业绩下滑爬坡｜2023年5月产业运营服务发展报告

　　2023-05-15 19:07:22

　　报告期内，多家企业公布了2023年一季度业绩，在观点指数重点监测的产业运营企业中，13家样本上市企业中有8家营收下降，归母净利润下跌的同样有8家。过半数企业一季度表现不佳，主要源于物业销售结转缩减。

　　工业用地市场上则出现降温，出让和成交的各项数据都有所下滑，主要由于前期复苏阶段提前兑现了部分工业用地需求，因此出现波段性的回调，未来市场表现仍需关注接下来两月，才能判断用地需求是否实质开启下行。

　　公募REITs方面，由于产业园REITs一季度业绩表现未能如预期中快速反弹，出现了园区出租率连续下降的现象，使得产业园REITs整体呈现量价齐跌，表现不理想。

　　地产结转缩减，多家企业一季度业绩下滑

　　报告期内，多家A股上市企业公布了2023年一季度业绩，观点指数重点监测的13家上市产业运营企业均在期内完成了业绩公布。

　　数据上看，13家样本上市企业中有8家营收下降，张江高科下降幅度蕞大，达到78.87%，主要源于去年同期实现了9.47亿元的园区销售收入，而本期无该项发生；外高桥则下跌达63.16%，同样源于去年同期有大体量物业销售收入确认；上海临港和市北高新两家上海园区平台营收均在一季度下跌超4成，同样源于物业销售结转缩减。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到重大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　从月度动态来看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，特别是联东集团和中集产城。

　　联东集团在期内与中国银行北京分行签署战略合作协议，双方合作主要以为入园企业和职工提供金融服务的便利为基准，联东集团依托其全国布局的产业园区，储备有大量的企业，这部分企业对于金融服务都有较大需求，联东以此与金融机构对接，是提高园区运营能力的重要一环。

　　同样与金融机构达成合作的还有中集产城，期内中集产城与平安签署战略合作框架协议，双方旨在结合“金融资本+园区平台”，以助力实体经济的发展。

　　而东湖高新则贯彻其去年定下的区域发展目标，期内先后揭牌了华南和华东的产业发展中心，以加强两区域的产业园拓展步伐。

　　除产业园业务外，东湖高新依仗其子公司湖北路桥，今年在工程建设业务方面仍延续去年订单火热的趋势，成为企业重要的现金流来源。

　　今年一季度，湖北路桥及其下属全资子公司、控股子公司共中标项目34个，总金额已超百亿元；工程建筑新签项目23个，金额63.67亿元，同比增长1222.2%。

　　全国性企业加强区域布局，土地市场有所降温

　　从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋、联东及中南高科都有产业用地斩获。

　　期内，联东于淮安、汕头两市共摘得3宗工业用地，合共土地面积14.89万平方米，规划建筑面积共22.99万平方米。

　　联东在此前已在淮安有所布局，其位于淮安经开区内的联东U谷·淮安智能制造产业园项目已在去年8月开工建设，项目总投资20亿元，重点围绕智能制造、电子信息、汽车零部件等主导产业，致力打造淮安产业园区标杆。本次在周边再拿两块工业地，将持续补强联东在淮安的产业布局，形成一定的区域联动。

　　另外，联东在汕头所摘的地块为带方案出让，将建成联东U谷·汕头科技总部港，总投资约3亿元，定位为汕头市“三新两特一大”产业升级与聚集的科创型产业园。

　　据观点指数了解，该地块投建产业门类需按《汕头市产业发展指导目录（2022年本）》进行，涉及新能源、新材料、新一代电子信息（包括智能制造）、大健康工业项目。

　　万洋则在海安、郴州两市摘得3宗工业用地，合共土地面积10.25万平方米，规划建筑面积共13.91万平方米。

　　其中，万洋在海安所摘两块工业地将用于建设南通（海安）万洋众创城项目，该项目首期建筑面积约15万平方米，计划引入纺织服装、机械制造、精密模具等主导产业。

　　从月度来看，联东、万洋、中南高科等产业运营商都在土地市场有所斩获，均持续扩大自身在区域经济中的影响力，而一些区域型产业地产商和地方城投平台也在发力。

　　从全国工业用地出让情况来看，4月份供应土地数量3274宗，环比下跌13.34%，同比下跌21.51%；供应土地规划建筑面积17378.12万平方米，环比缩减22.17%，同比下跌28.04%；供应土地起始楼面价264.76元/平方米，环比上升20.01%，同比上升31.81%。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　工业用地成交方面，4月份成交土地2440宗，环比缩小12.1%，同比下降8.55%；成交土地规划建筑面积13517.27万平方米，环比下跌23.01%，同比缩减15.82%；成交总价312.60亿元，环比下跌25.64%，同比缩减10.83%；成交土地楼面均价231.26元/平方米，环比下跌3.42%，同比上升5.93%。

　　工业用地成交市场在4月份开始转冷，主要由于前期复苏阶段提前兑现了部分工业用地的需求，因此出现波段性回调，仍需关注接下来两个月的市场表现，才能判断用地需求是否实质下行。

　　产业园REIT全面承压，业绩修复仍需时日

　　报告期内，除2023年3月上市的两单REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。按资产类型分，不同资产类型一季度业绩表现明显分化。

　　从市场表现来看，由于一季度业绩未能如预期中快速反弹，亦无明显提振市场信息的利好消息出现，4月REITs市场维持弱势表现，整体呈现量价齐跌，表现不理想。

　　从一季度业绩看，由于交通出行需求进一步恢复，高速公路REITs业绩整体改善；然而产业园REITs表现较差，部分项目受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期，再加上期内仍处于免租政策延续时间内，现金流修复仍需时日；其余类型的公募REITs业绩整体波动则不显著。

　　但就产业园REITs来看，张江光大园REIT和中关村产园REIT业绩下滑蕞为明显，营收和净利润均呈现较大幅度的下跌。业绩下滑主要源于招租和续租的情况与预期有较大差距。

　　截至2023年一季度末，张江光大园REIT出租率从2022年底的92.6%下探至70.57%，而去年同期为100%；中关村产园REIT则从2022年底的81.29%下降至当前的68.47%，去年同期则为96.15%。

　　两支REITs均在期内出现了重要租户的退租，如张江光大园REIT在2022年末就有一个重要租户到期后不再续约，该租户面积占可租赁面积的比重约为28%。较大面积的重要租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现金流状况，且招租情况难在短期改善，预期修复仍需时日。

　　另外，在产品发行方面，中金湖北科投光谷产业园REIT和中金山高集团高速公路REIT已经在上交所获通过，这也意味着国内第28、29单公募REITs即将发行。

　　其中，湖北科投光谷产园REIT在经过上交所的问询后，管理人及评估机构基于未来租约的稳定性作了谨慎处理，主动将底层资产估值由16.20亿元下调至15.40亿元，下降0.80亿元。

　　湖北科投光谷产园REIT的招募书显示，2023-2024年度的预测现金分派率则分别为4.72%和4.98%，该现金分派率在已发行的产园REITs中属于中等偏上水平，后续上市募集情况仍需保持关注。

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