2023年3月20日晚间，央企地产巨头招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口001979)”）发布了其2022年度财务报告。

　　牛的是，在2022年这么难的背景下，招商蛇口营收继续增长——2021年也是增长的；悲的是，归母净利润、扣非净利润等利润指标大降，比腰斩还多。

　　当然，这都是正常的，这年头还有房企能盈利，已经很厉害了，多数都亏得一塌糊涂；更惨的2021年年报都没发布，随时有退市风险。

　　今天，杠杆游戏推出“曝年报”栏目的第5期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

　　根据年报披露，2022年，招商蛇口累计实现销售面积1193.65万平米，累计实现销售金额 2926.02亿元，销售规模行业排名提升至第6位。

　　在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；

　　在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；

　　温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。

　　2022年的销售战绩，可以说很不错。

　　2022年招商蛇口实现营收1830亿元左右，同比增长13.92%。2021年该数字为1600来亿元，值得一说2020年为约1296亿元。也就是2021、2022的困难背景下，招商蛇口都实现了营收增长。

　　2022年招商蛇口的归属净利润为42.64亿元，同比减少58.89%。

　　增收不增利，这个现象不奇怪。不过杠杆游戏要说的是，该数字2021年过100亿元，2020年过120亿元。

　　这利润指标的降幅确实够大。主要原因是：

　　1）报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少。

　　2）公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免。

　　3）报告期内，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元。

　　4）报告期内，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。

　　如上图，如果看扣非净利润指标，只有不到34亿元，2021年该数字为超88亿元，2020年超90亿元。2022年的下滑幅度超61%，比归属净利润下滑还要略多。

　　下图是非经常性损益项目及金额的具体细节表。

　　看完上述各项数据，感觉还是很有意思。

　　尽管总量减少，但是政府补助一项，2022年竟然还是增长的，达到3.5亿元。

　　低融资成本，逆市拿地，开启大鱼吃小鱼游戏

　　面对压力，招商蛇口做了很多调整。

　　如年报披露，2022年主动布局，持续优夯实化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。

　　财务水平还是很不错，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。截至2022年末，其剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.30。

　　然后2022年优质房企好融资，招商蛇口充分利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，2022全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；

　　完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；

　　适度增加外币融资，实现融资成本压降.

　　2022年末，招商蛇口的综合资金成本3.89%，较2022年初大幅下降59BP——不得不佩服。

　　如上图，招商蛇口最核心的融资渠道是银行，占了一般出头，1191亿元，利率水平控制得好。

　　然后债券第二多，554亿元，利率平均也很低。

　　起步价相对高的信托只借了11亿元。

　　当然，哪里的钱便宜，尽管道理谁都懂，但这样的借款结构，不用杠杆游戏多说，并非谁都可以，得银行愿意借钱给你啊。

　　谁让人家央企背景、一直信用和经营稳健。

　　值得一说，招商蛇口这么好的条件，居然也有永续债。年报披露，支付的永续债利息还不少，高达11亿元出头。

　　在销售不错、财务健康、融资成本低加持下，2022年，招商蛇口逆市拿地，累计获取56宗地块，总计容建面约726万平米，总地价约1279亿元，该司需支付地价为766亿元。

　　在“强心 30 城”和“深耕 6+10 城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

　　2022年新增项目中，杠杆游戏注意到，有22个项目实现当年拿地当年开盘。

　　除了公开市场拿地，招商蛇口城市更新项目提速。

　　立足粤港澳大湾区，聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，加强城市更新项目的孵化力度。截至2022年末，按既有规划计，招商蛇口累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平米。

　　年内，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。

　　城市更新项目，以前很多也是民企在玩。而今他们玩不动了，这其实也是“大鱼吃小鱼”。

　　资产运营、房地产开发还是有压力的

　　除了地产开发，招商蛇口的资产运营项目也不少，比如集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店。前面几项杠杆游戏不多说，我主要说一下酒店业务。

　　截至2022年末，招商蛇口酒店业务布局国内15个城市和2个海外国家，在营酒店项目15个，总经营建筑面积50万平米；建设期项目23个，总建筑面积79万平米。

　　2022 年，招商蛇口酒店运营收入（未扣除租金减免金额）为5.43亿元。

　　如上图，上述酒店的出租率最低的只有9%，最好的也只有73%，15个酒店10个出租率都低于50%。你说这生意……

　　其他城市服务，如物业管理、邮轮、康养、会展业务我就不多说。

　　总的来说，资产运营的生意不好做，特别2022年的大背景下。

　　如下图，从营收结构说，开发业务、城市服务方面的营收，2022年招商蛇口都增长的，唯独资产运营收入下滑。

　　这部分营收下滑了8.66%，还好资产运营的总营收只有40多亿元，和1800亿级别的总营收比起来，微不足道。

　　对于地产企业来说，归根结底还是房地产开发来钱最快、盘子更大。在房地产行业辉煌不再、人口减少、城市化中后期这个阶段，大概招商蛇口这样的优质房企更占便宜。

　　不过即便如此，招商蛇口的毛利率也出现了明显下滑。

　　开发业务2022年毛利率21%，下滑了近6个点。

　　如上图，华东、江南、西南区域的毛利率都低于20%，而且江南、西南区域还出现了下滑。

　　深圳区域维持了较高毛利率，但下滑幅度也比较大。

　　2023年，招商蛇口目标是：计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平米，计划竣工计容面积约1600万平米。

　　2022年招商蛇口的销售金额已经接近3000亿元，2023年这个目标比较谨慎，还是说明即便是财大气粗的央企，对2023年的行情也还是保守的。

　　本文未标注出处的财务图表，均源自招商蛇口有关公告，特此说明并致谢

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