青岛市对于园区厂房实施分割，既想解供应过大之近渴，亦有带动产业转型的长远打算。能否奏效，且行且观察

　　8月，青岛市经信委、城乡建委、国土资源房管局、公安消防局联合印发了《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》（下称《通知》）。

　　《通知》规定了分割转让小企业园区厂房的最小单位面积：小企业产业园单层标准厂房，最小分割单元不得小于500平方米；多层标准厂房，最小单元不小于300平方米。《通知》还指出，各小企业产业园的工业标准厂房建筑面积原则上不低于1000平方米，鼓励建设多层标准厂房，原则上不少于四层。

　　这是今年内青岛再一次对“产业园区分割转让”出台鼓励性政策。

　　2月，青岛市科技局、市国土资源房管局曾联合下发过 《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》。

　　这个国内首个针对孵化器分割转让的细则，使得青岛工业用地上建设的科技企业孵化器载体房屋，经认定符合条件后均可分割转让。作为孵化器载体的房屋办理分割转让登记时，应当按照基本单元进行。孵化器载体房屋分割应以房屋的栋、层、套等有固定界限的部分为登记基本单元。

　　对于工业园区产房，不同城市有着差别极大的政策法规。青岛属于走在前列、极为宽松的一类。

　　一个反面的例子是上海。上海《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分栋、分层、分套、分间。

　　相比之下，深圳处于中间。《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》规定在九种情况下都可以产权分割，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的非自用部分，可以分割转让。

　　青岛市今年陆续出台孵化器和标准厂房两类工业园区分割销售的鼓励性政策，意在何为？

　　在世邦魏理仕青岛公司总经理张春雨看来，青岛工业地产开发量较大，在短期内会遇到一些瓶颈，包括城市产业链不完善、产业发展的相关人才储备不够、硬件配套设施不完善、招商竞争压力大等问题，这些瓶颈需要一定时间来突破。

　　克而瑞数据显示，2013年，青岛仅次于天津，成为国内工业用地供应第二大的城市，工业用地成交数额高达500万平方米左右。2014年至今，新增工业用地供给量又有近200万平方米完成交易。目前青岛产业园主要采用出售模式，这些工业用地一旦建设完成，将在未来几年给青岛工业地产销售市场带来700多万平方米的新增供给量。

　　从现有项目分布区域上看，目前青岛工业地产集中在新兴区域。比如西海岸引进了武汉光谷产业园，蓝色硅谷核心区引进了伟东微软云社区，红岛经济新区引进了包含清华基因的科创慧谷、北科建集团的青岛蓝色生物医药产业园以及招商局网谷项目，而城阳区则引进了首创国际空港城、总部基地、天安数码城以及招商LAVIE公社。

　　也就是说，在青岛工业地产哑铃型需求结构中，小企业需求所占比重最大。其中，日韩和本地企业需求多于欧美企业。“与多采用租赁方式的欧美企业不同，日韩和本地企业受置业思维的影响，更愿意购买物业。”苏智渊说，如果企业需求面积超过15000平方米，甚至会直接购地自建物业。“青岛鼓励园区拆分明确指向了日韩和本地中小型企业的自购需求。”

　　目前青岛市在建及拟建的小企业产业园共 26个，规划总投资450亿元。青岛市经信委创业服务处处长王世果表示，青岛市小企业产业园目前在建厂房普遍较大，单层在5000平方米左右。这对于大量厂房需求在500-1500平方米的小企业来讲，难以一次购置。

　　以前青岛市没有标准厂房分割出让的政策，影响了小企业产业园建设和小企业入园进度。“实际上，青岛很多企业进园区都是想买不想租，园区不卖的话，一些小企业就不会入驻。”王世果称。

　　苏智渊也坦言，由政府明确园区分割转让流程尚需一些配套政策支撑，比如对产业的限制、税收的要求等，其中最为重要的是，购买的标准厂房的主体不能是自然人，应该由企业法人来购买。

　　鼓励拆分出售政策出台后，要防范出现类房地产项目的“挂羊头卖狗肉”现象，即在工业用地上做非工业产品如居住、办公等。两三年前，北京、上海就曾发生过把工业土地开发成产业别墅产品对外出售，把产业园区当成一个短平快的销售项目。“当地政府需要规避以投资为目的的购买，否则这些小面积的标准厂房很容易成为炒家的目标。”苏智渊说道。

　　另外，允许分割出售之后，进入园区的产业类别可能大大增加。为防止产业的不合理搭配，产业园区同样要对业态进行统一规划，比方说制造电池企业存在有毒物品的处理流程，不能跟食品加工类企业放到一个园区内。而“园区分割转让后，也会面临对园区整体业态的把控能力减弱问题。” 前世邦魏理仕北京工业及物流服务部董事胡晓睿提醒道。

　　在王世果看来，青岛此番大刀阔斧，为产业园内生产制造类小企业量身定做的分割转让新政，意在调动社会更多资本投资建设小企业产业园标准厂房。

　　在推出科技企业孵化器房屋分割转让政策时，青岛市科技局平台处处长崔璘也曾表示，对于孵化器的投资人来说，如果孵化器不能分割转让，投资人只能依靠租金获取收益，回报率低、周期长，不利于调动社会资本进一步投资的积极性。

　　“工业园区厂房和孵化器的开发，一直以来多是政府主导。青岛的做法让工业园区厂房和孵化器未来的退出路径更加灵活，既可出租，又可分割销售。”高纬环球工业部董事张纯明指出，这样可以鼓励更多的开发商等投资者加入，由企业帮助政府完成相关的建设、招商等工作。“这对今后的工业用地的公开拍卖也是一个加分项，甚至可能拉升青岛工业用地的价格。”

　　克而瑞城市运营事业部总经理高晓伟也认为，放开分割销售环节，意味着打开市场。参与市场的投资人越来越多，视角不会局限在厂房、孵化器这类盈利较低的工业园区上。“青岛放开园区销售的核心意图是带动产业结构转型，从原有的制造类产业形态，转型和升级为金融、研发、总部等生产型服务业。”

　　以高新技术企业为例，这类企业并不需要太大面积的厂房，标准厂房分割转让后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也能减轻产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或转让，可以获得稳定的产权。

　　“青岛园区的分割销售政策主要利好于未来的开发物业。这些项目多处在报建阶段，至少需要一年左右的时间才能看出青岛此举的成效如何。”苏智渊称。返回搜狐，查看更多

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