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房企“割爱”物业股

admin4个月前 (09-21)产业地产资讯7

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　　年终岁尾，房企出售旗下物业公司股份的消息一波接着一波。

　　12月20日，据港交所披露，中国恒大于12月14日减持7亿股恒大物业股份，减持后持股比例由58.18%降至51.71%。

　　事实上，中国恒大此次针对其物业公司股份的减持属于被动减持。据港交所透露，恒大持股减少的原因为“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。

　　与恒大不同的是，近来不少房企都在主动出售旗下物业公司股权。

　　12月15日，旭辉集团旗下物业管理公司永升服务公告称，公司控股股东之一Elite Force Development Limited通过大宗交易方式出售5.15%的永升服务股份，配售价为每股4.85港元。

　　而就在12月12日，旭辉控股曾公告，将通过投标程序出售其持有的全部旭辉永升服务股份，该股份占后者已发行股本23.26%。由此可见，林氏兄弟对于出售物业公司股权的决心非常坚定。

　　同样，另一家头部房企碧桂园也有相关动作。12月11日，碧桂园服务发布公告称，控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜出售2.37亿股公司股份，约占已发行股本总额的7.03%。出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%，仍为公司控股股东。

　　实际上，蕞近一段时间以来，相继已有中国恒大、碧桂园、旭辉、雅居乐、金科、远洋、奥园、德信中国等房企及其大股东公告出售其物业公司股份。

　　上述房企中，除德信中国只是在近期召开的美元债投资人会议上透露了相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜，并未透露更多详细信息外，其余房企都披露了出售旗下物业股份的相关情况。

　　值得注意的是，旭辉和中国奥园在出售相关物业股份后，其股东地位或将受到实质影响。

　　对旭辉而言，林氏三兄弟通过旭辉控股（集团）有限公司、EliteForce及控制的其他投资控股公司，有权行使旭辉永升服务已发行股本约51.98%的投票权。前述配售事项完成后，蕞终控股股东将有权行使该公司已发行股本约46.84%的投票权。再加上旭辉集团计划出售的23.26%股权，永升服务或存在较大的易主可能。

　　中国奥园方面，12月6日，其发布了公开招标文件，宣布将转让其持有的奥园健康生活集团有限公司的29.9%股份。按照其目前持有的4.005亿股，持股比例为55.15%，此次出售股权，也相当于将大股东之位让了出去。

　　近几年来，物业被不少地产大佬看好，并看作是“第二成长曲线”、“有很大的想象空间”。在集体分拆上市的前几年，物业可谓是风光无限。

　　而今房企密集出售物业股份行为的背后，更多是为了“输血”地产的无奈之举，毕竟只有“活下去”才有资格谈未来。

　　上述房企中，除了杨惠妍暂无意“输血”碧桂园外，多数房企减持物业股都是在为地产业务增强现金流，缓解流动性压力。

　　今年11月1日，旭辉宣布暂停支付境外债本金和利息，寻求境外债务全面解决方案。旭辉方面表示，为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化。

　　旭辉永升服务作为旭辉旗下的物业，从2016年不再并表到2018年上市成功，旭辉为此付出的心血不言而喻。但为了缓解目前的流动危机，旭辉也只好选择“割爱”。

　　而德信中国出售物业，也是因为美元债压力。德信中国在美元债投资人会议上表示，若德信服务出售成功，在保证企业正常经营的前提下，会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

　　对于出售物业股份的理由，雅居乐也表示，出售事项募集的全部资金将用于加强集团的资产负债表及财务流动资金，推动集团的持续健康发展，增强集团的短期偿债能力。

　　中国奥园亦是如此。有奥园集团内部人士指出，此次出售是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌，而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

　　尽管“割爱”物业令人有些许憾惜，但从另一方面来看，有利于优化物业企业股东结构和公司治理。长远看，更有助于物企实现稳健经营，业内也对此类事件更多的持乐观态度。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前尽管“三支箭”政策已经发布，但其涉及的资金投资相对谨慎，投向已经出现风险的企业难度较大。房企出售物业公司股权在当下背景下是一个较好的融资渠道。现在正在推进社区治理，推进存量资产盘活，这都需要物业企业。大型物业企业正在做大做强，国家对于物业企业的支持力度也较大。所以此时出售物业企业股份，可以获得一个较高的价格。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，目前的市场环境下，现金流稳定又有保证，还具有抗周期性和一定成长性的投资标的不多，因此正是物业股价值显现的时候。物业公司之于房企的多种价值却在他们的出售行动中得到了体现。

　　申港证券指出，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产是房企的常用手段。从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。