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大调整!又是头部房企

admin5个月前 (01-24)产业地产资讯21

  2025年刚开始,人事大换防再起。

  1月13日,位于深圳的央企国企混改房企南山控股披露新董事长人选,是几天前递交辞呈的原总经理舒谦。此前几日,南山控股原董事长杨国林、原副董事长王世云以及原总经理舒谦递交纷纷递交辞呈,引发高层“动荡”。

  招商蛇口、建发房产、绿地集团等多家国资背景头部房企,亦开始了重大组织架构调整。

  消息面称,招商蛇口华东区域旗下的城市公司,启动了区域合并,杭州公司更名为浙江公司,宁波公司调整为事业部并归入浙江公司管理。调整后,华东区域掌管上海、浙江、福建三大城市公司。

  建发房产更换了3个集群的总经理,尤其上海方面人事变动引发关注。绿地集团则将江苏、安徽、浙江、江西的4个地产事业部合并为2个新的事业部,分别为苏皖房地产事业部和浙赣房地产事业部,并重新任命管理层。

  金地集团旗下金地商置,在集团总部层面撤销了运营中心,华东、华南和华北区域公司内部也发生变动,相应人事变动不可避免。不过,这些调整都是在企业内部悄悄进行的,未对外发布公告。

  房企开年紧急调整组织架构,很大程度上是因为销售面恢复不及预期。在一波波组织调整中,更多地产人被震荡出局。

  区域整合是这几年房企组织架构调整的主旋律。市场压力之下,央企国企背景开发商也不得不收缩阵营。

  1月2日消息称,央企大悦城控股发布新一轮组织架构调整通知,裁撤南京、西北、海南3个区域公司,保留北方、华东、华南、西南4个区域公司。

  8个月前,大悦城控股就已进行过一轮组织架构调整,将东北、浙江和华中区域公司裁撤。不到一年时间,大悦城控股裁撤了6大区域公司,进一步将相对低能效区域进行了优化。

  同时,大悦城控股任命了多位新大区总经理,北方大区总经理田佳琳、华东大区总经理李平、西南大区总经理蒋广泽、华南大区总经理马千里,四大区首与集团核心高管几乎都是“80后”配置,央企高管年轻化已是核心趋势。

  消息称,建发房产调整了华东、海西、东南3大集群版图,原华东集群的武汉和黄石,以及原海西集群的南昌,都被划入东南集群,华东集群旗下部分事业部被取消合并。过去地盘和货值蕞少的东南集群,在这一次整合后份量提高不少。同时,重新任命3大集群总经理或副总经理;集群下多个事业部总经理也发生变化。

  这些变化,表面上看是区域间资源调配,实则是以业绩为导向的权力格局大重塑。各区域公司、城市公司之间的话语权,用业绩说线大集群,即海西、东南和华东集群,从此确定了聚焦核心区域的战略。2021~2023年,建发房产销售业绩一路攀升,2023年达到 1890 亿元。然而,2024年,销售额降至1335亿元,同比下降近30%。不过,在2024年销售排名中,建发房产排到行业第7位。

  从业绩构成来看,海西集群是建发房产的大本营,华东集群也是业绩重镇。但近些年来,华东集群业绩出现落后,东南集群业绩则提升迅速。

  比如,在华东集群的上海区域中,据中指院数据,2022~2024年,建发房产在上海销售额一路下滑,从205.25亿元降至149.13亿元再到91.6亿元,排名从第12名滑至第14名,再到第17名。

  建发房产东南集群业务主要分布在浙江省和福建省北部。尤其在杭州,2022~2024年,建发房产在杭州销售额一路飙升,从89.8亿元到256.6亿元再到290.8亿元,排名也从第19名升至第5名再到第3名。2024年,建发房产在杭州拿地158亿元,仅次于滨江和绿城。

  近期,万科亦迎来一次人事调整,主要涉及开发经营本部人员及其职能的变化。

  1月10日,上海地产集团亦迎来高层变动,免去管韬萍的公司总裁职务,新任总裁人选尚未任命。

  这日,南山控股公告,三位核心高管集体辞职;几天后,原总经理舒谦“火速”升任新董事长。过去一年,南山控股管理层发生多起人事变化,涉及财务总监、董事、独立董事等。2024年前三季度,南山控股实现营业收入41.35亿元,同比下降55.92%;净利润亏损3.48亿元。

  国企、央企地产企业“勒紧裤腰带”的事情已经屡见不鲜了。

  在这波央企地产公司调整中,保利发展动作蕞为迅速。2023年,保利发展荣登销售冠军,但员工总数骤减1.1万人,与2022年增加5406人形成巨大反差。这1.1万人中,蕞主要的裁减对象就是物业服务人员,占比约90%。

  2024年,保利发展全年获取37个土地项目,对比2023年的103个数量锐减,拿地权益金额602.07亿元,同样大幅缩水。在大本营广州,保利发展也只进行了有限的补仓。

  2024年2月以来,华润置地、招商蛇口、中交地产等相继发布新一轮组织架构人事调整。多家央企、国企同时进行密集、大幅度“动刀”,是较为少见的。

  变动内容一方面集中在区域公司的合并、精简;另一方面则是缩短管理半径,压缩组织体系,精简层级,加强总部管控。

  比如,招商蛇口和华润置地均将原有7大区域整合为5大区域,华润置地还将28个地区公司合并为20个。这样的调整,使得资源更加聚焦,更好地应对市场变化。

  中交地产则撤销了原有7个区域公司,由集团总部直管城市公司。这样的调整,使得中交地产能够更加直接地管理城市公司,提高管理效率。同时,中交地产还将原有16个城市公司,按照项目地理区位采用就近原则重组为9个。

  区域合并,必然带来人事调整。据不完全统计,整个2024年,共有134位地产高管职务发生了变动。尤其2024年下半年以来,地产高管变动更加频繁。不过,2023年全年共有554位房地产高管发生了职位变动,这样看来,2024年情况相比2023年略有好转。

  不管是区域合并还是人事任免,都越来越趋向于以业绩为导向。随着市场收缩,聚焦核心区域已是房企必然选择。

  2024年,房地产行业内千亿元销售额以上房企仅剩11家,较2023年减少5家,回到2016年水平;百亿元房企数量为86家,较2023年减少30家;TOP100房企销售总额43547.3亿元,同比下降30.6%。

  “随着行业进入调整期,越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展,转而通过主动管控销售规模,追求更加平稳发展。”中指研究院企业研究总监刘水分析道。

  2025年,房企销售压力依旧不小,新一轮组织架构与人事调整,又开始了。

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