戴德梁行：办公、研发办公业态仍为大宗交易市场主流

admin2年前 (2024-09-21)产业地产资讯81

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　　戴德梁行发布《2022年四季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出，北京写字楼市场活跃度虽持续下滑，但随着疫情政策的放开，预计从2023年二季度开始市场将逐渐恢复正常，市场成交量将迎来大幅提升，零售市场也将迎来快速恢复期。

　　全市租金水平继续下滑市场吸纳量进入负值区间

　　2022年全年市场新增供应达42.4万平方米，较2021年下降32%。受疫情、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素影响，部分企业出现缩减面积和退租的现象，北京全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为-11.2万和-8.8万平方米。纵观全年，北京全市和五大核心商圈市场净吸纳量仅为172,918平方米和3,815平方米，同比分别下降79%和99%。新项目的入市以及市场活跃度的持续下滑令空置率继续上扬，北京全市和五大核心商圈市场空置分别为16.0%和11.1%，分别环比上升1.4和1.0个百分点，同比上升1.5和1.3个百分点。北京全市租金环比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米人民币321.5元，五大核心商圈租金则环比下降2.4%，同比下降3.7%至每月每平方米人民币375.1元。

　　高科技行业成交面积大幅减少生物医药行业需求增长强劲

　　四季度，在北京写字楼市场租赁成交中，高科技、金融业和专业服务业继续位居成交前三甲，分别占所有行业总成交面积的43.9%、19.1%和14.1%。纵观全年，高科技业占比有所下降，占所有行业总成交面积的39.3%，较去年全年下降16.2个百分点。而生物医药行业在国家政策的大力支持下继续繁荣，成交占所有行业总成交面积的6.5%，较去年全年上升2.0个百分点。而从成交类型方面来看，续约占比在所有成交类型中继续上升。2022年全年，续约占所有成交类型的比例为26%，分别较2021年全年和2020年全年上升6.4个百分点和7.7个百分点。

　　戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示：“预计从2023年二季度开始市场将逐渐恢复正常，未来一年，大量的新增供应和下调的租金将为租户迎来蕞佳的租赁谈判窗口期，市场成交量将迎来大幅提升。”

　　戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“二十大和中央经济工作会议均为中国产业发展定了基调，未来高端制造业、生物医药、绿色能源、数字经济、科技金融等相关领域仍将成为未来北京写字楼市场的主要需求来源。”

　　北京零售市场将迎来快速恢复期零售品牌趋于高端化

　　2022年第四季度，北京零售市场无新项目开业，全市购物中心总存量维持在1,381万平方米。本季度市场受到疫情带来的各方面压力较大，多个项目推迟开业时间。值得一提的是，位于王府井商圈的原新燕莎金街购物广场经过升级改造后以“喜悦购物中心”重新亮相，项目定位新国潮购物中心，可以说是王府井商圈改造升级中的一个典型代表。

　　从本季度的新店开业情况来看，虽然新店开业数量明显减少，但是品牌都趋于高端化，时尚零售及家居类品牌居多。如，瑞士黑科技运动奢侈品牌X-BIONIC中国首家旗舰店入驻北京国贸商城；买手店Dover Street Market Beijing搬入王府井商圈的王府中环后，也引入了美国潮牌Supreme，这也是该品牌首次通过官方渠道在中国市场销售；此外，日本宜得利家居本季度在北京开出其在中国内地的第58和59家门店，分别位于北京丰台区的银座和谐广场及永旺梦乐城。在疫情之下，该品牌在北京落子两家门店，也说明对北京消费市场的持续看好。

　　2023年随着疫情的全面放开，北京零售市场也将迎来快速恢复期。2022年推迟入市的项目大多招商都已完成，预计都将在2023年上半年投放市场，全年市场或将迎来超过160万平方米的新增供应。项目的开业将进一步提升区域内的商业配套，激发区域内的商业活力。

　　戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示：“近期北京启动了新一轮商圈改造提升行动计划，其中崇文门、东直门、朝青、中关村等区域都是重点推进升级的区域，预计这些区域的老旧改造项目及处于停滞状态的商业项目也将逐渐被盘活投放市场，整体市场将迎来提质升级的加速期。”

　　办公/研发办公业态仍为大宗交易市场主流自用买家交易活跃

　　2022年全年北京大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；成交宗数34宗，同比下降35.8%。从物业类型来看，办公/研发办公是主流业态，占全年成交额的77%。从买家类型来看，内资买家的成交额占比85%，而外资买家则对市场表现出了观望态势；自用型买家占比提升，达到48%，其中，TMT、国央企平台、金融机构买家交易依旧活跃，值得一提的是，生物医药、医美行业及出版社、行业协会可以说是今年新生自用型买家的代表，表现较为亮眼。随着公募REITs的扩容，资本信心也在逐渐增强。此外，标准厂房、专业产业园、长租公寓及商办业态等也将会收到投资人关注。

　　戴德梁行北区资本市场部执行董事杨蕾表示：“疫情政策放开后，投资机构差旅考察将不再受限，预计2023年上半年大宗交易市场将会出现一个小爆发。”

　　工业厂房租金稳定增长高端产业园区需求仍然旺盛

　　截至2022年底，北京市产业园总存量达到3345万平方米，其中北京全市工业厂房园区存量约913.5万平方米，从土地出让情况来看，新增供应主要集中在亦庄及大兴区域；从租金来看，工业厂房市场全含平均租金达到2.8元/平方米/天，受高精尖产业政策驱动，间接抵消了近几年的疫情影响，厂房租金为小幅波动上涨态势，整体保持稳定；从近几年的空置率变化来看，北京生产厂房空置率持续降低，在北京市减量发展政策和高精尖产业发展的影响之下，空置率或将进一步降低。2022年，产业园的新增供应有所减少，租金逐渐回暖，随生物医药行业的迅速发展，高端产业园区需求仍然较为旺盛。