最近，“中国内衣第一股”都市丽人交出一份惨淡的半年报。财报显示，今年上半年公司营收为14.36亿元，同比下降5.19%，净利润为5780万元，同比下降29.86%。其营收、净利润双双下滑，与2024年双双增长呈现鲜明对比，没想到颓势来得如此之快。

　　2024年，都市丽人实现营收30.1亿元，同比增长9.18%，净利润1.26亿元，同比暴涨197%，这也是其历经转型阵痛期，时隔6年净利润重回亿元水平。不过，这一成绩的取得，含金量并没有想象中的那么高。原因很简单，都市丽人业绩增长，并非单独靠主营内衣业务，“卖楼”业务贡献近一半。

　　财报显示，2024年来自“副业”的厂房等物业出售为都市丽人带来超3亿元收入，扣税后利润贡献约6000-7000万元，接近总利润的一半。由此可见，“卖楼”业务对都市丽人净利润水平起到举足轻重的作用。

　　需要指出的是，“卖楼”业务主要指都市丽人在2022年将位于广东东莞凤岗镇的原中国玉泉旧仓库，改造成现代化工业厂房和智慧物流仓储，其中近四成面积保留自用，约六成面积对外销售。而其上半年净利润之所以下降近三成，与产业项目销售减少密不可分。

　　具体来看，今年上半年，都市丽人产业项目及物流分部业绩同比下跌86%，主要原因在于玉泉项目交付单位减少。该分部毛利率从37.7%降至17.8%，收入结构依赖性风险凸显。不过，都市丽人方面强调，玉泉项目余下已签订合同的单位将于2025年前陆续交付。

　　说白了，都市丽人有意暗示下半年“卖楼”业务将有所起色，并将贡献不菲的净利润。但问题在于，其如此依赖“卖楼”业务，如果产业项目后续无新项目接续，可能会持续拖累整体业绩，即如何确保净利润稳定在合理水平，而不会出现较大波动，这是都市丽人掌门人郑耀南急需未雨绸缪的重要课题。

　　众所周知，线下实体门店一直是都市丽人的业绩根基，即便在电商渠道蓬勃发展的今天，线下渠道的地位并未被动摇。据我观察，过去几年，都市丽人多次强调要抢占下沉消费市场心智。比如，郑耀南在2023年业绩会上曾表示，都市丽人在2024年要新开1000家加盟门店、100家直营门店。

　　不过，理想很丰满现实很骨感，面对终端消费市场的多重挑战，都市丽人明显放慢下沉扩张的脚步。截至2024年底，都市丽人新开门店仅850家，比原本预期少开250家门店，整体门店数量达到4500余家。而在2024年业绩会上，郑耀南预告，今年底都市丽人门店数量将达到5000家。

　　这意味着，今年都市丽人将新开500家门店，比去年850家还要少350家。不难看出，近年来，都市丽人的开店策略愈发保守，似乎对线下门店的推进并不着急，更加注重健康发展。“我们希望核心大省的基础打得非常稳固，让加盟商客户赚钱，然后再逐步进行全国布局。我们认为线下业务一定要很稳健地往前走。”郑耀南曾表示。

　　事实上，都市丽人曾在推进线下业务时走过不少弯路。过去，公司看重加盟商的一次性订货，靠出货量来撑起业绩，但对终端销售感知不足，无法及时根据市场反应调整货品，最终导致滞销，加盟商库存高企。加盟商赚不到钱的同时，也对总部造成反噬。说白了，如今线下生意不好做，都市丽人对店效、加盟商可持续发展更为上心。

　　那么问题来了，都市丽人如此倚重“卖楼”业务、线下扩张愈发保守，能否持续带来稳定的上升空间？这仍需进一步观察，让子弹先飞一会。在我看来，都市丽人转型取得一定的成果，但根基并不牢固，业绩增长仍存在不确定性，一大实锤便是其在资本市场并未充分实现价值回归。

　　换言之，现有股价并不能真实反映都市丽人转型后的企业价值，其最新股价为0.34港元，较发行价3.6港元跌去九成，市值仅为7.65亿港元，真是惨不忍睹！恕我直言，这倒不是投资人没眼光，而是因为内衣属于服装零售的一个细分领域，天花板并不高，企业估值很容易吃亏，加上行业巨头林立，导致都市丽人市值偏低。

　　如何扭转投资人的刻板印象甚至是偏见，使都市丽人市值回归到合理水平，这是郑耀南必须主动肩负起的重担。而这一切没有捷径，也没有秘诀，只有拿出过硬的成绩单来证明自己，而不是靠取巧包装出来的业绩。创业不易，都市丽人且行且珍惜！

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