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均价6万买蛇口但周边挺荒?海景人才房深铁熙府申请超万户

admin9个月前 (09-21)产业地产资讯26

  上周,深圳住建局率先发布深铁熙府和安居同乐馨苑两个人才房项目。这是可售型人才房首次推出南山片区的房源,其中,位于蛇口片区的深铁熙府一经推出便引起了购房者的关注。

  “蛇口豪宅区能6折买房子也太值了!”“还是在地铁站旁边交通也很方便。”“简直是给深圳人才的福利”……点赞声音的背后,也有不少网友在质疑项目是否线年底交房是不是太晚了”“那个位置好像挺偏挺荒凉的”……

  据了解,深铁熙府的销售均价是59394.52元/㎡(含装修)。要知道,蛇口豪宅片区的二手房价动辄10万+,去年“日光”的招商玺家园开盘均价更是11万+/㎡,该项目套均总价过千万。值得一提的是,招商玺家园与深铁熙府直线公里,而深铁熙府一期推出人才房2080套,能一次性满足较多家庭居于蛇口的理想。

  据深圳市住建局公告,2023年3月9日24:00为深铁熙府截至申购的时间,认购截止日前未线上提交认购申请的,视为放弃认购,认购截止日后不再受理认购申请。

  另据网友公开的申购编码可以看到,深铁熙府的排位已经在12000号之后。这意味着,已经有超万户家庭申请了该项目,申购量与房源比已在6:1左右。

  那么作为蛇口豪宅片区6折人才房项目,深铁熙府的项目到底值不值得购买?因为价格便宜所以“无脑冲”,还是要考虑实际居住体验再做打算?申请了深铁熙府是否有概率入选?近日,南都·湾财社记者就此展开走访和调查。

  小区在地铁旁,但步行到安检口需十分钟

  深铁熙府位于深圳市南山区招商街道兴海大道以西、赤湾路以北、赤湾山南侧。项目所处的位置是地铁12号线左炮台东站上盖地段,属于“地铁车辆段”上方建设的住宅。

  作为“地铁车辆段”上盖物业,深铁熙府的公共交通较为方便,地铁12号线可以方便到达南山、宝安等区域。从项目现场可以看到,12号线左炮台东站A出口便在展示中心大门入口处的一侧。左炮台东站是12号线的终点站,其起点在海上田南东站,整条线号线站到太子湾、两站到海上世界、9站到南头古城,7站到南山站可换乘11号线站到机场。

  美中不足的是,从项目到左炮台东站A出口再到乘车的位置稍远。尽管这样的距离能隔绝地铁带来的噪声,但另一方面,进入A口后需穿过一段长走廊,从项目楼下出发通过步行走到地铁安检口的时间大概在10分钟左右。

  另外在陆路交通方面,自驾从项目到南山、福田等地需要穿过兴海大道进入滨海大道,高峰上下班时期可能较为拥堵。另外项目人才房区域1220个停车位,但项目本次配售的为2080套人才住房,车位比约0.59,略显不足。

  周边以厂房集装箱为主,几乎无居住社区

  从地图上可以看到,深铁熙府位于蛇口赤湾片区,背靠两山(赤湾山和狮山),面朝大海(深圳湾),2公里内还有大小南山,整体生态氛围十分优越。

  但相较于隔壁已经开发建设完全的东角头蛇口片区来说,赤湾片区的生态优势并没有被完全“开发出来”。

  现场可以看到,项目周边几乎无居住社区,以工业厂房、货运集装箱为主。

  项目背靠的山略显“荒凉”,规划上项目西侧存在110V变电站、垃圾转运站、公交首末站等,站在项目阳台上可以明显看到正在施工的工地,具体情况可以询问现场销售人员。

  另外在项目风险提示上可以看到,项目红线外南面有招港集运中心、货运码头(百度地图直线米内),可能存在一定噪音影响;A地块西侧场地现状为招商蛇口用地,现租给砂石处理等单位作为中转场地,可能存在一定的噪音及交通拥堵等影响;项目南侧设有原广东耀皮玻璃厂烟囱(地图直线米内),现已废弃,可能存在一定视线遮挡等;项目西面有深圳海油工程水下技术公司(地图直线米内);南面有中宏工业气体有限公司(百度地图直线米内),可能存在气味、污染源等影响;项目临近赤湾油气仓储区,可能存在一定气味、污染源等影响。

  但对于那些对“海景房”有执念的购房者来说,深铁熙府确实是面朝大海。记者在朝南向的2楼阳台上远眺可以隐约看到大海,高层预计可以看到较多的海景景观。

  62万㎡的大型社区,但商业配套有待兑现

  从项目的平面布局图可以看到,项目整体是一个大型社区,除了可售型人才房项目,还配有幼儿园(在建)、学校(在建),周边规划有市政绿地、运动公园、文体中心等等。

  商业配套方面,项目建筑量有62万㎡,除了商品住宅和人才住房之外,社区配建了商业3400平方米、社区菜市场500平方米,基本可以满足日常需求。但想要更大型的商超体验,需要到1个地铁站之外的海上世界和太子湾,随着太子湾K11的即将开业,片区整体的商业氛围将会得到一定的改善。

  另外在教育方面,项目本身配套一所幼儿园和九年一贯制学校(暂未确定隶属的集团),周边有多个用地规划,学校资源丰富;除此之外,周边还有南二外赤湾学校、太子湾国际学校,但能否入学需要以教育局公示为准。

  值得一提的是,目前整体片区面貌还较为“荒”,路网有待改善,赤湾片区的产业目前也较为单一,以港口作业和物流为主,片区内可以看到较多的工业地块,港口、码头、集装箱、货柜车等,城市界面及环境相对较差,随着片区规划进一步到位,整体环境有待改善。

  整体来看,项目本次销售的范围为A地块1栋一单元-八单元,A地块由1栋建筑组成,共九个单元,其中九单元为幼儿园,一、二单元为超高层住宅,三单元为高层住宅,四单元-八单元为超高层住宅。8栋楼采用围合布局,蕞大化中央景观园林,户型大多是东南、西南向。

  其中,项目推出的两房户型1065套(含64套无障碍住房),建筑面积约70平方米;三房户型1015套,建筑面积约90平方米。配售均价为59394.52元/平方米(按建筑面积计算,含装修)。本项目住宅塔楼为装配式建筑,室内为精装交付(交房标准见样板房和售房说明书),预计交付时间为2026年12月31日。

  而从具体户型来看,本次深铁熙府展示了1栋2单元和1栋7单元的样板间,展示空间均设置在实体楼内,可以看到较多的户型展示。

  从布局来看,4-7单元在整个地块的北面,其中三房A户型两个次卧室窗户与山林距离较近,房间较为安静居住舒适度高,且这个户型实现南北通透,通风采光较好;三房C户型朝花园,采光景观较好,但其中一个次卧采光被遮挡;两房B户型整体布局合理,但厨房空间稍小;两房D户型厨房U型布局合理,但餐厅空间受限,该户型在8栋楼的南侧户型景观采光蕞好。

  另外1-3单元靠近在建中的幼儿园,其中三房G户型卧室东西朝向,部分户型的卧室可能会有西晒,客厅朝花园,相对安静;另外三个两房户型分别为H、J、I户型,H、J这两个户型结构、布局类似,但H两房户型是西向、东向,J户型都是东南向,对朝向敏感的客户可以优选后者;I户型均为南向户型,朝向良好,卫生间干湿分离,布局也较为合理。

  三房E户型则分布在8单元,从户型图看,该户型客厅和主卧均正南朝向,其中一个卧室看花园,整体布局较为合理。

  综合而言,深铁熙府作为南山为数不多的人才房项目,尤其是在蛇口依山傍海的片区,以市场价6折的价格出售,必然会引起市场的关注和热度。但其劣势便在于交房时间较晚(2026年底),以及周边尚未兑现的环境配套可能影响居住体验。对深圳核心区抱有高端居住幻想的购房者可以多做考虑,但是对于更看重价格和位置,首付不多的购房者来说,深铁熙府确实是不错的选项。

  (文章来源:南方都市报·湾财社)

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