华夏时报（）记者 李凯旋 北京报道

　　10月21日，首只水利REITs产品银华绍兴原水水利REIT正式发售，当日发售当日便结束募集，而在网下询价阶段，这只以水利为底层资产的REITs产品认购倍数达到106.07倍。今年以来，REITs产品保持抢手态势，但以水利、长租公寓等可以稳定盈利的产品为底层资产的REITs保持高关注度，以甲级写字楼等为底层资产的REITs关注度走低。

　　REITs正在持续维持较高热度。《华夏时报》记者注意到，10月17日，银华基金发布公告表示，旗下银华绍兴原水水利REIT网下询价阶段拟认购数量总和达到137.84亿份，是初始网下发售份额的106.07倍，达到了今年以来公募REITs网下认购倍数的新高。

　　10月21日，银华绍兴原水水利REIT正式发售。值得一提的是，由于公众投资者累计有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，这只公募REITs提前结束募集。公开资料显示，银华绍兴原水水利REIT是全国首单水利基础设施REITs，其拟募集资金约17亿元，将作为浙东地区镜岭水库工程建设资本金。

　　《华夏时报》记者注意到，早在2022年6月份，水利部有关负责人便表示，将推进水利领域REITs的试点工作。随后，水利部多次组织开展培训、调研等，具有供水、发电等功能的水利设施项目被正式列入基础设施领域REITs的覆盖范围。

　　银华基金方面表示，具备供水、发电等功能的水利设施属于民生刚需，运营受短期经济波动的影响较小，具有一定的抗周期能力。在利率下行的背景下，因其较为稳定优质的底层资产，叠加强制分红的特点，水利REITs产品或具有一定的投资性价比。

　　Wind数据显示，今年以来，约有20只REITs产品成功发行，发行总规模超过400亿元，而在2023年，则仅有5只产品发行。

　　《华夏时报》记者注意到，新发行的REITs产品多数抢手。例如，招商高速公路REIT，其网下投资者的有效认购申请确认比例达到83.34%，公众投资者有效认购申请实际确认比例则接近28%。今年，首单民营产业园REIT也成功发行，其为中金联东科创REIT。数据显示，这只以产业园区作为底层资产的公募基金有效认购份额达到5亿份，净认购额超过16亿元。

　　政策端，REITs的发展还在提速。在今年10月初的国新办新闻发布会上，有关部门表示，规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，并深化投贷联动试点合作。

　　截至今年9月份，市场上已发行基础设施公募REITs共45只，其中不动产类项目共27只，底层资产为产业园区、工业厂房、仓储物流、保障性租赁住房以及消费基础设施。但发行容易，保持高开却有难度。Wind发布的数据显示，截至目前，有35只产品今年以来实现了正收益，而包括嘉实京东仓储基础设施REIT在内的产品却出现了浮亏。

　　戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，今年以来，长租公寓类资产、工业厂房、数据中心受到投资者关注，而甲级写字楼和商务园区的关注度开始下滑，市场正在经历结构性变化。

　　在二级市场上，资本化率已经成为了衡量REITs是否优质的一个重要指标。戴德梁行方面表示，内地的公募REITs定价通常要经历三个阶段。头部，发行前基于底层资产的运营预期折现后得到一个资产的估值。第二，网下投资人依据该估值结果并结合自身对资产及产品的了解和判断后给出报价区间，再由公募基金管理人和发行人确定REITs上市的发行价格。第三，上市之后，由众多投资人的自由买入卖出，会形成即时的二级市场价格。

　　由此可见，在REITs产品发行时的资产估值是后续定价以及二级价格的基石，而内地REITs的主要估值法是收益法。因此，资本化率则成为了反映资产本身运营回报率的指标，也是不动产权型基础设施公募REITs产品定价的重要一环。

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部副董事张恺玲对《华夏时报》记者表示：“资本化率体现了投资者对资产回报的预期及其对风险和收益潜力的评估。今年，尽管国内无风险利率下降，但不动产市场的租金压力和交易流动性的降低导致资本化率普遍上升。在此背景下，长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。”

　　戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事杨枝则认为，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成。从长期来看，REITs也将对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能。

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