首季御寒｜2022五月产业运营服务发展报告

　　报告期内，多家A股上市企业公布了2022年一季度业绩。排除经营出现异常情况的华夏幸福，观点指数重点监测的12家上市产业运营企业也在期内完成了业绩公布。

　　数据上看，大多数企业（包括上海本地的园区企业）的业绩似乎都没明显受到疫情管控的影响。但利润实际增加这一指标上，大部分企业本期业绩增长主要与房地产收入结转有关，包括一些产业载体出让的收入。

　　期内，11只公募REITs也公布了2022年一季度业绩。从整体营收和出租率看，一季度园区REITs营收和出租率未受到全国多点散发的疫情影响，仅蛇口产园REIT所管理园区出租率有所下滑。然而考虑到财报数据可能具有一定滞后性，更应关注二三季度园区经营数据。

　　除了企业公布一季度业绩外，期内行业继续录得多项重大项目签约，如联东U谷、中南高科和万洋众创城各有新项目的签约或开工。东久新宜则在期内宣布设立总投资规模约12亿美元的生物医药基础设施合资平台；普洛斯方面则传出新加坡发行“新经济”REITs的消息。

　　多家企业结转地产收入，张江高科投资收益拖累

　　整体来看，大多数产业未受到疫情管控的明显影响。

　　但实际来看，比如以利润增加指标考察，大部分企业本期业绩增长主要与房地产收入结转有关。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　营业收入表现上，样本上市企业数据显示，2022年一季度有9家企业实现了营收正向增长。其中，浦东金桥增长523.36%，市北高新增长282.71%，外高桥增长82.80%，上海临港增长接近50%，实现高增长的几家均是上海园区企业。

　　从归母净利润同比变化来看，2022年一季度12家样本企业中有5家实现正增长，其中浦东金桥、市北高新和外高桥是上海企业。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　相当数量的产业园区企业，特别是上海本地企业选择在本年一季度结转房地产收入，包括区内住宅和产业载体的销售，贡献了可观的营收和净利增长。

　　比如浦东金桥就在期内基本完成了碧云尊邸一期交房，结转当期收入、净利润；市北高新则受益于本期园区产业载体销售确认收入增加；外高桥在解释收入和净利润大增时同样提到了“主要为房产转让收入较上年同期大幅上升”。

　　同样在上海的张江高科，引以为傲的“产业投行”模式受到了国内外资本市场、新冠疫情再次爆发等影响，直接或间接持有的境内外二级市场股票市价大幅下跌，使得净利润出现了大幅滑坡。

　　当前产业运营商进行产业投资是大趋势，如中新集团在近两年就多次参与多支产业投资基金的成立，涉及生物医药、电子信息、半导体、新消费等行业。标准厂房开发的代表联东也在2021年开启产业投资新路径，先后投资了明势资本、同创伟业旗下基金，并已取得一定的成果。

　　但从近一年来张江高科业绩下滑情况看，产业投资收益情况与整体市场环境关联极大，当资本市场表现转差时将对公司业绩造成较大影响，同行效仿投行模式时更需做好规划和备案。

　　观点指数认为，一季度由于受到疫情影响，产业运营企业的正常经营受困，租金、招商等收入承压。因此为避免整体业绩明显下滑，故选择将此前留存的地产销售收入在本季进行集中结转。然而这种集中结转的方式可能导致本年度中后期业绩增长难以为继，需持续关注企业二三季度业绩情况。

　　联东U谷、中南高科等动作频频，普洛斯新加坡发行新经济REITs

　　除了企业公布一季度业绩外，期内行业继续录得多项重大项目签约，如联东U谷、中南高科和万洋众创城各有新项目的签约或开工。

　　广东中天报告期内动作频频，陆续取得3个项目签约、动工、摘牌，这些项目均经过与合作伙伴多年策划推动，并集中在今年4月取得成果。

　　广东中天成立于1999年的东莞，聚焦于科创投资与产业园区运营、城市更新与产城融合开发服务及综合实业投资的协同发展，目前已拓展至北京、深圳、南宁等城市，但主要业务还是聚焦于东莞大本营。

　　东久新宜则在期内宣布设立总投资规模约12亿美元的合资平台，专注于中国前沿城市的生物医药基础设施开发和运营。

　　东久新宜长期扎根长三角地区，该区域生物医药技术积累雄厚，包括上海张江科学城和苏州工业园区，多家头部生物医药企业在此进行研发生产，产业载体需求充足。首批合作项目位于上海张江科学城核心区域，为成熟的生物医药类园区，由东久新宜开发并运营，体现了本次合作的含金量。

　　另外，市场消息称，普洛斯拟打包地处中国的12处产业园区资产，赴新加坡交易所发行REITs，名称为“普洛斯新经济不动产投资信托基金（GLP New Economy REIT）”。

　　根据目前透露的消息，12个基础资产业态包括物流仓储7个、科技园区2个和标准厂房3个，净可出租面积136.2万平米，估值约91.47亿元人民币，2022年的预期分配收益率为5.7%。

　　其中，科技园区部分包括两个，分别为环普成都高新科技园、环普西安国际科技园，均处于当地核心科技园区内。

　　观点指数认为，普洛斯重回新加坡发行的REITs，不像于中国内地市场发行的中金普洛斯REIT一样属于全物流园区，而是在资产包中放入了环普旗下的科技园区，且两个科技园区资产位于成都和西安，都是受到政策和市场青睐的中部重点城市，主要是为了贴近海外投资者关心的热点。

　　普洛斯在文件上强调“新经济”，在资产包中加入科技园区，整体均往多元化、涵盖范围大的“新经济”方向靠近，这正是近期亚太区同行都在强调的热点话题。

　　一季度疫情未明显波及产园REIT，需持续关注租户续约情况

　　报告期内，11只公募REITs公布了2022年一季度业绩。

　　单从产业园类看，一季度疫情对产业园、物流园冲击不算大，但较大可能源于业绩滞后性。应注重关注二三季度疫情对项目续租等影响，警惕后期园区的经营压力或进一步增加。

　　从营收看，东吴苏园产业REIT一季度收益稳步提升，基金收入和净利润均保持环比上涨，出租率保持稳定，毛利率为79%，亦高于往年。

　　蛇口产园REIT一季度平均出租率87.16%，较2021年下降0.1个百分点，期末出租率84.46%，较2021年末下降3.54个百分点，报告期内实现收入3339.68万元，预算完成率92%，一方面是由于一季度租金单价处于全年季节性较低点，另一方面则是因为一季度深圳疫情反复，新客户招租滞后，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分客户提前退租的情况。

　　张江光大园REIT一季度末出租率为100%，一季度平均合同租金为5.38元/平/天，租金水平较去年小幅提升0.56%。租赁业态主要为在线%、产业服务配套2.33%，租户基本保持稳定。

　　然而自3月以来，上海新型冠状病毒疫情蔓延，进入封控状态，张江光大园REIT所管理的园区于3月18日起响应张江镇防疫相关要求，进入封控状态，园区租户居家办公。

　　封控情况将可能对上海园区租户的经营产生不确定性影响，并出现提前退租或租金收缴率下降的情况，这在蛇口产园REIT上已有所体现。

　　建信中关村3月底时点出租率为96.15%，较2021年末未发生明显波动，受整体经济形势及疫情影响，园区部分客户经营情况承压，续租情况或不及预期，但2022年一季度整体租赁情况未受到重大影响。

　　从整体营收和出租率看，一季度园区REITs营收和出租率未受到全国多点散发的疫情影响，仅蛇口产园REIT所管理园区出租率有所下滑，然而考虑到财报数据可能具有一定的滞后性，更应关注二三季度的园区经营数据。

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