公募REITs扩募迎来又一标志性事件。

　　4月16日晚间，博时基金发布关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，这也意味着公募REITs即将迎来首单二次扩募的项目。

　　早在2023年6月16日，首批公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，据Wind数据统计，截至今年4月16日，已有4单扩募项目正式上市，实际扩募金额突破50亿元，还有1单正式获批等待发售，其他多个扩募项目持续推进，公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的格局进一步深化。

　　公募REITs迎来首单二次扩募项目

　　4月16日，博时基金发布《关于决定博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告》。

　　根据第二次扩募方案草案，该基金拟通过第二次扩募发售募集资金，新认购招商蛇口产业园3期专项计划资产支持证券并持有其全部份额，最终持有光明项目（二期扩募）及南油项目。具体来看：

　　（1）光明项目（二期扩募）：位于深圳市光明新区凤凰办事处高新园区25号路以南的招商局光明科技园B地块B1B2栋、B5栋、B6栋、B7栋、B8栋，其中B1B2栋业态为研发办公，B5栋和B6栋业态为研发厂房，B7栋和B8栋业态为配套宿舍。

　　（2）南油项目：位于深圳市南山区妈湾大道前海易港中心及深圳市南山区南山街道前海妈湾片区十八开发单元前海易保园区的W6仓库及辅助楼、W7仓库。

　　此次拟购入基础设施项目的交易对方，即基金新购入基础设施项目的原始权益人为招商蛇口。

　　博时基金同时称，本次变更尚需国家发展改革委申报推荐、中国证监会作出准予变更注册的批复、深交所基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请审核通过并经基金份额持有人大会决议通过。上述程序能否全部履行完毕，以及全部履行完毕的时间，均存在不确定性。

　　据悉，博时招商蛇口产园REIT于2021年6月7日公告成立，首次发行份额于2021年6月21日在深交所上市，并于2023年6月16日完成第一次扩募份额上市。基金成立以来投资运作稳健，已持有基础设施项目运营情况良好。

　　REITs市场“首发+扩募”，双轮驱动格局进一步深化

　　早在2023年6月16日，REITs市场迎来了里程碑事件——首批基础设施公募REITs扩募项目正式在沪深交易所上市，分别为博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT。这意味着，REITs市场开启了“首发+扩募”双轮驱动格局。

　　在2025年，REITs扩募正进入加速度。3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函。这是国内首单保租房REITs扩募项目，本次扩募拟购入项目有四个，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，均位于北京市。截至2024年末，上述项目评估总值合计约8.3亿元，出租率分别为92%、94%、92%、98%。

　　3月31日，国泰君安东久新经济REIT产品变更暨扩募份额上市申请，已获得中国证监会和上交所的受理。

　　此外，华夏华润商业REIT也申请扩募，为消费REITs首单扩募项目。同时，中航京能光伏REIT、国泰君安临港创新智造产业园REIT、富国首创水务REIT的扩募均被受理并获得反馈。

　　随着公募REITs不断扩募，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步深化，也是公募REITs常态化发行的有力体现。

　　业内人士介绍，公募REITs扩募并新购入基础设施项目是指已上市的公募REITs通过增发份额收购资产。扩募项目的稳健推进，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环。合理扩大有效投资，对于推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义。

　　自2020年4月试点启动以来，公募REITs市场如火如荼发展，今年以来更是获得资金青睐。

　　数据显示，截至4月16日，已上市的64只公募REITs今年以来二级市场涨幅达到13.93%，表现要明显好于同期A股市场主流指数。这些产品成立以来的平均涨幅也到28.77%。

　　具体来看，今年43只公募REITs产品涨幅超10%，10只产品二级市场涨幅超20%，表现最好的华夏首创奥特莱斯REIT，今年涨幅达到44.25%，此外华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也超过30%。

　　不仅如此，今年公募REITs产品供给力度不断加大，有望再迎发行大年。Wind数据显示，截至4月16日，2025年以来已成立6只公募REITs，发行总规模为100亿元。此外，还有11只公募REITs已经申报，部分产品获得反馈。

　　业内人士表示，REITs与股票、债券的相关性极低。当下，无风险利率处于下行通道，国债收益率长时间在历史低位区间震荡。在此情形下，REITs高分红的特性愈发凸显，使其拥有独特的配置价值。

　　不过，也有人士提醒，部分REITs产品的估值已经处于较高水平，投资者需要警惕估值过高的风险。另外，宏观经济形势和政策变化对REITs市场的影响较大，投资者需要密切关注。

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