2022 年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素增多，国内疫情多点散发，经济 下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022 年 1-5 月，社会消费品零售总额 同比下降 1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5 月餐饮收入同 比下降 8.5%。

　　受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开发投资意愿 较弱，同时，疫情防控措施升级导致部分区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端 来看，商办物业销售面积稳中有增，但 4-5 月增速收窄；商办租赁市场承压，上半年主要商业 街商铺租金水平整体继续下跌，重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。

　　值得注意的是，5 月以来，高效统筹疫情防控和经济社会发展成效逐步显现，加快推动促 进消费、助企纾困系列政策措施落地，6 月服务业商务活动指数回升至 54.3%，重新回到扩张 区间，预计下半年居民消费、企业经营将逐渐恢复，对商业地产市场需求形成支撑，进而带动 企业开发投资意愿恢复。

　　1.商业地产新房市场：1-5 月全国商办开发投资额同比下降 7.8%，新开工面 积同比下降 29.2%，销售面积同比增长 11.5%

　　从供应端来看，商办物业1投资开工同比增速持续为负，占比下降。2022 年 1-5 月，全国 商办物业开发投资额为 6270亿元，同比降幅扩大至 7.8%，商办物业开发投资额占房地产开 发投资额的比重由 2021 年的 12.5%下降至 12.0%。1-5 月，商办物业新开工面积为 4878 万 平方米，同比降幅扩大至 29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年 的 9.7%降至 9.4%。

　　从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增。2022 年 1-5 月，全国商办物业销售面积为 4239 万平方米，同比增长 11.5%，但增幅连续 2 个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办 物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。

　　1）商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，2022 年 1-5 月投资同比下降 7.0%， 新开工面积同比下降 30.8%，销售面积同比增长 10.4%

　　从开发投资额来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房开发投资额为 4270 亿元，同比 下降 7.0%，降幅较 2021 年扩大 2.2 个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得 到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5 月，商业营业用房开发投资额为 1011 亿元，环比增长 10.9%，同比下降 11.9%，单月降幅较 4 月收窄 0.9 个百分点。

　　从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房新开工面积为 3572 万平方米， 同比下降 30.8%，降幅较 2021 年扩大 9.1 个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业 开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5 月商业营业 用房新开工面积为 821 万平方米，环比增长 36.2%，但单月同比仍下降 40.4%，降幅较 4 月 收窄 11.5 个百分点。

　　分地区来看，2022 年 1-5 月，全国 31 个省（直辖市、自治区）中有 28 个省市商业营业 用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超 50%，福建、重庆、 湖南、安徽等省市降幅在 10%-50%之间，新疆、陕西、广东降幅在 10%以内；湖北、浙江、 青海三个省份商业营业用房新开工面积同比增长，其中湖北增幅蕞大，达 26.3%。

　　从销售面积来看，2022 年 1-5 月，全国商业营业用房销售面积为 3078 万平方米，同比 增长 10.4%，但进入二季度以来，多地暴发疫情，防控措施升级，线下看房、交易活动受限， 商业营业用房 4 月单月销售面积同比下降 12%，5 月略有恢复，单月同比增长 3.8%。

　　2）办公楼：2022 年 1-5 月投资同比下降 9.4%，新开工面积同比下降 24.6%， 销售面积同比增长 14.6%

　　从开发投资额来看，2022 年 1-5 月，全国办公楼开发投资额为 2000 亿元，同比下降 9.4%，降幅较 2021 年扩大 1.4 个百分点。从单月来看，5 月，办公楼开发投资额为 446 亿 元，环比增长 16.4%，单月同比下降 13.3%，降幅较 4 月收窄 10.8 个百分点。

　　从新开工面积来看，2022 年 1-5 月，全国办公楼新开工面积为 1306 万平方米，同比下 降 24.6%，降幅较 2021 年扩大 3.7 个百分点。从单月来看，5 月办公楼新开工面积为 283 万 平方米，环比增长 45.1%，但单月同比仍下降 38.7%，降幅较 4 月收窄 13.2 个百分点。

　　分地区来看，2022 年 1-5 月，全国 31 个省（直辖市、自治区）中有 21 个省市办公楼新 开工面积同比下降，其中上海、广西、云南、四川等省市降幅超 50%，安徽、江苏、海南、 福建等省市降幅在 10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在 10%以内。新开工面积增长的省份中，1-5 月，广东、湖北等省市同比增幅超 50%，河南、陕西等省份在 20%-40%之间，浙江 开工节奏相对平稳，同比小幅增长 3.3%。

　　从销售面积来看，2022 年 1-5 月全国办公楼销售面积为 1161 万平方米，同比增长 14.6%， 增幅较 2021 年扩大 13.4 个百分点。从单月走势来看，4 月办公楼销售面积同比下降 13.7%， 5 月同比转增至 13.2%。

　　2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街 商铺租金环比下跌 0.46%，二季度写字楼租金环比下跌 0.08%

　　1）商铺租赁市场：部分城市线下消费受限，上半年商业街租金跌幅扩大，商 圈（购物中心）涨幅收窄

　　为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指 数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根据 对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022 年上半年，我国 主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较 2021 年下半年有所扩大；重点商圈（购物 中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较 2021 年下半年有所收窄。

　　其中，由全国重点城 市 100 条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 24.70 元/平方米 /天，环比下跌 0.46%，跌幅较 2021 年下半年扩大 0.14 个百分点；由 100 个典型购物中心商 铺为样本标的构成的百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 26.96 元/平方米/天，环比上涨 0.14%，涨幅较 2021 年下半年收窄 0.18 个百分点，商铺租金运行整体承压。

　　整体来看，2022 年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠 加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所 下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了 较大的压力。从商铺租赁市场表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街 商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续下行，且跌幅较 2021 年下半年 有所扩大；购物中心商铺租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较 2021 年下半年有 所收窄。

　　展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出 台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年疫情使得商户整 体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计下半年我 国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。

　　2）写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌态势，环比微跌 0.08%，部分城市空置压力较大

　　2022 年二季度，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加 大，对写字楼市场运行造成明显冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地 产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022 年二 季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金2为 4.76 元/平方米/天，环比下跌 0.08%。从不 同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占 33.8%，租金环比下跌的商圈占 62.5%， 3.7%的商圈租金环比持平。

　　2022 年 3、4 月以来，新冠肺炎疫情多点暴发，宏观经济面临下行压力，部分中小企业 面临经营困境，叠加新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素 影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022 年一季度，一线城市甲级写 字楼空置率相对较低，其中广州蕞低，为 10.2%；二线代表城市中，杭州甲级写字楼空置率 为 12.0%，空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字楼空置率则在 25% 以上，空置压力相对较大。

　　根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成交案例的监测数据，2022 年一季 度，租赁和商务服务业租赁需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部分 互联网企业发展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的需求有所下降，科技/媒体/通信（TMT） 行业租赁成交案例占比显著回落，占比不足 15%，同时，越来越多的知名互联网企业改变分 散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼作为集中办公场所，这也是 TMT 行业写字楼 租赁需求下降的因素之一。除租赁和商务服务业、TMT 行业外，金融业、建筑和房地产业、 医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案例占比在 5%-10%之间。

　　1.投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城市及东部发达城市群

　　根据中指数据，截至 2022 年 5 月，全国 3 万方以上已开业购物中心总数超 5400 个，总 建筑面积约 4.8 亿平方米。从购物中心分布来看，长三角、珠三角的核心一二线及强三线城 市商业氛围较好，购物中心分布密集；其他区域购物中心多集中于区域核心城市。

　　长三角城市群 3 万方以上已开业购物中心数量超 1300 个，总建筑面积超 1.2 亿平方米， 远高于其他城市群。其中上海 3 万方以上已开业购物中心超 320 个，苏州、杭州、南京在 100- 150 个之间，宁波、合肥、南通、无锡均超 50 个；温州、盐城、常州、嘉兴、扬州等城市 3 万方以上已开业购物中心数量在 30-40 个之间。珠三角城市群 3 万方以上已开业购物中心数 量约 650 个，总建筑面积约 5100 万平方米，其中深圳、广州、佛山 3 万方以上已开业购物中心数量超 100 个，东莞约 80 个，中山、惠州在 40 个左右。

　　此外，北京、重庆、成都 3 万方以上已开业购物中心数量在 150 个以上，武汉、西安超 100 个，天津、长沙、郑州、沈阳、昆明、青岛在 50-100 个之间，南昌、福州、济南、南宁 等城市 3 万方以上已开业购物中心数量在 30-50 个之间。

　　2021 年 1 月-2022 年 5 月，全国共新开业 3 万方以上购物中心近 630 个，总建筑面积约 5400 万平方米。其中，2022 年 1-5 月，全国 3 万方以上新开业购物中心数量为 92 个（约 760 万平方米），尤其是今年二季度以来，全国多地暴发新冠肺炎疫情，部分城市防控措施升 级，项目施工、开业受限，一定程度上拖累了开业进度。随着疫情得到有效控制，预计 2022 年下半年将有部分延期开业的项目集中开业。 图：2021 年 1 月-2022 年 5 月新开业。

　　分城市等级来看，2021 年以来，一线 万方以上新开业购物中心数量为 82 个（约 640 万平方米），其中上海、深圳 3 万方以上新开业购物中心数量在 30 个左右，广州为 14 个， 北京 9 个。二线 万方以上新开业购物中心数量为 247 个（近 2300 万平方米），其中重 庆 3 万方以上新开业购物中心数量超 20 个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在 10 个以上。 三四线 万方以上新开业购物中心数量近 300 个（约 2500 万平方米），其中仅佛山 3 万 方以上新开业购物中心数量超 10 个。

　　从企业布局来看，头部商业地产企业多采取区域深耕策略，重点布局经济发达，商业氛 围活跃的区域，并在巩固优势区域领先地位的同时，适度向外拓展。

　　2021 年，宝龙商业继续践行“1+1+N”战略，重点关注长三角及大湾区，同时兼顾其他 机会型优质地区。截至 2021 年末，宝龙商业已开业项目共 88 个，从区域分布特征来看，62 个位于长三角6地区，占比 70%；储备项目 48 个，其中 32 个位于长三角地区，占比 67%， 深耕长三角力度不减，粤闽浙沿海、珠三角城市群储备项目共 9 个，占比 19%，长江中游城 市群共 4 个，占比 8%，宝龙商业继续加大在东南沿海地区及中部地区的拓展力度。

　　星盛商业秉持“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”的拓展战略，截至 2021 年 12 月 31 日，星盛商业订立合约向 84 个商用物业项目提供服务，覆盖中国 25 个城市。从区域 分布特征来看，大湾区共有 57 个项目，占比 68%，2021 年新增项目中，25 个位于大湾区， 占比 81%，优势得到进一步巩固。分城市等级来看，84 个合约项目中有 52 个位于五大城市 群核心一二线%，布局在三四线城市的项目中，长、珠三角城市群共 18 个，占 比 58%。

　　2.经营策略：头部房企继续加大轻资产外拓力度，并以科技赋能及创新服务内 容提升经营质量

　　2022 年，中国商业地产发展环境有所变化，从外部环境来看，经济发展面临需求收缩、 供给冲击、预期转弱三重压力，居民收入和消费支出均增长放缓。同时，二季度以来全国多地 暴发新冠肺炎疫情，防控措施升级，部分区域封闭购物中心等消费、娱乐场所，接触型消费受 到严重冲击，疫情防控也导致部分城市间物流运输受限，线上消费也受到一定冲击，整体来 看，商业地产市场受经济下行和疫情暴发的影响较为严重。

　　从行业内部变化来看，尽管疫情影响仍存，但中国消费市场具备良好的基本面，亿万人 民追求美好生活的愿望和消费升级的趋势没有改变。但“后疫情时代”到来，加上“Z 世代” 消费群体成为消费市场主力，主力消费群体的消费行为、消费模式发生了深刻转变，购物中 心从零售消费场所逐渐向体验空间、社交空间转变，“国潮”文化、“宠物经济”、“颜值经济” 方兴未艾，购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。同时，“互联网+”时代，数字技术 在描摹消费者画像、分析消费行为、打通线上线下消费链路，构建“人货场”运营闭环等方面 均发挥重要作用，科技赋能智慧运营已经成为行业共识。此外，行业进入调整期，轻资产运营 模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效 方式。

　　整体来看，商业地产行业正经历由内到外的深刻变化，消费行为、项目运营模式、企业 经营手段都在发生改变，而在变化的过程中，唯有“变革”和“创新”是行业不变的主题。 2022 年，面对经济下行、疫情冲击、行业变化，头部商业地产企业在发展模式、项目运营等 方面做出了深刻的思考，以期提升自身经营效益，引领行业健康发展。

　　发展模式方面，头部企业普遍提出加大轻资产拓展力度，提升数字化运营能力，寻求新 的业务增长点。轻资产运营方面，华润万象生活提出“承接好母公司优质项目资源，积极外 拓抢占市场份额”，宝龙商业提出“加强商业轻资产项目拓展力度，扩展更多灵活的合作模式”， 新城控股提出“公司将继续推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与孵化 投资四个业务方向”，中粮大悦城提出“轻资产扩张成为重要的发展模式”。

　　2021 年，中粮大悦城加速推进轻资产业务，购物中心全年落地轻资产合作项目 7 个，其 中 5 个已于 2021 年签约。截至 2021 年末，中粮大悦城以轻资产模式运营管理 4 个大悦城项目，分别为天津和平大悦城、昆明大悦城、鞍山大悦城、长沙北辰三角洲大悦城，总建筑面积 103.2 万平方米，商业面积约 58.7 万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业项目 6 个，位于 无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约 47.3 万平方米。写字楼轻资产合作项目中糖大厦于 2021 年四季度完成更新改造工程，截至目前，新客户招租工作已基本完成。

　　中海依托多年商业运营经验积淀的运营标准、品牌影响力及客户和商户资源，加大轻资 产业务拓展力度。截至 2021 年末，累计实现对外轻资产项目 10 个，总建筑面积 50 万平方 米。年内新增对外轻资产项目三个，分别位于北京、成都、西安核心区域，总建筑面积 12 万 平方米。

　　科技赋能方面，华润万象生活提出“加强科技赋能与空间运营，年内构建跨场景、一体化 的大会员体系，实现跨业态客户交叉引流”，宝龙商业提出“继续巩固已成型的‘运营团队－ 消费者－商户－投资者’数字化体系，降低成本提升效率”，星盛商业提出“公司致力于商业 数字化平台的打造，借力智能化给商业发展赋能”。

　　自 2018 年与腾讯合作启动“纽扣计 划”以来，宝龙商业持续推进智慧化转型， 在搭建起 PMS 综合线上生态系统的基础 上，2021 年，宝龙商业与腾讯合作升级， 双方共同增资“悦商科技”，打造融合存量 资产管理、投资、消费者和商户服务的智 能化场景，创造新的价值空间。

　　业务拓展方面，新城控股提出“公司将在‘轻重并举’的商业开发、运营经验基础上有序 推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合。”

　　项目运营方面，头部企业普遍重视年轻人消费需求，关注体验式业态，持续进行租户调 整，创新求变。例如，宝龙商业提出“新冠肺炎疫情常态化的反复冲击下，零售商业物业不断 推动以体验为核心的商业空间加速变革和价值再定义”，“2022 年将对优质项目持续招调迭 代”，“将文娱 IP 和内容权益成体系引入公司商业，为商家经营和大会员运营创造收入增长空 间的可行方案”。中粮大悦城提出“头部企业商业地产发展提速，强大的品牌 IP 以及运营能力更加重要”。星盛商业提出“受到疫情的影响，人们的消费习惯和消费需求开始变化，新业 态、新场景、新产品、新品牌等创新潮涌动不息，中国的新型消费市场依然在蓬勃发展”，“要 突破原有的思维，以内容为王，满足的消费者的精神需求。”，“要了解年轻人喜欢什么，学会 思维创新，拓展方式创新、品牌创新、设计创新、运营创新，信息传播渠道创新。”。

　　2021 年，中粮大悦城积极推进多线联动的全国性 IP“造节”活动，形成了由“大悦嗨新 节”、“大悦疯抢节”、“大悦超级红运周”、“大悦中国开门红”构成的“2+1+1”全国级原创 IP 营销矩阵，满足目标客群多元需求，实现“节点”销售额和客流量的突破。

　　2021 年 19 家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额 259.9 亿元，同比增长 40%；累计客流 2.06 亿人次，同比增幅 31%。截至 2021 年底会员总量达 1118 万人，较 2020 年提升 29.75%，会员消费占比达 32.1%。

　　1.商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨大

　　经过多年发展，我国城镇化水平不断提升，城市基础设施不断完善，形成了一大批存量资 产；就房地产行业而言，行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量竞 争激烈，盘活空间较大。未来，如何在建设增量的同时盘活存量资产、实现良性循环对我国实 现高质量发展至关重要。近两年，国家层面政策频出，为盘活存量资产指明方向。

　　2022 年 5 月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国 办发〔2022〕19 号），对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金使用及 各类风险防控举措、组织保障等方面进行了明确规定，以确保有效盘活存量资产，形成存量 资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有 效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。

　　根据中指监测数据，截至 2022 年 5 月，全国 3 万方以上已开业购物中心总数超 5400 个，总建筑面积约 4.8 亿平方米，商业存量规模已较大。尤其是早期大城市核心区的商 业、办公、产业园区等项目，普遍占据着城市的核心商圈、交通枢纽位置，但无论是硬件 设施，还是功能配套均无法适应新时期的业态需求，进而产生大量闲置物业，造成资源浪 费。因此，根据市场规律和产业发展需求进行存量提质改造，能够提升商业体的市场竞争 力，同时优化区域消费结构。

　　从商业存量改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素，也 是存量盘活的重要途径。购物中心客户通常对体验感有更高要求，商业不再仅作为购物 场所而存在，更多的开始承载餐饮、社交、娱乐、亲子等功能，这对商业经营提出了更高 要求。商业改造通常包括硬件与软件升级以及内容与场景重构，硬件升级包括建筑外观、 公共空间，中庭等改造，使其更加符合新时代审美；软件再造通常伴随着商业内容和场景 的更新，如主题空间、内容体验以及主力品牌引入等。

　　与此同时，近几年保租房建设的加快，也为商业存量盘活提供了新的可行路径。2020 年 6 月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，为缓解新市民、青 年人等群体住房困难，提出要“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主 体的住房保障体系。”，“对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非 居住存量房屋，…..，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土 地使用性质，不补缴土地价款。”。此后，多地发布相关政策，推动以盘活存量房屋的方式 筹集保租房。对于拥有闲置商业的企业而言，将其改造成保租房，或将成为可行路径。

　　此外，19 号文在存量资产盘活方式中，提出要推动基础设施领域不动产投资信托基 金（REITs）健康发展，自 2020 年 4 月基础设施领域公募 REITs 试点正式启动到 2021 年 5 月首批基础设施公募 REITs 获批，基础设施 REITs 项目共上市 12 单，有效地盘活 了一批存量资产，拓宽了社会资本投资渠道。同时，试点范围也在不断扩大，2021 年 6 月保障性租赁住房被纳入试点，但商业地产公募 REITs 的推出尚需时间，当前我国商业 存量市场规模较大，国内资产管理的投-融-管-退闭环链条中，“退出”环节渠道有限，未 来若商业地产公募 REITs 得以推行，将更加有利于商业地产行业的健康发展，也能够进 一步增强资本市场服务实体经济的功能。

　　2.购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势

　　近年来，“Z 世代”已逐渐成为消费主力群体，消费理念和消费场景也更加多元化，他们 更关注商业的体验感和趣味性，商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休 闲娱乐、多维社交等功能。 同时，近两年多地疫情时有反复，对大众消费习惯带来影响，疫情对经济产业的冲击也使 不同人群消费能力发生变化。尽管疫情恢复后，线下消费客流普遍出现增长，但如何能够快 速抓住消费者“居家隔离”后的消费复苏，是商业运营所面临的新课题。

　　（1）打破传统业态布局，多元化、全业态成为购物中心发展趋势

　　传统商业地产经历了诸如供销社、百货商场、购物中心之后，现已进入第四个阶段：重视 体验、服务以及社交等功能，从业态配比来看，传统的商场以零售、百货为主，而购物中心业 态更加丰富，除零售、商超外，增加餐饮、娱乐等不同业态，而随着消费结构改变、数字化 浪潮、以及线上线下融合发展的时代到来，购物中心业态升级已成为趋势。

　　如印象城系列购物中心通过吸纳多元餐饮及生活体验业态，实现引流，打造差异化产品， 在其业态占比中，零售、餐饮业态占比蕞高，其次为生活服务类。印象城系列购物中心细分品 类 TOP10 中，中式简（快）餐、饮品、烘焙甜品、日式料理独占四席，通过丰富的餐饮增强 客群黏性，已成为印象城客流表现持续优异的底层密码之一。细分业态方面，印象城系列较 重视中式餐饮，打造城市美食聚集地；超市、丽人、养生占比亦相对高，瞄准家庭客群需求。 从 2021 年印象城系列购物中心各业态整体开关店情况看，零售开关店占比差值为负，呈现下 行；餐饮、生活服务、儿童亲子开关店占比差值为正，调入力度加大。

　　从珠海万达商管披露的招股说明书可知其在管商业 2019-2021 年平均出租率约为 99%， 一大优势在于万达广场定位为全业态的多功能综合体，除了传统的零售、餐饮、娱乐等业态 之外，万达广场还引入了包括医疗、保健、教育，以及生活服务等业态。整体来看，“全业态” 的理念已成为商业地产尤其是购物中心发展的重要趋势。

　　（2）国潮崛起，主题式、沉浸式体验为商业赋能

　　新时期，消费升级不仅体现在消费者购买力的提升，更是消费者对消费体验有了更高层 次的需求，尤其是后疫情时代，人们对体验式、场景式的消费需求快速上升。其中，室内主题 街区作为购物中心的流量触发器已在很多商业项目中得到印证，近期，更多商业开始探索融 合以主题商业为基础，增加情景式、微度假、夜经济等消费模式，通过塑造消费新场景、引领 消费升级。如 2022 年 6 月 23 日，永川·爱情广场在重庆的汽车主题商业综合体首发亮相。 永川·爱情广场总建筑面积约 30 万方，涵盖 13.5 万方购物中心、2 万方五星级酒店、配有 1500+停车位。爱情地产背靠长城汽车，对汽车产业链理解深刻，项目围绕独有的汽车主题 IP， 打造汽车、购物、游玩一站式的微度假生活，是对体验式消费模式的重要探索。

　　同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复 兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。如，2021 年 6 月，国潮品牌李宁的全国首家城市主题概念店在成都宽窄巷子正式开幕，该店铺前场通 过大面积使用川西竹编与榫卯元素来展示产品，后场通过展品、纪念墙等方式展示李宁的品 牌文化，实现了品牌与建筑肌理、成都文化的相互赋能。

　　此外，2022 年 4 月，国内首个沉浸 式唐风市井生活体验地—“长安十二时辰”主题街区正式开放，该项目位于西安曲江曼蒂广 场，占地三层，2.4 万平方米的商业空间内注入了电视剧《长安十二时辰》IP 和唐风市井文化 内容，通过品牌+、故事+、网络+、体验+、消费+的“5+”创意，精心打造了以“三大主题空 间、六大沉浸场景”为核心的国内首个沉浸式唐风市井生活体验地；将影视 IP 转化为商业 IP， 将文化场景转化为消费场景，实现了商业项目新的提升。

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