观点指数 产业升级化解落后产能，提升全要素生产率是关键报告期内，据观点指数不完全统计，共录得4起政策动态，聚焦在推动新质生产力发展、促进产业升级等方面。7月1日，中央财经委员会第六次会议召开，其中会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出。事实上，传统产业升级非一蹴而就，但化解落后产能的核心在于提升全要素生产率，而非简单关停。

　　产能过剩担忧仍存，以集约化化解无序竞争目前，对于产能过剩的担忧仍存，叠加表现一般的CPI和PPI，这也倒逼产业集约化，且其成为目前破局的关键。产业集约化可以化解无序竞争，通过物理空间的集聚和产业链整合，减少重复建设，推动企业从“拼价格”转向“拼技术、拼服务”。此外，还可以提升资源效率，如产业集群内的企业共享基础设施、人才池和创新资源，降低单个企业成本。

　　投资事件以高端智能制造为主，融资达年内小高峰报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，其中园区类型以智能制造产业园为主。融资方面，期内据观点指数不完全统计，共录得13起融资事件，达到年内小高峰，融资类型分别为债券和ABS。

　　二季报出炉，企业运营情况分化报告期内，产业园REITs发布二季报，其中平均出租率为82.67%，平均月租金单价为77.61元/平米/月。具体来看，二季度，国泰君安东久新经济REIT的出租率最高，但月租金单价最低，采取的是以价换量的模式，进而换取高出租率；华安张江产业园REIT有着最高的月租金水平，且出租率较去年同期（81.88%）增加，但租金较去年同期下降1.47%。

　　产业升级化解落后产能，提升全要素生产率是关键

　　报告期内，据观点指数不完全统计，共录得4起政策动态，聚焦在推动新质生产力发展、促进产业升级等方面。

　　7月8日，中国国家发展和改革委员会等三部门联合印发通知，鼓励园区加快产业结构优化调整，布局发展低能耗、低污染、高附加值的新兴产业，以推动零碳园区建设。调整优化园区产业结构。鼓励园区加快优化调整自身产业结构，布局发展低能耗、低污染、高附加值的新兴产业，探索以绿色能源制造绿色产品的“以绿制绿”模式。支持高载能产业有序向资源可支撑、能源有保障、环境有容量的园区转移集聚，探索深度降碳路径。

　　7月8日，杭州发布《支持类脑智能未来产业创新发展的若干措施（征求意见稿）》，其中提到，支持类脑智能项目建设。支持企业围绕类脑智能创新链布局类脑智能产业链，围绕类脑智能产业链强化类脑智能创新链，加快类脑智能产业化项目建设。支持类脑智能企业做优做强。支持类脑智能企业按照“科技型中小企业—高新技术企业—新雏鹰企业—科技领军企业—链主企业”的成长路径，打造具有自主知识产权的硬核科技能力，持续做优质效、做大规模。

　　值得注意的是，7月1日，中央财经委员会第六次会议召开，其中会议强调，纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出；规范政府采购和招标投标，加强对中标结果的公平性审查；规范地方招商引资，加强招商引资信息披露；着力推动内外贸一体化发展，畅通出口转内销路径，培育一批内外贸优质企业；持续开展规范涉企执法专项行动，健全有利于市场统一的财税体制、统计核算制度和信用体系；引导干部树立和践行正确政绩观，完善高质量发展考核体系和干部政绩考核评价体系。

　　此外，7月28日，全国工业和信息化主管部门负责同志在座谈会上表示，进一步全面深化改革，提升行业治理现代化水平。加快推进改革任务落实，抓好“十五五”规划编制工作。巩固新能源汽车行业“内卷式”竞争综合整治成效，加强光伏等重点行业治理，以标准提升倒逼落后产能退出。

　　样本企业中较多进行了产业升级操作，更迭老旧产能。

　　张江高科目前的核心打法是聚焦国家战略性产业，以上海集成电路设计产业园为龙头，深度布局集成电路、生物医药、人工智能等“硬核”赛道，吸引和培育高能级企业。

　　而联东集团的众多项目都是在旧厂房、旧园区，甚至村级工业园的基础上改造而来。例如，联东U谷·雅泰国际企业港，项目是将原有的低效用地改造为现代产业园，引入高新技术企业，据联东此前披露的数据可知，入园企业中，规上企业占比达62.5%，国家高新技术企业超50%，专精特新企业占比达1/4。

　　事实上，传统产业升级不是一蹴而就，化解落后产能的核心在于提升全要素生产率，而非简单的关停。

　　产能过剩担忧仍存，以集约化化解无序竞争

　　宏观指标数据方面，据国家统计局披露，2025年6月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%（增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比看，6月份，规模以上工业增加值比上月增长0.50%。1-6月份，规模以上工业增加值同比增长6.4%。

　　分行业看，6月份，41个大类行业中有36个的增加值保持同比增长。其中，煤炭开采和洗选业增长6.5%，石油和天然气开采业增长3.6%，农副食品加工业增长8.2%，酒、饮料和精制茶制造业增长3.4%，纺织业增长2.5%，化学原料和化学制品制造业增长7.5%，非金属矿物制品业下降0.1%，黑色金属冶炼和压延加工业增长4.1%，有色金属冶炼和压延加工业增长9.2%，通用设备制造业增长7.8%，专用设备制造业增长4.6%，汽车制造业增长11.4%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长10.1%，电气机械和器材制造业增长11.4%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长11.0%，电力、热力生产和供应业增长1.6%。

　　目前，对于产能过剩的担忧仍存，叠加表现一般的CPI和PPI，倒逼产业集约化，且其成为目前破局的关键。

　　CPI和PPI方面，2025年6月，居民消费价格指数（CPI）同比由上月下降转为上涨0.1%；环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；扣除食品和能源价格的核心CPI同比继续回升，上涨0.7%。工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降3.6%，降幅比上月扩大0.3个百分点。

　　其中，CPI是连续下降4个月后转涨。国家统计局表示CPI由降转涨主要受工业消费品价格有所回升的影响。工业消费品价格同比降幅由上月的1.0%收窄至0.5%，对CPI同比的下拉影响比上月减少约0.18个百分点。

　　但环比来看，CPI仍呈现下降趋势。受高温、降雨较常年同期偏多影响，食品价格环比下降0.4%，降幅小于季节性水平0.5个百分点。工业消费品价格由降转涨，受国际油价变动影响，汽油价格环比由上月下降3.8%转为上涨0.4%，带动能源价格由上月下降1.7%转为上涨0.1%。

　　值得注意的是，PPI已自2022年10月以来连续33个月录得负增长，且PPI与CPI的“剪刀差”持续扩大。当PPI降幅超过CPI时，意味着企业正在替消费者承担成本压力，这种传导效应最终会反噬就业市场。

　　因为PPI是企业景气指数的核心反映，反映今后市场的总体价格趋势。PPI的持续负增长会压缩企业利润，或进而引发裁员潮，降低消费能力，导致CPI的进一步下降。

　　产业集约化是指通过空间集聚、分工深化和要素优化，实现资源高效配置的发展模式，其核心包括：地理集中、功能协同、要素升级。

　　产业集约化可以化解无序竞争，通过物理空间的集聚和产业链整合，减少重复建设，推动企业从“拼价格”转向“拼技术、拼服务”。此外，还可以提升资源效率，如产业集群内的企业共享基础设施、人才池和创新资源，降低单个企业的成本。

　　报告期内，典型园区有中关村(京西)人工智能科技园一期、烟台中电智谷产业园、山东黄河数字经济产业园。

　　中关村(京西)人工智能科技园一期目前已竣工，园区全面投用后，预计引入人工智能企业超200家，实现年产值超百亿元，成为北京国际科技创新中心建设的“助推器”和“加速器”，并有望成为继中关村科学城之后又一全球人工智能产业高地。

　　据悉，中关村（京西）人工智能科技园总投资约100亿元，总建筑面积80万平方米，是门头沟区人民政府和中关村发展集团联合打造的“两区”重点项目，由北京中关村京西建设发展有限公司负责建设管理，自2023年开始已连续三年列入北京市3个100重点工程。

　　园区以构建人工智能企业全维生态为特色，以“1+3+7+N”产业体系为主导，聚焦人工智能产业领域，不断拓展“AI+”的应用场景，重点发展智能制造、智能医疗、智能视听、智能教育、智能文旅、智能机器人和智能交通七大细分产业。

　　烟台中电智谷产业园是中电光谷联合主城控股集团共同投资开发的重点项目，园区总用地面积500亩，总投资25亿元，规划总建筑面积50万平方米。

　　据了解，园区已成功吸引包括中电网安、慧联无限、莱茵科斯特（青岛）在内的近30家企业表达入驻意向。

　　山东黄河数字经济产业园是省级数字经济园区试点项目，连续多年被列为济南市重点项目，同时也是济南离岸基地合作空间，挂牌起步区私募集聚区。

　　园区占地257亩，总建筑面积30.1万平方米。项目分3期规划建设，共计18栋楼宇，同步实施绿化、道路、广场、室外管线等室外工程。项目将建设成集生产、科研、办公、商业、公寓等功能为一体的新时代工业综合体，助推起步区由传统动能加速向数字化转型提升。

　　观点指数了解到，在园区集聚的600余家企业中，电商类企业180余家，科技类企业200余家，总体营收超193.5亿元。园区落地一批包括中国500强企业的权属子公司以及京东、上海丰郅新能源等40余家高新技术、专精特新等优质企业业，提供就业岗位200余个。

　　投资事件以高端智能制造为主，融资达年内小高峰

　　报告期内，据观点指数不完全统计，共录得10起投资事件动态，其中园区类型以智能制造产业园为主。

　　6月30日，西昊智能家居拟建设产业园，项目占地45亩，总投资达10亿元人民币。项目建成后，预计年产200万套人体工学椅，年产值超10亿元。作为国家级高新技术企业，西昊在国内率先建立了人体工学家具专业研发体系，累计获得国家专利160余项。

　　7月11日，银河微电拟以自有资金3.1亿元投资建设高端集成电路分立器件产业化基地一期厂房建设项目，旨在提升集成电路分立器件的生产加工制造能力并扩大生产规模。

　　据了解，该项目重点包括购置土地及开展厂房土建工程，为后续引入先进自动化设备、构建智能化生产线奠定基础，推动产业升级。

　　7月15日，广西柳州签约多个人工智能类合作项目。签约项目覆盖新质生产力和高端智造领域，如上海拓殷电子科技技术有限公司的年产400万套高端精密电机智造研发项目、链炘信息科技（上海）有限公司的边缘智算节点项目等。

　　融资方面，期内据观点指数不完全统计，共录得13起融资事件，达到年内小高峰，融资类型分别为债券和ABS。

　　7月8日，国君光大-萧山信息港高新产业集群资产支持专项计划（CMBS）在上海证券交易所成功发行。

　　该项目发行规模达31.80亿元人民币，期限为18年，债项评级为AAAsf，最终发行利率为2.09%，创下全省CMBS发行规模和区县级CMBS发行利率的历史新低。

　　专项计划入池资产包括杭州湾信息港（信息港一、二期）、杭州湾数字健康创新谷（信息港六期）和采埃孚新厂区厂房。杭州湾信息港作为萧山实施创新强区战略的主要阵地，聚焦数字经济，重点推进AI医疗、集成电路、新消费等特色产业，集聚了120家优质创新企业。杭州湾数字健康创新谷则聚焦人工智能、生命健康等产业，集聚了多家优质企业和项目。

　　7月15日，深交所信息平台显示，国泰海通-深圳特区建发集团科技园区第4-6期资产支持专项计划状态更新为“已受理”。该债券发行人为深圳市特区建发科技园区发展有限公司。

　　据悉，此次拟发行总额为60亿元人民币，类别为ABS，承销商为上海国泰君安证券资产管理有限公司。

　　报告期内，产业园REITs发布二季报，其中平均出租率为82.67%，平均月租金单价为77.61元/平米/月。

　　数据来源：Wind、观点指数整理

　　具体来看，二季度，国泰君安东久新经济REIT的出租率最高，但月租金单价最低，采取的是以价换量的模式，进而换取高出租率；华安张江产业园REIT有着最高的月租金水平，且出租率较去年同期（81.88%）增加，但租金依然较去年同期下降1.47%。

　　据华安张江产业园REIT披露，截至报告期末，基础设施项目租赁业态分布主要为集成电路41.22%、TMT（含在线%、医疗及生命科学0.71%，其余部分为空置待租。基础设施项目张江光大园和张润大厦项目租户总数为60家，报告期内前五名租户的租金收入分别为324万元，316万元，196万元，193万元和150万元，占该项目全部租金收入的比例分别为9.94%，9.70%，6.03%，5.94%和4.63%。

　　7月25日，创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金（首农REIT）在上海证券交易所成功上市。

　　该基金由北京首农食品集团有限公司发起，北京首农信息产业投资有限公司作为原始权益人，创金合信基金管理有限公司担任基金管理人，第一创业证券股份有限公司为专项计划管理人，中信建投证券股份有限公司担任财务顾问。

　　首农REIT的发行规模达到36.85亿元，存续期限为16年，是国内首个聚焦“总部经济”的科技创新产业园REIT项目。其成功发行，标志着城市更新与资本创新的深度融合，为首都存量资产盘活树立新标杆。

　　观点指数了解到，其底层资产为首农元中心项目，位于北京市海淀区中关村-上地核心板块，前身为三元牛奶厂旧址，现已转型为获LEED铂金级认证的科技创新产业园，建筑面积20.36万平方米，近三年的平均出租率超过94%。

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