导读：工业用地开发有哪些限制？上面能做哪些产品？

近些年，在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，工业用地价值水涨船高，拿地门槛被不断刷新。

但另一方面，政府对工业用地的开发又有诸多限制，园区在线（ID：YQZXGZH）接触过一些开发商，拿地之前信心满满，觉得工业用地和住宅开发一样，挖机一响、黄金万两；结果项目报批时发现并不是想的那么回事儿，好多核心的东西都要修改。改吧，项目根本没利润，不改吧，连批复文件和规划许可证都拿不到，闹得骑虎难下。

所以，我们对未知的行业一定要心存敬畏之心；做工业用地开发，首先要了解工业用地的限制条件。

正文：

工业用地开发的限制

国家对工业用地开发一直有明文规定。2008年，国土资源部对前序文件进行修订，出台了《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号），给工业用地利用定下控制标准，并沿用至今。

然而，园区在线（ID：YQZXGZH）注意到，就在今年3月16日，自然资源部在官网发布了一份《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》（下称《控制指标》）。

按照自然资源部的介绍，《控制指标》是在（国土资发〔2008〕24号）文件基础上进行了修订，其目的是进一步规范工业项目建设用地管理，促进土地资源节约集约和高效利用。也就是说，不出意外的话，该文件将代替（国土资发〔2008〕24号），成为新的工业用地指标参考文件。

虽然目前该文件的正式版本尚未下发，但依照过往经验，最终版与征求意见稿基本不会有太大的出入。

结合《控制指标》，国家对工业用地开发的限制主要体现在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。

1、容积率

《控制指标》对工业用地的容积率主要控制下限，不同行业容积率要求不同。比如计算机、通信、电子设备的制造业，《控制指标》规定，其容积率必须要达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5（及以上）即可。

但在实际情况中，为提升土地利用效率，政府往往会在符合规划的前提下，鼓励企业尽可能把容积率做高。

2、建筑系数

建筑系数，即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。《控制指标》规定，对一般性行业，建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）

3、行政办公及生活服务设施用地所占比重

熟悉土地的朋友都知道，工业用地有一个7%的红线，即行政办公及生活服务设施用地不能超过总用地面积的7%，同时建筑面积不能超过工业项目总建筑面积的15%，且这部分物业不能分割转让，也不能造住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

这条规定一直是工业用地的「硬指标」，但在实际操作中，很多企业为了规避7%的红线，会把办公和研发一并写成厂房，按照厂房来报批；或者以建设宿舍的名义开发住宅，再通过销售获取利润。

针对这一现象，《控制指标》在前序规定的基础上增加了一条：

「单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。」

这相当于给研发和生产之间划了一道分界线。企业要在工业用地上研发，可额外申请不超过15%的研发设施，这对研发需求较大的高科技企业是一个明显利好；同时这一规定也有效杜绝了企业通过写字楼报厂房投机的可能（当然，把行政办公归到研发这种现象仍然可能存在）。

4、投资强度

关于投资强度，《控制指标》仅仅是给了一个很低的底线，最终的决定权还是在各地方政府手里，因此不同行业、不同区域的投资强度也无法一概而论。

一般来说，越发达的城市，对投资强度的要求越高；地广人稀的区域，也可能按照最低标准来执行。比如近几天上海出让的一块46万㎡的工业用地（紧邻特斯拉超级工厂），投资强度要求高达1000万/亩；而很多地级市只要200-300万/亩即可达到要求。

5、绿地率

《控制指标》并未就绿地率的指标作详细说明，但原则上工业企业内部是不能安排大片非安全生产必需的绿地，也不能建设花园式工厂。

此外还有一点——工业用地的产权分割问题。

事实上，目前全国没有一部法律法规明确给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，所以这部分内容基本由各地方政府自主决定。比如上海要求企业自持70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让；青岛要求单层厂房最小单元不小于500㎡、多层不小于300㎡等等。

工业用地上开发的产品

工业用地上能盖哪些产品？

1、厂房

既然是工业用地，最主要的功能肯定是建厂房。

① 单层厂房，单层厂房的优点是层高比较高、容易满足生产工艺流程要求，交通运输也方便，有利于较重生产设备和产品放置；缺点是土地节约集约利用差，不受政府欢迎。

② 二层厂房，二层厂房也有单层厂房的部分优势，同时土地利用率提高不少，缺点是造价比较高，通常是地价越便宜，性价比越低。

③ 多层厂房，在土地粗放利用时期，多层厂房并不常见，但近些年土地资源日趋紧张，多层厂房开始走向市场。

实事求是的讲，与单层 / 二层厂房相比，高层厂房无论是舒适性还是便利性都相差不少，但好的方面是，越来越多地方政府开始着手制定相关政策，以引导企业进驻多层厂房，这对企业降低经营成本或许将是一个利好。

2、写字楼

近些年，工业用地上做写字楼的案例也有很多，主流做法有两类。

① 以厂房的名义报批

不同于一般的办公楼宇，工业用地上的写字楼属工业性质，产权证一般以幢为单位办理，无法分割转让，市场成交很少；但若用于租赁，月租金普遍高于普通厂房，但能否获批要看政府的要求。

② 补交差价，土地变性

这一操作非常吃政商关系，一般来说，地方政府是不愿意做这种吃力不讨好的事儿，尤其是在一二线发达城市，工业用地变性还要占建设用地指标，更是难上加难，可一旦操作成功，利润便滚滚而来。同理，这一操作也适用于盖酒店、超市等。

3、住宅

工业用地上盖住宅是一种严重的违规行为，房产证、土地证都是无法办理的。

但园区在线（ID：YQZXGZH）发现，每隔一段时间，都会有类似「XX小区工业用地建住宅违法销售」这样的新闻爆出，其中不乏个别开发商有通天本领，可以顺利完成土地变性；但更多的开发商不是拖欠房款不还，就是一跑了之，购房者毕生积蓄打了水漂，自己也受到了法律制裁，害人害己。

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