华夏幸福模式玩崩之后，卖工业配套住宅没有路子了，产业地产又兴起卖厂房（又称“高周转工业地产”）热潮。尤其在珠三角，“工业上楼”和“多层厂房”顺应了该区域本土制造业繁盛、工业用地供不应求的趋势，高容积率的工业园区比比皆是。但在长三角，外资企业较多，要求低密度、低容积率，并且对于载体的需求比较多样化，这样的情况在人口密度很大的一线城市尤为突出。

　　最重要的是，一线城市，厂房还不让卖了。

　　方升研究经过近期的大量调研，发现联东U谷•宝山科创中心园区作为联东集团的标杆性科技园区项目，给出了一份让人舒缓的答卷。

　　该地块原业主是新旭发集团，因企业经营不善而出现闲置。2017年联东集团在管委会协助下通过法拍取得该地块后改造升级盘活存量。

　　园区2017年开始建设，建成第1年去化率就达到80%，截至2021年4月租赁去化率84%，签约企业税收约 7316.27万，已入驻企业亩产税收达223万。园区聚焦了医疗器械、生物医药、高端装配制造等先进制造业。2021年底全部招满，疫情对招商基本没什么影响。

　　参照上海的工业用地亩均税收30~50万这个数据，在上海的众多厂房类园区中，联东U谷•宝山科创中心园区亩均税收超过200万已经是业界天花板了。

　　“产业不是规划出来的，是竞争出来的”。的确，没有天生的优等生，优秀的背后一是长期努力的积累，二是不断突破的勇气。

　　联东宝山项目的成功，很大程度上源于第一家龙头企业的入驻。而这个企业的入驻并非一蹴而就。目前在园区内单独定制了一栋楼的索灵诊断，在没有与之签订合同前的前期接洽过程中，项目方就为索灵在园区载体需求上面做了很大的调整，当时承担了巨大的风险，但最终赢得后续合作顺利进行。

　　依据联东征战多年的经验，优质客户在投资选址上的选择是非常有限的，尤其是生物医药类型的企业，一要考虑高科技员工的生活诉求，不会考虑太偏远的园区；二要考虑园区的整体建设环境，不会选择太老旧，配套设施不好的园区；三要考虑后续运营服务的品质。所以这样整体筛选下来，可选范围其实不多。

　　在前期规划中做好差异化定位，有的放矢，并在招商运营过程中针对客户需求精准服务，是打赢同质化竞争的关键。

　　联东的基因是高度市场化的产业地产公司，竞争意识刻入骨血。

　　一线城市不让卖厂房，厂房就不能在一线城市干了吗？联东say no。不卖那就用全自持来融入城市和产业。联东U谷•宝山科创中心园区就是全自持。

　　混一线城市靠的是实力，用实打实的规划、建设、招商、运营等一系列项目操盘能力去说服政府，获得认可。立足于产业才是生存的根本，融入一线城市的产业，是破局之战。

　　自持项目靠什么赚钱？这不仅是厂房类，也是所有自持类项目面临的核心问题。靠租金回流是无法在短期内平衡前期投资的，因此通过运营服务提高利润是必须的，也迎合了目前的趋势。目前联东宝山科创中心园区已经建立起了一套较为完善的产业运营体系，可以保持收支平衡。这是一个好的开局，未来逐渐走上正轨之后，或许将走出一个全新的厂房运营模式。

　　产业才是未来，深度服务产业，融入产业，做好产业与政府、资本、市场等方方面面的链接，才可能成为业界的赢家。

　　笔者了解到，因为该园区的运营状况良好，联东在宝山又拿到了更多的地。这是靠实力建立的信赖。未来可期。

　　对于经历过市场考验的联东，有着底层思维的优势——当价值体系正确、思维方式正确，必然能因时因势而变。

　　联东也算是产业地产界的黄埔军校了，笔者经常发现各大论坛和自媒体有联东人和曾经的联东人富有张力和实力的表达，这足以说明联东是有着独特品质和思维方式的公司。

　　一要保持初心，以往一些喊口号转型做产业园区的大企业，现在都死的很惨，因为他们的初心就是错的，大部分都是打着产业的名义去勾地，在做的过程中早晚会爆发很多问题，同时这样也对行业产生一定程度的黑化，让真正做产业园区的公司越来越难做；

　　二要保持专业，很多小的企业为什么做不起来，甚至很多有实力的政府做的园区为什么屡屡失败，根本原因是因为不专业，以为产业园区只是盖房子，卖房子的过程，以为自己很懂，忽略了其中的专业性，最终会导致悲剧。

　　一言以蔽之，道阻且长，行则将至。

　　作为厂房类项目的鼻祖，联东无疑有很多实践经验，走过的路，踩过的雷，对他人都是宝贵的经验。

　　其实，联东的宝山科创中心园区只是一个较好的案例，对于厂房类项目的思考，还有很多，最受关注的莫过于：厂房作为高周转项目，卖完还能怎么办？在变化越来越多的新形势下，厂房类项目是不是可以更新商业模式再谋突破？这些都等着业界继续给出更多的答案，方升也会在第一时间进行分享。

　　为产业发声——研究、评判产业落地的所有载体。

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