号称史上最严厉的楼市新政令中各国房地产市场呈现微妙的局面：住宅市场成交低迷，观望氛围浓重；商业地产投资潮起，甚嚣尘上。正当人们揣测中国房地产市场未来走向时，一支新的地产力量--产业地产以重磅之姿跃入大众视野。并宣告，2010年中国房地产发展进入多元化时代：住宅地产、商业地产、产业地产三足鼎立。而其中，最响亮的声音就来自于联东集团。

　　联东集团的发展轨迹可以追溯到二十年前唐山的一个手工模板作坊，2003年开始转向产业地产，明确定位为产业地产专业运营商。同年，北京光联工业园区、北京联东U谷项目相继成功上市运营。2009年经济危机之时，联东U谷脱颖而出，以46%的市场份额登顶北京产业地产市场。

　　产业地产与我们所熟知的工业地产有哪些关联？产业地产地产为何此时浮出水面？面对金融危机和新政调控，联东U谷如何逆市飞扬？“三分天下”的信心又来自何处？带着这些疑问，我们约访了联东集团董事长刘振东。

　　谈及产业地产，面对媒体的刘振东如数家珍。“从2003年开始，我们联东就专注于做产业地产，把自己明确定位为中国产业地产专业运营商。”

　　“产业地产已不再是大众印象中简单的厂房建设。产业地产作为工业地产的全面升级，还包括了生活、工作、商业配套等外延空间。”换句话说，产业地产正走向一条“综合体”的道路。

　　刘振东认为，产业地产能释放巨大的聚集效应，犹如区域经济发展的引擎，有效整合区域内资源。“产业地产的全面升级，必将带来两个升级：一是产业升级，即由传统制造业向知识型、服务型、战略新兴产业升级；二是产业链升级，即由制造物流环节向研发、营销、总部环节升级。”

　　从区域产业和经济发展的现状出发，刘振东认为目前产业地产应当着重开发总部经济综合体和产业园两大类产品。“联东U谷以总部商务研发为主的总部经济体项目支持区域重点发展第三产业，以综合性产业园项目支持区域重点发展第二产业。”

　　联东U谷“微笑U模式”，八年一出山

　　刘振东在媒体面前一向低调，此前我们甚至不能从互联网搜索到他的个人照片，为何选择这样的时机高调发声？“我们在山沟里面练了八年功，就是研究联东U谷的商业模式，我认为现在基本可以出山了。”

　　“通过八年的摸爬滚打，我们开创了产业地产的聚合U模式，即围绕产业‘微笑曲线’构建价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，实现二三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和聚集效应，提升产业和区域价值。“

　　八年的探索实践中，刘振东了以企业和政府为原点的商业模式：“我们以企业为原点，通过完善产品功能，打造的环境，提升入驻企业品牌形象，优化园区服务，降低企业综合运营成本，为入驻企业构建高效率、低成本的聚合平台。我们以政府为原点，促进产业聚集和升级，拉升发展区域经济，节约土地资源，提高区域税收和就业，履行社会责任，实现经济社会的持续和谐发展。”

　　金融危机在这位民营企业家眼中，有着独特的辩证意味。“众所周知，每一场金融危机都伴随这产业结构调整，同时伴随着空间结构的剧烈调整。”

　　刘振东相信，“目前全世界正在经历一场实体经济的变革，就是产业调整、产业升级、产品更新换代的过程，而产业地产作为实体经济的助推器，显然比住宅地产、商业地产更具时代意义。”

　　2009年，联东U谷的租售量占据北京产业地产的46%，登顶北京市场。仅有战略上的胆识，还不足以让联东U谷取得如此骄人的成绩。“盖房子仅仅是运营的一个基础环节，我们真正的服务在于产业的引进、培育和发展。”除了基本的物业扶持外，联东还为企业提供更多的增值服务，如手续代办、政策咨询、人力资源、统采统购；并和国外资深认证、外贸、咨询、法律、会计等专业机构建立良好的合作关系。“形象一点说，对企业，我们就是要从保安做到保姆”。刘振东笑着回答。

　　“住宅地产看万科，商业地产看万达，产业地产看联东”

　　谈及楼市新政对房地产行业的影响，刘振东不无自信地表示，“新政对产业地产几乎没有影响”，他对产业地产的发展趋势作出长期利好预期。

　　“像北京这样的城市，第三产业收入占70%，第二产业占20%多，而排名前列产业只占1%。北京致力于建设世界型城市，明确提出要走经济转型之路，将大力发展第三产业。CBD东扩、金融街西扩、丰台设立民企总部基地都是向这个方向转变。而这种转变恰恰需要产业地产充当整合平台。”

　　面对如此巨大的市场潜力，谁不想分一杯羹？很多大型房地产企业转型进入产业地产，像富力地产从2009年开始在广州投建物流园。对此，刘振东给我们举了这样的例子：“制造业的产品对荷载、宽高、电子、密封、湿度等要求非常复杂，很多地产商想做产业地产，但不得要领，有些产业园做着做着就空了；而有些大房地产开发企业，搞一搞就变成‘标准化’模式开发，要知道‘标准化’在产业地产领域市场面很窄。”

　　面对同行竞争，联东集团又将如何取胜未来市场？ “首先是客户群，更重要的是对产品的研究。”刘振东介绍说，“经历了七八年的积累，我们和上万家企业谈判合作，积累了大量的一手数据，对行业和产品的研究很透彻。”如今，联东集团已毫不掩饰“三分天下”的雄心壮志，提出“住宅地产看万科，商业地产看万达，产业地产看联东”的愿景。

　　2010年，联东集团逆市开启产业地产战略元年，拟在全国一二线城市建设集总部商务、研发办公、高端和生产性服务及配套设施为一体的总部经济综合体、生态产业园项目，加速产业地产全国化进程。“八年磨一剑”，联东U谷不仅领跑北京产业地产市场，联东集团的产业地产模式更成为学界研究的先锋案例。随着实体经济的发展，产业调整和区域规划双核驱动下的中国产业地产能否迅速崛起，能否在联东集团的带领下迈向黄金十年？我们拭目以待。

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