上周，深圳住建局率先发布深铁熙府和安居同乐馨苑两个人才房项目。这是可售型人才房首次推出南山片区的房源，其中，位于蛇口片区的深铁熙府一经推出便引起了购房者的关注。

　　“蛇口豪宅区能6折买房子也太值了！”“还是在地铁站旁边交通也很方便。”“简直是给深圳人才的福利”……点赞声音的背后，也有不少网友在质疑项目是否线年底交房是不是太晚了”“那个位置好像挺偏挺荒凉的”……

　　据了解，深铁熙府的销售均价是59394.52元/㎡(含装修)。要知道，蛇口豪宅片区的二手房价动辄10万+，去年“日光”的招商玺家园开盘均价更是11万+/㎡，该项目套均总价过千万。值得一提的是，招商玺家园与深铁熙府直线公里，而深铁熙府一期推出人才房2080套，能一次性满足较多家庭居于蛇口的理想。

　　据深圳市住建局公告，2023年3月9日24:00为深铁熙府截至申购的时间，认购截止日前未线上提交认购申请的，视为放弃认购，认购截止日后不再受理认购申请。

　　另据网友公开的申购编码可以看到，深铁熙府的排位已经在12000号之后。这意味着，已经有超万户家庭申请了该项目，申购量与房源比已在6:1左右。

　　那么作为蛇口豪宅片区6折人才房项目，深铁熙府的项目到底值不值得购买？因为价格便宜所以“无脑冲”，还是要考虑实际居住体验再做打算？申请了深铁熙府是否有概率入选？近日，南都·湾财社记者就此展开走访和调查。

　　小区在地铁旁，但步行到安检口需十分钟

　　深铁熙府位于深圳市南山区招商街道兴海大道以西、赤湾路以北、赤湾山南侧。项目所处的位置是地铁12号线左炮台东站上盖地段，属于“地铁车辆段”上方建设的住宅。

　　作为“地铁车辆段”上盖物业，深铁熙府的公共交通较为方便，地铁12号线可以方便到达南山、宝安等区域。从项目现场可以看到，12号线左炮台东站A出口便在展示中心大门入口处的一侧。左炮台东站是12号线的终点站，其起点在海上田南东站，整条线号线站到太子湾、两站到海上世界、9站到南头古城，7站到南山站可换乘11号线站到机场。

　　美中不足的是，从项目到左炮台东站A出口再到乘车的位置稍远。尽管这样的距离能隔绝地铁带来的噪声，但另一方面，进入A口后需穿过一段长走廊，从项目楼下出发通过步行走到地铁安检口的时间大概在10分钟左右。

　　另外在陆路交通方面，自驾从项目到南山、福田等地需要穿过兴海大道进入滨海大道，高峰上下班时期可能较为拥堵。另外项目人才房区域1220个停车位，但项目本次配售的为2080套人才住房，车位比约0.59，略显不足。

　　周边以厂房集装箱为主，几乎无居住社区

　　从地图上可以看到，深铁熙府位于蛇口赤湾片区，背靠两山(赤湾山和狮山)，面朝大海(深圳湾)，2公里内还有大小南山，整体生态氛围十分优越。

　　但相较于隔壁已经开发建设完全的东角头蛇口片区来说，赤湾片区的生态优势并没有被完全“开发出来”。

　　现场可以看到，项目周边几乎无居住社区，以工业厂房、货运集装箱为主。

　　项目背靠的山略显“荒凉”，规划上项目西侧存在110V变电站、垃圾转运站、公交首末站等，站在项目阳台上可以明显看到正在施工的工地，具体情况可以询问现场销售人员。

　　另外在项目风险提示上可以看到，项目红线外南面有招港集运中心、货运码头(百度地图直线米内)，可能存在一定噪音影响；A地块西侧场地现状为招商蛇口用地，现租给砂石处理等单位作为中转场地，可能存在一定的噪音及交通拥堵等影响；项目南侧设有原广东耀皮玻璃厂烟囱(地图直线米内)，现已废弃，可能存在一定视线遮挡等；项目西面有深圳海油工程水下技术公司(地图直线米内)；南面有中宏工业气体有限公司(百度地图直线米内)，可能存在气味、污染源等影响；项目临近赤湾油气仓储区，可能存在一定气味、污染源等影响。

　　但对于那些对“海景房”有执念的购房者来说，深铁熙府确实是面朝大海。记者在朝南向的2楼阳台上远眺可以隐约看到大海，高层预计可以看到较多的海景景观。

　　62万㎡的大型社区，但商业配套有待兑现

　　从项目的平面布局图可以看到，项目整体是一个大型社区，除了可售型人才房项目，还配有幼儿园(在建)、学校(在建)，周边规划有市政绿地、运动公园、文体中心等等。

　　商业配套方面，项目建筑量有62万㎡，除了商品住宅和人才住房之外，社区配建了商业3400平方米、社区菜市场500平方米，基本可以满足日常需求。但想要更大型的商超体验，需要到1个地铁站之外的海上世界和太子湾，随着太子湾K11的即将开业，片区整体的商业氛围将会得到一定的改善。

　　另外在教育方面，项目本身配套一所幼儿园和九年一贯制学校(暂未确定隶属的集团)，周边有多个用地规划，学校资源丰富；除此之外，周边还有南二外赤湾学校、太子湾国际学校，但能否入学需要以教育局公示为准。

　　值得一提的是，目前整体片区面貌还较为“荒”，路网有待改善，赤湾片区的产业目前也较为单一，以港口作业和物流为主，片区内可以看到较多的工业地块，港口、码头、集装箱、货柜车等，城市界面及环境相对较差，随着片区规划进一步到位，整体环境有待改善。

　　整体来看，项目本次销售的范围为A地块1栋一单元-八单元，A地块由1栋建筑组成，共九个单元，其中九单元为幼儿园，一、二单元为超高层住宅，三单元为高层住宅，四单元-八单元为超高层住宅。8栋楼采用围合布局，最大化中央景观园林，户型大多是东南、西南向。

　　其中，项目推出的两房户型1065套(含64套无障碍住房)，建筑面积约70平方米；三房户型1015套，建筑面积约90平方米。配售均价为59394.52元/平方米(按建筑面积计算，含装修)。本项目住宅塔楼为装配式建筑，室内为精装交付(交房标准见样板房和售房说明书)，预计交付时间为2026年12月31日。

　　而从具体户型来看，本次深铁熙府展示了1栋2单元和1栋7单元的样板间，展示空间均设置在实体楼内，可以看到较多的户型展示。

　　从布局来看，4-7单元在整个地块的北面，其中三房A户型两个次卧室窗户与山林距离较近，房间较为安静居住舒适度高，且这个户型实现南北通透，通风采光较好；三房C户型朝花园，采光景观较好，但其中一个次卧采光被遮挡；两房B户型整体布局合理，但厨房空间稍小；两房D户型厨房U型布局合理，但餐厅空间受限，该户型在8栋楼的南侧户型景观采光最好。

　　另外1-3单元靠近在建中的幼儿园，其中三房G户型卧室东西朝向，部分户型的卧室可能会有西晒，客厅朝花园，相对安静；另外三个两房户型分别为H、J、I户型，H、J这两个户型结构、布局类似，但H两房户型是西向、东向，J户型都是东南向，对朝向敏感的客户可以优选后者；I户型均为南向户型，朝向良好，卫生间干湿分离，布局也较为合理。

　　三房E户型则分布在8单元，从户型图看，该户型客厅和主卧均正南朝向，其中一个卧室看花园，整体布局较为合理。

　　综合而言，深铁熙府作为南山为数不多的人才房项目，尤其是在蛇口依山傍海的片区，以市场价6折的价格出售，必然会引起市场的关注和热度。但其劣势便在于交房时间较晚(2026年底)，以及周边尚未兑现的环境配套可能影响居住体验。对深圳核心区抱有高端居住幻想的购房者可以多做考虑，但是对于更看重价格和位置，首付不多的购房者来说，深铁熙府确实是不错的选项。

　　（文章来源：南方都市报·湾财社）

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