拿地7年，A股公司远望谷究竟为谁做“嫁衣”？

　　2019年6月，远望谷以2.13亿元的价格，将全资子公司昆山远望谷物联网产业园有限公司（下称昆山远望谷）100%股权卖给了实控人徐玉锁旗下的深圳市远望谷集团有限公司（下称远望谷集团），转让时，昆山远望谷拥有的主要资产包括物联网产业园一期17栋厂房/办公楼和智慧文旅商业园内的投资性酒店资产、在建迷你高球场，两个园区内的未开发土地，以及1.5亿元负债。

　　F、G厂房仅为昆山远望谷的一小部分资产（制图：邹利）

　　转让短短10个月后——2020年4月，远望谷就公告拟以1.39亿价格从昆山远望谷的上述园区中买回了尚在建设中两栋厂房F和G。目前，该购买厂房议案已经被公司股东大会审议通过。

　　昆山远望谷智慧文旅商业园效果图（图片来源：昆山远望谷官网）

　　上市公司拿了这个项目7年，经过不断的投入，正要开花结果之时，为何要选择转让给实控人旗下的远望谷集团？

　　为何在短短10个月之后，远望谷又会选择以1.39亿元买回两栋厂房呢？

　　实地探秘回购资产——F和G厂房仍在建设中

　　（1）2019年6月，远望谷以2.13亿元将昆山远望谷100%股权（含负债1.5亿元）卖给远望谷集团，当时实控人徐玉锁持有远望谷集团70%股权；

　　（2）昆山远望谷主要资产包括物联网产业园+智慧文旅商业园

　　物联网产业园资产：物联网产业园一期合计17栋厂房、办公楼等，以及二期尚未开发的土地等；

　　智慧文旅商业园资产：已建好的投资性酒店、在建迷你高球场、以及尚未开发的土地等。

　　（3）2020年4月底，远望谷公告拟以1.39亿购买昆山远望谷物联网产业园二期内2栋厂房（F、G楼）；

　　（4）购买的这2栋厂房为远望谷集团接盘昆山远望谷100%股权后，物联网产业园二期项目正在建设的两栋厂房。

　　4月28日，远望谷发布了包括2019年年报及2020年一季报在内的合计30余份公告，在这30余份公告中，其中有一则1.39亿元购买远望谷集团全资子公司昆山远望谷旗下的昆山远望谷物联网产业园（简称物联网产业园）中两栋厂房F、G，作为远望谷华东办公总部。

　　记者发现，在2019年6月28日回复交易所问询函时，远望谷曾明确表示，“后续待标的公司房产建成后再购买其部分房产。”但是，为何仅仅过了10个月，标的公司房产尚未建成，远望谷就花1.39亿元，向实控人徐玉锁控股的远望谷集团回购这两处厂房呢？

　　昆山远望谷物联网产业园沙盘（每经记者 辉夜 摄）

　　物联网产业园二期F厂房建设进度（拍摄时间：2020年5月9日下午）每经记者 辉夜 摄

　　物联网产业园二期G厂房建设进度（拍摄时间：2020年5月9日下午）每经记者 辉夜 摄

　　物联网产业园二期G厂房建设进度（拍摄时间：2020年5月9日下午）每经记者 辉夜 摄

　　据昆山远望谷物联网产业园招商中心工作人员、现场F和G厂房的施工工人及项目负责人等向记者介绍，物联网产业园二期工程实际在2019年下半年开始动工，F厂房在今年4月上旬甚至还是平地，F和G厂房预计能在明年年中竣工，随后开始园区的道路及绿化建设。该工作人员还对记者表示，如果客户有购买F或G厂房的意愿或意向，该招商中心可以去跟远望谷协调。

　　针对为何在10个月后远望谷就花1.39亿元购买F和G厂房一事，远望谷证券部相关人士回复称：“当时（2019年6月），二期厂房尚未开始建设，不具备销售条件，亦无法办理房屋产权证，故不能单独剥离交易。2020年4月，二期厂房已经动工，具备销售条件，经双方友好协商，拟签订厂房购买合同。公司按照规定履行相关的审议程序，不存在前后矛盾的情形。”

　　疑惑一：F和G厂房公告建筑面积比施工图建面多1484㎡

　　（1）F、G厂房正在建设，其中4月上旬F楼尚是平地；5月中旬G楼尚在地基建设；

　　（2）工程施工图F、G建筑面积比远望谷公告的总建筑面积少1484㎡；

　　4月28日，远望谷公告向昆山远望谷购买物联网产业园二期两栋厂房F、G，上海众华资产评估有限公司（简称上海众华）出具的《估值报告》显示，本次购买标的厂房的交易金额约1.39亿元。其中F栋厂房建筑面积10380㎡，销售价格6913.08万元；G栋厂房建筑面积为12100㎡（含建筑物7700㎡、地库4000㎡和连廊800㎡），销售价格7014.1万元。

　　上述两栋厂房初步估值1.39亿是否合理呢？

　　F厂房一层施工图（提供方：远望谷物联网产业园招商中心）

　　G厂房一层施工图（提供方：远望谷物联网产业园招商中心）

　　放大后可以看出，F厂房一层的建筑面积为3252㎡，G厂房一层的建筑面积为2280㎡。

　　F厂房一层施工图建面（提供方：远望谷物联网产业园招商中心）

　　G厂房一层施工图建面（提供方：远望谷物联网产业园招商中心）

　　据远望谷公告，公司此次购买的F和G厂房均为3层，记者从规划图和招商中心工作人员处获悉，两栋厂房各自楼层的面积均一致，因此可以算出F和G厂房的建面分别为9756㎡和6840㎡，总建面为16596㎡。

　　然而，根据远望谷公告，F和G厂房的建面分别为10380㎡和7700㎡，总公告建面为18080㎡。也就是说，远望谷公告的建筑面积，比施工图显示的总建面多出了1484㎡。

　　针对上述差距，远望谷证券办人士回应表示，“本次厂房建筑面积和占地面积蕞终以验收测绘部门实测载明面积以及第三方具有期货、证券从业资格资质的评估机构出具的评估报告为准。”

　　他指出：“即使是施工材料上有一些微小的误差，例如，一些砖块会宽几毫米或窄几毫米，那些都是忽略不计的。如果工人按照图纸来施工，那么图纸上的尺寸是多少，实际的尺寸就应该是多少。施工单位必须是照图施工，这是蕞基本的。但是，在建筑竣工后，还会有测绘单位的复核，交房都是以实际测量的面积为准。一般的房地产开发商在竣工后，都会请一个第三方、有资质的机构来做测绘报告。”

　　“如果厂房还未修好，评估机构来评估该厂房的建筑面积，只能依据施工图。因为厂房竣工后还会出具一份竣工图。理论上来说，只要厂房在施工过程中没有设计变更，那么施工图和竣工图应该是一致的。既然厂房还未竣工就已经开始评估，那么评估机构唯一的依据就只有设计单位出具的施工图，评估的建筑面积跟施工图也就不应该有出入。另外，建筑面积的计算规则，在全国都是统一的。”该工程师对记者补充道。

　　疑惑二：物联网产业园一期厂房招商手册数据比评估建面多1900㎡

　　（1）物联网产业园一期厂房、办公楼等总建筑面积，评估报告比招商手册数据少逾1900㎡；

　　（2）前期公告及交易所问询函，一期所有17栋建筑的平均均价4676元/㎡，相差面积对应价值约894万元；

　　在去年远望谷向远望谷集团2.13亿转让昆山远望谷100%股权中，物联网产业园作为昆山远望谷主要资产之一，其中该园区一期厂房、办公楼等已完成了建设。

　　在2019年6月28日远望谷对深交所问询函的回复函中，标的资产物联网产业园一期剩余未销售和已售未结转产成品共计14项，建筑面积共计27025.77㎡，总价为1.145亿元。

　　根据记者在这座物联网产业园内的实地观察和该产业园的招商手册，一期有办公楼/厂房总共17栋——评估报告产成品中未包含远望谷自持B6厂房和A1、A2办公楼，被评估机构国众联列在固定资产中。

　　图片来源：招商手册（注：图中E、D厂房实则分别为G、F厂房）

　　远望谷物联网产业园一期17号楼外景（每经记者 辉夜 摄）

　　将14栋产成品总建筑面积27025.77㎡加上固定资产中B6、A1和A2三栋楼的总面积15698.59㎡，算出评估报告中，产业园一期17栋楼的总建筑面积为42724.36㎡。

　　其中一期园区内，B1~B8厂房为3层、B9~B10厂房为2层、C类型研发楼均为3层。也就是说，远望谷评估报告中的一期建筑建面，比招商手册上给出的一期建筑建面少了1911.98㎡。

　　根据远望谷回复函中所提及的一期所有17栋建筑的平均均价4676元/㎡计算得知，这1911.98㎡建筑面积对应价格约为894万元。

　　疑惑三：两个园区待开发土地《评估报告》所写面积比回复函多了近23000㎡

　　（1）2019年6月12日评估报告、以及6月28日对交易所问询回函中，2号、3号所在宗地总面积，两份公告披露的数据一致；

　　（2）2号地、3号地，待开发用地的账面价值，两份公告数据一致；

　　（3）待开发用地账面价值一致，对应的却是两份公告中不同的评估土地面积。其中评估报告中2号地、3号地待开发用地总面积为8.22万㎡，而问询回复函中总面积仅5.94万㎡，上述两份公告披露的待开发用地面积相差2.28万㎡。

　　具体来看，在远望谷2019年6月12日公布的评估报告中，国众联对“3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”评估的所占土地面积为35558.63㎡，对应账面价值为1298.6万元。然而，在远望谷2019年6月28日公告的对深交所问询函的回复中却称，“3号地昆山远望谷物联网产业园待开发出售工业用地”的评估土地面积为19046.91㎡，两者相差16511.72㎡。

　　在回复函中远望谷还明确提及，“对于在产品部分，其中3号地——待开发出售工业用地评估地面价为360元/㎡”，也就是说，《评估报告》对3号地平白无故多出了594.4万元的估价。

　　图片来源：评估报告（落款日期：2019年5月27日）

　　图片来源：远望谷对深交所问询函回复函（落款日期：2019年6月28日）

　　从上图可以看出，除了3号地外，“2号地（周庄冷家湾二号地待开发出售商业用地）”的土地面积也严重不符，计算得知，两者相差6313.98㎡。回复函中同样提及，“2号地待开发出售商业用地评估楼面地价为1320元/㎡”，由此算出《评估报告》对2号地也平白无故多出了833.4万元估价。

　　从记者上述计算中得出，远望谷在两份公告中对其2号地及3号地的面积总计相差了近23000㎡。综上所述，《评估报告》和回复函对于3号地和2号地的所占面积的出入，导致《评估报告》对两块地的估价总共多出了约1428万元。

　　按照远望谷回复，一个是账面价值对应的土地面积，一个是可销售部分土地面积，所以两份公告中的评估面积不同，但为何不同的评估面积，对应的账面价值却相同呢？值得注意的是，两份公告中所列出的账面价值，均对应的是昆山远望谷2号地和3号地的项目的待开发土地面积——这两个项目所在宗地的总用地面积80944.3㎡和66666.7㎡，与《评估报告》中所称的昆山远望谷在2012年11月花7720万元所够地块总用地面积完全一致。

　　这位律师还补充称，这具体来说对应到新《证券法》的第七十八条，即“信息披露义务人披露的信息，应当真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。”

　　疑惑四：智慧文旅商业园酒店资产评估或存缺失

　　（1）智慧文旅商业园中投资性酒店，一期共60间房，2018年9月正式营业；评估报告截止日2018年12月31日，酒店房间为16间；

　　（3）投资性酒店一期60间房均为昆山远望谷投资建设。

　　根据《评估报告》（基准日为2018年12月31日）和对交易所问询回复，该酒店有16间房，总建筑面积1623.53㎡，评估单价为12700元/㎡，评估价值为2061.88万元。

　　在结束对物联网产业园调查后，记者来到了智慧文旅商业园，穿过园区内迷你高球场旁的一片尚未开发的绿化地，记者来到上述酒店所在地。据了解，该酒店是由昆山远望谷投资、泰国都喜集团运营的“周庄悦云庄酒店”，按照五星级标准打造。

　　周庄悦云庄酒店开业时间为2018年9月28日（图片来源：都喜国际集团官网）

　　根据上述客房经理提供的酒店宣传册，该酒店一期总共60间客房于2018年9月28日便正式开始营业，其中包括43间轻奢别墅客房与17间乡村别墅客房及悦云轩综合型餐厅。

　　从上图可以看出，除了老宅双床房、老宅双卧套房以及老宅高级双卧套房外，其余所有房型的建筑面积均不等。记者根据宣传册上提供的建筑面积算出，这60间客房的总面积为2080㎡~2681㎡。

　　由于远望谷公告的《评估报告》中对酒店纳入评估范围的建筑面积仅有1623.53㎡，因此可以算出，于2018年9月28日便开业的周庄悦云庄酒店一期的60间客房实际建筑面积比《评估报告》中要多出了456.47㎡~1057.47㎡。如果按照前期评估报告给出的酒店评估单价为12700元/㎡，酒店这部分多出来的价值在580万元~1343万元。

　　换言之，在前期对酒店资产的评估中，评估报告或少计入580万元~1343万元，即远望谷对这部分资产或少卖580万元~1343万元。

　　周庄悦云庄酒店大堂（每经记者 辉夜 摄）

　　另一方面，周庄悦云庄酒店在2018年9月28日，一期60间客房便已经开业，评估报告的基准日是2018年12月31日，那为什么评估报告只评估了一期A-3的16间酒店？

　　然而，远望谷所称的A2区域27间客房于2019年11月底才由商业改造为酒店的说法，与酒店介绍手册矛盾，其官方宣传手册介绍：周庄悦云庄酒店在2018年9月28日，一期60间客房便已经全部开业。

　　经历一周时间在周庄的走访调查，让我至今仍充满疑惑的是，在投资1亿元并持有昆山远望谷7年时间（累计亏损3700余万元）后，在标的资产充满希望之时，远望谷为什么就这样眼睁睁地让“煮熟的鸭子”飞了？是否真的是像远望谷在公告中所称的是“聚焦公司主营业务，为优化资产配置，增强资产的流动性，提高公司整体效益……”？

　　在记者昆山市周庄镇的调查过程中，对位于“智慧文旅商业园”上的昆山远望谷投资性酒店、现由泰国都喜集团运营的周庄悦云庄酒店印象尤其深刻。记者实地走访里看到，整个酒店客房按照中式加田园风格的五星级标准打造，除了将于2022年才开始营业的酒店二期中才有的诸如健身房、游泳池、会议室等配套设施外，目前酒店房间的装修标准，丝毫不逊于任何国内五星级酒店。

　　虽然是一个全国知名的旅游景点，但对于镇域面积仅38.96平方公里、人口仅3万的小镇周庄来说，这样的酒店在当地甚至邻近的乡镇中，都实属凤毛麟角。5月16日19时，我在某旅行平台上看到，即使是在当下的疫情期间，周庄悦云庄酒店蕞贵的小橘桐庐套房（2层、300㎡）也需3730元/晚，甚至超过了距离仅3公里的“水月周庄铂尔曼酒店”的同类型客房，后者蕞贵的至尊套房（2层，100~110㎡）售价为3629元/晚。

　　另外，同样位于“智慧文旅商业园”，迷你高球场，据工作人员介绍，这是全球蕞大的一块迷你高球场，将打造成远望谷另一个品牌，而目前已经跟国家体育总局等共同组建了迷你高球推广委员会，想把这块作为全民健身来推广。

　　实地的走访，所见所闻，确实比公告来得更生动，也感触深刻！

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