土地是支撑经济社会发展蕞基础、蕞宝贵的资源，强化土地资源保障是推动“百千万工程”加力提速的关键。

　　一幢幢分散的老旧厂房被推倒重建，一座座现代化工业厂房拔地而起，低效工业用地加速腾挪。近年来，江海区累计推动实施53宗工业用地升级改造。其中，37宗工业用地通过规划扩容提质，提升了土地的承载能力和利用效率；16宗工业用地通过“工改”项目或科技企业孵化器认定，引入了新的技术设备和管理模式，提升了土地的产出效益。目前，27宗工业用地已建成投产，26宗工业用地正在实施建设。

　　一直以来，江海区秉持“工业立区，制造业当家”的发展理念，着眼于拓展产业发展空间和加速产业转型，大力推动低效工业园升级改造，以“工改工”为抓手，近3年盘活低效用地106.67公顷，新增产业载体320万平方米，撬动工业产值加速增长，为破解土地困局交出创新答卷。

　　以产城融合为导向推动工业载体升级

　　江海区打破“厂房即生产”的传统思维，以产城融合为导向，推动工业载体向“生产+生活+生态”复合功能升级。例如，珠西云谷工业升级改造项目投资约5.8亿元打造“生产+生活+生态”企业孵化加速器园区，实现容积率从0.5到4.0的飞跃，建成18万平方米的科创综合体，集成研发孵化、众创空间、智能会议等全链条服务，吸引近200家科技企业集聚。

　　目前，珠西云谷工业升级改造项目已完成一、二期建设，自开园以来已进驻注册企业近200家。该园区已被评为江门市科技企业孵化器、广东省科协海智计划工作站、省级“粤港澳科技企业孵化器”、广东省小微企业创业创新示范基地、国家级科技企业孵化器培育单位等。

　　工业升级需以系统规划提升土地“含金量”，江南街道滘头联社升级改造项目便是这一理念的生动实践。该项目地块原为滘头经济联合社自1998年投入使用的工业园，是约2万平方米的老旧简好厂房，容积率0.85，存在整体规模小、布局凌乱、用地低效、城市配套功能不足等问题。

　　通过“工改工”，项目得以唤醒“沉睡”的土地资源，实现高质量发展。该项目总投资超2.3亿元，围绕“大湾区先进智造新基地”定位，规划建设现代化厂房、生活配套楼及研发办公楼，目标容积率3.64，总建筑面积超7.8万平方米。改造完成后，该项目不仅将大幅提升土地利用效率，还将通过“销售收入+租金收入”的营运模式，为村集体带来可观的租金收入，预计年租金收入涨幅约为337%。

　　江海区跳出工业用地升级“厂房出租”的单一逻辑，通过“空间载体+服务生态”双轮驱动，实现“土地升值—产业升级—城市更新”的良性循环。

　　探索“政府引导、市场运作、多方共赢”机制

　　面对改造资金需求大、利益主体复杂的难题，江海区创新探索“政府引导、市场运作、多方共赢”机制。

　　针对村级工业园改造中村集体资金短缺、运营能力弱的痛点，推出“国资+村集体”合作模式。礼乐武东村级工业园升级改造项目是江海区首个引进国资公司运营的项目，该项目总投资约4.4亿元，将4.73万平方米的低效用地容积率从0.4提至3.07，建设了13.2万平方米的高标准厂房。

　　“礼乐武东村级工业园升级改造项目计划围绕德昌电机、优美科等行业龙头企业产业链上下游进行招商，建成集智能装备、机电制造、新材料的生产与研发，生产生活配套和智慧全域管理于一体的新型园区。”礼乐街道相关负责人表示，该项目达产后，村租金收益预计将提升至300万元/年以上。

　　跨村联动的“飞地经济”，更是为村级工业园“工改工”提供了想象的空间。针对零散地块整合难题，外海街道创新“国资+多个村集体”模式，推动高新区15号村级工业园升级改造，由地块原权利人共同成立新改造主体（运营公司），对原厂房进行改造升级。

　　该项目建设阶段推出“定制化”服务，对有技术但缺空间的企业，推行“自主改造+定向招商”。“该项目将根据拟引进的4家企业意愿进行自主定制，为企业提供高承重标准、高层高的现代定制厂房，满足不同企业的生产需求。”外海街道相关负责人表示，“定制厂房”模式通过为企业量身打造生产空间，实现“建成即满租”。

　　通过“工改工”积极主动谋划高品质产业承载区，实现工业用地“腾笼换鸟”，“土地存量”变为“发展增量”，为区域产业的转型升级提供了坚实支撑。区自然资源局相关负责人表示：“2025年，江海区将加快推进13个已批‘村改’‘工改’项目建设，新增推动不少于7个‘工改工’项目，全方位吹响蛇年奋进冲锋号，为奋进‘百千万工程’提供空间保障，为区域发展开辟新空间、释放新动能，以产业提质增效助推社会经济高质量发展。”

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