应不小于12万平方。

　　这宗地块的遴选出让要求很高：拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元；

　　在项目综合验收通过后五年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

　　该项要求，几乎只有黄浦区原有的税收大户才有可能做到，同时还要有能力开发这样大体量的历史风貌保护项目，业内认为，此次遴选几乎为“定向招生”。

　　结合8月19日上海市土地交易市场披露的公告，福佑地块的遴选活动最终仅豫园股份与蚂蚁集团联合体入围，没有其他竞争对手。

　　郭广昌与大豫园片区的缘分由来已久。

　　他曾在个人公众号撰文回忆，“刚来上海上大学的时候，我一次来到了外滩，立即就被万国建筑群的气势所震撼。我当时就有这么一个小小的愿望，假如以后能够天天在外滩上班，该有多好。”

　　2017年，郭广昌实现夙愿，复星集团将总部搬到了BFC外滩金融中心。

　　郭老板为了这一地块与SOHO中国争了4年。

　　BFC所在地块于2010年以92.2亿元成交，为彼时上海最昂贵的出让地皮。

　　截至2011年11月，地块的项目公司海之门由浙江复星、证大房地产、绿城及磐石投资分别持有有50%、35%、10%及5%。

　　当年12月，SOHO中国公告称，以40亿元收购了证大五道口及绿城的股权，间接拥有该宗地块50%的权益。

　　复星集团则公告称，权益受到侵犯。为此，于2012年将SOHO中国、绿城、证大告上法庭。

　　经历了庭上“舌战”、复星胜诉、双方调解，SOHO中国于2015年退出，其持有的50%股权以84.93亿元转让给复星。

　　由此，复星持有BFC的全部股权。不过，郭广昌此后以53.3亿元的价格将BFC一半的股权出售，几番流转后，这部分股权被中融信托取得。今年3月下旬，复星国际公告称，计划以63.42亿元的代价收购中融信托持有的BFC50%股权。交易完成后，复星国际将间接拥有100%权益。

　　除了BFC，郭广昌也在外滩打造他的“大豫园片区”。2001年，复星收购豫园商城（豫园股份前身）；2017年，资产重组后的豫园股份启动了豫园商圈的改造升级。

　　对大豫园片区志在必得的郭广昌，意在打造一个消费产业帝国。复星与豫园管理层强调，大豫园片区“最大的宝藏是独有的海派文化基因”。

　　目前，大豫园片区聚集起珠宝时尚、文化商业、文化饮食、酒业、国民腕表、文化创意等多个产业集群。

　　“我们（复星）的地产业务自从2018年重组注入豫园后，已经就从传统的高周转、高杠杆的房地产模式向以产业导入为先、产城融合的产业地产模式转变，我们内部叫蜂巢模式。”在2021财年业绩会上，豫园股份管理层如此表示。

　　具体而言，豫园股份的核心业务模式是，每进入一个城市，有多个产业导入，多个产业园的落地，以形成几个产业基金，包括产业蜂巢项目的落地，以组合的打法来实现蜂巢产品在核心城市核心地段的落位。

　　豫园股份的业务分为三大板块：产业运营、物业开发与销售、商业综合运营与物业综合服务。

　　其中，产业运营收入逐年增长，成长为第一大营收来源，而物业开发与销售收入的占比逐年减少。

　　2021年，豫园股份实现营业收入510.63亿元，同比增加12.15%；归母净利润38.61亿元，同比增加6.92%。

　　其中，产业运营业务贡献了330.62亿元营收，同比增加30.71%。

　　2019年-2021年，产业运营收入占豫园股份总营收的比例分别为52%、56%、65%，三年时间上升了13个百分点。

　　而物业开发与销售实现收入占总营收的比例分别为44.8%、39%、32.6%，下降了12.2个百分点。

　　复星管理层在2021财年业绩会上表示，“我们通过深入挖掘目标城市的具体产业诉求，打通复星和豫园的产业资源，定制并落位契合城市产城目标的生态产品，实现产业和蜂巢业务的共赢。”

　　2022年上半年，受疫情等因素影响，豫园股份营业收入为220.1亿元，同比减少3.85%；归母净利润为7.54亿元，同比减少47.06%。

　　其中，产业收入逆势增长，达到186亿元，占总营收的比例进一步上升至84.6%。

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