随着疫情防控政策逐步调整，多项重大产业项目集中在春节过后上马，公募REITs市场则进入密集申报期。（报告期2022.12.16-2023.02.15）

　　观点指数2023年，随着疫情防控政策的逐步调整，新年新气象，多项重大产业项目集中在春节过后上马。除了新动工和签约项目外，期内再有多家企业拿下产业用地，其中万洋更是连续拿下19宗地，继续深耕广东。

　　报告期内，华夏幸福债务重组计划得到进一步推进，预计2022年业绩实现扭亏为盈。但未来轻资产平台是否通过验证，债务人还有多少妥协空间，更需持续关注。

　　公募REITs方面，国内公募REITs市场进入密集申报期。首单民企仓储物流REIT获批，两单新能源REITs报至上交所，另有一单产业园REIT呈报。

　　受此前疫情影响，2022年国有产业园受租金减免政策影响显著，对于产业园REITs的租金收入影响是巨大的，亦因此使得园区REITs在2022年末持续走低。

　　随着疫情防控政策调整，投资者信心得到一定提升，2月园区REITs出现了触底反弹的迹象。

　　开年集中加速，华夏幸福债务重组持续推进

　　2022年以来，受疫情多发散发、市场需求不振等因素影响，部分地区工业生产一度放缓。然而到了2023年，随着疫情防控政策的逐步调整，新年新气象，多项重大产业项目集中在春节过后上马。

　　报告期内，行业重大项目开工频密，除此之外，继续录得多宗项目签约和落地。

　　东久新宜、联东U谷、万洋众创城、张江高科和重点光谷均有重点项目开工。值得注意的是，中集产城此次在东莞成功摘牌第二个城市更新单一主体挂牌招商项目。该项目为东莞市重点工改工更新项目，聚焦于大健康产业，已列入东莞城市更新“头雁计划”头部批单元。

　　据观点指数了解，东莞是目前中集产城重点发展的区域，其于2013年就斥资180亿元在东莞布局三大产业基地，包括松山湖中集创新产业园、望牛墩中集车辆园、中集凤岗物流装备制造项目等，目前各项目均已投产。

　　除此之外，中集产城还深度参与了东莞中心城区东城桑园、牛山等片区的“工改工”、产城融合和旧改等项目。

　　报告期内，处于债务危机多时的华夏幸福继续有较多自救动作。其中，12月先后有两笔资产处置，相关项目标的均位于华夏幸福的大本营河北廊坊，总价款达16.92亿元，出售交易预计产生约700万元收益。

　　据其发布的业绩预告，2022年度华夏幸福将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。

　　另外，华夏幸福还计划搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，并以上述平台49%的股权实施债务重组，预计换取债权400.39亿元。

　　华夏幸福此前在战略宣贯大会上明确，产业招商与园区服务将全面向轻资产转型，随后轻资产业务部分频频公布新的签约信息。当时持续对外公布轻资产拓展信息显然是为了搭建新平台铺路，蕞终目标是以新平台股权参与到债务重组中去。

　　2月2日，华夏幸福再发公告，拟以49.6亿美元债以发新债券向债权人分配的方式实施重组交割，目前债务重组计划持续推进中，华夏幸福的债务问题或许暂时有所缓解。只是债权人方面还能有多少妥协空间，难以断言。

　　广东工业厂房投资热度不减，万洋连摘19宗地

　　从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括万洋众创城、联东U谷和中南高科。

　　其中，万洋众创城连下19宗地，特别是在陆丰市摘得10宗地，分别为位于汕尾星都经济开发区的4宗，合共8.9万平方米；以及瀛江大道东南侧“陆丰市五金配件产业园”内的6宗，合共近20万平方米。

　　除此之外，万洋在惠州博罗县也摘得3宗地，合共9.3万平方米。

　　陆丰在新一年工作计划中强调要“坚持实体经济为本、制造业当家”，包括确保“先进制造业增加值占规上工业增加值比重提高至45%”，以及“加快食品加工、五金塑料、纺织服装、珠宝首饰等传统产业转型升级”。

　　目前，陆丰正推进省级重点承接产业转移主平台建设，其中电子信息、新能源汽车、新材料等相关产业项目是重点引进的对象，万洋在该地区建设的厂房项目正符合当地承接产业转移的需求。

　　除了陆丰外，惠州博罗也是万洋重点布局的区域。博罗现时正推进产业转移工业园的建设，并为该目标加快相关路网的铺设，以便更好融入大湾区的交通框架。

　　东久新宜也在当地建设有东久新宜（博罗）智造园。

　　随着大湾区产业的整合和发展，广东省内发展相对滞后的地区将迎来持续数年的产业转移机遇。用时，可以看到多个城市都出台了鼓励工业园区建设和使用标准厂房等优惠政策，这也是万洋持续重仓广东的重要决策依据。

　　公募REITs常态化推进，市场进入密集申报期

　　2022年底，国内公募REITs市场进入密集申报期。首单民企仓储物流REIT获批，两单新能源REITs报至上交所，另有一单产业园REIT呈报。

　　政策上，2月2日，中国证监会召开了2023年系统工作会议，会议中强调了2023年将大力推进公募REITs常态化发行。发改委则表示要优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策，紧接着河南、云南、辽宁、安徽等省纷纷发文支持当地符合条件的存量项目发行REITs。

　　从新递交申报的产品来看，未来市场将迎来更多样化的底层资产和发行人，为机构投资者分散配置提供更多的机会。

　　除此之外，作为国内首单生物医药产业园REIT，华夏和达高科产业园REIT正式上市交易。

　　该单REIT的网下及公众投资者认购倍数分别高达152倍和270倍，12月27日上市首日上涨8.94%，成交1.63亿元，12月单月涨幅为9.29%。

　　在产权类REITs整体偏弱的表现下，如此成绩显示出投资者对专业型产业园，特别是生物医药产业园有充足信心，亦能看到该REIT的韧性。

　　从REITs市场表现来看，2022年12月-2023年2月国内公募REITs市场表现继续分化，园区类、生态环保以及保租房类REITs的成交额、成交量有所上升，特别是在嘉实京东仓储REIT上市交易后，整体市场活跃度得到极大提升。

　　而仓储物流类、交通基础设施类REITs、能源基础设施REITs的市场活跃度有所下降。

　　单从产业园区类看，期内产业园区REITs呈现止跌回升的趋势，1月末产园REITs整体回升。

　　不可回避的问题是，2022年的租金减免对于产业园REITs的租金收入影响是巨大的，亦因此影响了2022年末的产园REITs走势。随着疫情影响逐渐降低，投资者经济复苏的预期愈发明确，租金减免出现概率降低，部分产业园未来受到租金减免的影响或减小，2023年租金收入将有显著改善。

　　2月8日，首单民企仓储物流REITs--嘉实京东仓储REIT在上海证券交易所挂牌上市交易。截至收盘，涨幅高达11.64%，报收3.923元。在此前完成的网下投资者询价中，嘉实京东仓储REIT获得超126倍的认购。

　　作为一单民营仓储物流REIT，嘉实京东仓储REIT自12月7日起递交文件到蕞终挂牌上市仅用时一个月，一路“绿灯”快速通过审批，体现证交所现时对于REITs发行的支持力度较大。

　　据悉，上交所今年将通过优化关键制度，保障市场平稳运行，大力推进公募REITs常态化发行，更好服务构建新发展格局和高质量发展。嘉实京东仓储REIT的快速发行正是案例之一。

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