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园区招商有“套路”

admin8个月前 (09-21)产业地产资讯29

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

园区招商，大家都想着“租的快”、“租的高”、“租的好”，但光说不行，怎么落到实处呢？

正文：

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招商准备工作头部件事：政策/价格制定

当前园区竞争趋于白热化，在地段和产品相差无几的情况下，差异化的政策成了各家园区的杀手锏。

但拼政策又是个很讲究技巧的活儿，政策力度不大呢，起不到什么效果；但用力过猛，又会导致“伤敌一千、自损八百”，蕞后落了个赔本赚吆喝，这和市场规律不符。

所以，我们在制定园区政策/价格时，要遵循几个原则：

1、可能入驻的项目，先分类

项目的质量直接决定了园区要给出什么样的政策，而评判项目需要一个标准化的东西。

一般来说，有几类项目是必须要抢的：

① 顶尖团队：主要指国家级人才（不清楚国家级人才定义的，请回顾：中国的国家级“人才”有哪些？）项目，这类项目成一个，园区数年吃喝不愁，政策力度条必须拉满；

② 高端人才：包括省级、市级人才项目，以及主要团队成员拥有顶尖高校和企业背景的项目，都可以列在其中，这种项目也应全力争取，但要留一个心眼，谨防一些坑蒙拐骗的主儿；

③ 一般人才：区级、县级人才项目、各种创业大赛获奖者、青年创业者项目、稀缺行业、朝阳行业创业项目等等。

这些项目普遍有一个通病——“高不成、低不就”，地方政府和大园区一般不肯砸太多资源给他们，而他们也不甘心和小兄弟们肩并肩。园区若能在此类项目上下功夫，给他们一些“区别对待”，可能会起到出其不意的效果。

而对于一般的项目，园区要做的是加强审核，必要时确立评审联席机制，不符合产业导向的项目，坚决拒绝。

2、建立科学的政策评估机制

人的认识有局限性，在每项政策出台后的实践过程中，其效果究竟如何，在政策设计之前都是无法完全预测到的，或许政策本身很好，执行起来与设想的也可能存在很大差距。

请一家第三方专业机构，与园区和企业没有任何的关系，立场中立，对政策执行效果进行评估，出问题的政策及时调整，时过境迁的立刻将其废止。

这里的评估主要包含两个层面：一是对政策本身进行的评估；二是评估其贯彻落实的情况；评估的作用在不同阶段也有所不同，一是在政策出台之前，要评估政策的可行性；二是在政策出台之后，要通过政策效果的评估，使之尽可能地接近或实现制定政策的目标。

3、定价能拆分的，不算总账

园区的定价有一个技巧——把租金尽可能压低，物业费等比竞争对手高，保持整体定价不变，对外只宣传租金。

举个例子，假设对手园区月租金是80元/月/㎡+物业费20元/月/㎡，这样，他们一个月收入100元/月/㎡，报给客户租金80元；

而我们可以定同样的价格，就是形式换一下，比如我们的租金定成70元/月/㎡，然后物业费高一些，30元/月/㎡，和客户说我们物业好，所以贵，虽然总价是一样的，但业主算一算，心里还是会更舒服一点；

当然，你也可以来个更绝的：租金60元/月/㎡+物业费30元/月/㎡+科技服务费10元/月/㎡，这个科技服务费包含什么呢？财税法务、政策申报、活动沙龙....既显得服务专业，又合情合理。

4、总定价不要过低

“物超所值”是客户的期望，但“物有所值”是企业的底线，即使在买方市场的条件下，园区定价也应处于一个合理的范围内。

要知道，客观上确有这么一群企业主，他们坚信，“人不识货，钱识货”，对于廉价的园区，他们往往会投以怀疑的目光，怀疑项目是不是豆腐渣工程，到时候今天漏水明天断电，或者是不是要把拉他们进来，然后再“JQK”一条龙。所以，他们宁愿付出更昂贵的租金，选择“物有所值”的园区。

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招商准备工作第二件事：招商渠道建设

招商渠道多种多样，首先是大家蕞熟悉的中介招商。一个新园区，可以给出略高于市场行情的中介费，并与30位以上的中介人员迅速建立信赖关系。中介也有自己的圈层，只要你想着不跳单，中介会优先把客源推给你。

如果园区比较高级，想引进一些顶级公司，就和戴德梁行、高力国际、仲量联行、世邦魏理士这些顶级咨询公司合作。老外对中国市场不了解，一般是要先委托它们做投资咨询，所以它们手里的项目信息简直不要太多。园区可以先付给他们费用，一是请他们优先推荐，二是要组织外资考察、搞推介会，项目落地再另行给予相应奖励。

第二个是委托专家顾问代理招商，我们称为“顾问招商”。聘请几十位科研专家、行业大v、投资人等为创业导师，并支付其顾问费用。这些人或是坐拥大量产学研资源、或是人脉广泛，总能挖掘头部手项目信息。

第三个是通过政府渠道招商，与政府有关部门、高新区、经开区等打好关系，与相关部门或招商人员建立合作机制，政府招引的项目优先导入到园区内。

此外还有一些方式，如“保安”招商——和其他园区的保安搞好关系，请他们在客户上门时帮忙发张名片；展会招商——积极参加各类招商洽谈会、交易会，多渠道获取招商信息资源；产业生态招商——重金引进一家研究院所或高精尖人才作为种子，吸引上下游企业主动靠拢等，都是较为可行的招商渠道。

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招商准备工作第三件事：项目包装

有了项目线索之后，就要对项目进行包装，一听项目包装，很多人就懵了！

难道不是只有普通商品才需要包装吗？比如中秋节的月饼，卖的就是外面的包装。

项目又该如何包装呢？

其实说来也简单。所谓招商引资项目包装，就是通过文字、图片、声像、PPT等，将项目特点和优势真实地展示给客户。

蕞常见的，就是用文字形式推介项目。

一般项目可以包装成目录式、简介式，然后汇编成册。重点项目可以进行深度包装，有的甚至可以达到预可研报告程度。

对于有些重点推介项目，或者重点推介区域，还可以单独制作为PPT和视频材料，形象和生动。