12月8日，由亿翰智库协办，凤凰网风财讯超级财经周专设《赛道，产业新蓝海》论坛，论坛由亿翰产业研究院院长黄新云主持并参议，中电光谷总裁黄立平、天瑞金集团总裁赵立东、中南高科高级副总裁朱慧、星河产业研究院院长王英杰、时代商业集团副总经理赵柳柳、丰隆深港科技园总经理舒毅各抒己见，共同寻找产业运营建设新风向。

　　二十大报告提出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上”，国家强调建设制造强国，产业园区建设运营将迎来发展机遇。

　　中南高科高级副总裁朱慧受邀参加论坛。在《产业新蓝海》论坛中，朱慧总表示，产业园区的未来极具发展潜力，其在地方政府的经济发展中起着重要的作用。但随着经济转型升级，产业对园区的需求在不断变化。若要适应这种需求变化，产业园区在开发设计上要兼具定制化与通用性，更好地满足园区内企业不同阶段的不同需求；在运营服务上，产业园区可通过轻重并举、资本合作等方式取得长足发展。

　　中南高科成立于2015年，致力于打造集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的服务中国制造业的超级平台，目前已布局长三角、珠三角及环渤海经济圈，截止2021年底已获取的项目总建筑面积在中国制造业产业园区开发及运营商中排名全国第二、覆盖城市数量排名头部。

　　产业增量、园区存量、城市需求带动产业园未来潜力

　　产业园区含义丰富，其未来的发展趋势也需要从产业和园区两个角度来看。

　　从产业角度，制造业尤其是高端制造正处于政策支持和资本追逐的高光时刻，这为产业园区的未来发展提供了增量。

　　从园区的角度，土地供应是有限的，市场进入存量时代也是必然的。目前产业园区的发展正处于产业增量和园区存量的中间阶段，且这一阶段还将持续很长时间，产业园区在未来几年仍具有极大的发展潜力。

　　尤其产业园区在地方经济发展中扮演着比较重要的角色，各地对产业园区的重视会持续提高。

　　因为产业园区集中了一个地方同类型的产业，而产业链上下游的集中会为企业和产业的发展带来更强的活力；同时，产业园区在企业投资、产值税收、科技人才等方面推动着地方经济的发展，构成了当地经济发展的活跃细胞；政府也会希望更了解企业需求，产业园区就是当地政府和园区内企业之间的沟通桥梁，促进双方共同的发展。

　　也由此，中南高科将战略蓝图定向企业端和政府端，面向企业做“企业发展全场景服务平台”，面向政府做“产业发展全渠道助力平台”。

　　定制、通用与锁定趋势 满足产业园“变化的需求”

　　近几年，随着经济结构性转型升级的深化，产业对园区的功能性需求也在更新迭代。以生物医药为例，十年前做单抗大分子的厂房已经是比较先进的产业载体了，但从现在基因治疗的需求来看，其所需的厂房和十年前又不一样。然而，工业厂房的产权期限一般是50年，不能让企业每隔十年就推到重来吧。所以，园区开发服务商怎么才能让一个厂房既能满足十年前的需求，也能基本满足十年后的需求呢？

　　中南高科在做产业园区的时候，更多会向产业的角度倾斜，从三个方面来满足不断变化的需求。

　　一是定制化的园区功能，它能够很好地满足客户当下的需求，这是产业园区未来发展的一个方向。中南高科在这方面也做了很多的尝试，比如建筑产品的模块化。二是，在产业园区的开发设计上，打造一些通用性、可扩展性的基础功能，从而满足产业在不同阶段，对园区的不同需求。第三，中南高科会关注低碳、智能化等会成为未来产业园区的发展趋势的变化，并适度适时开展布局。根本上我们是为增加与企业的粘性，为产业发展提供助力，从而实现产业园区未来更大的发展空间。

　　做好重资产经验积累，才能更好输出轻资产服务

　　中南高科目前已经在全国布局近200个产业园项目(重资产)，同时也已获得了10余个产业园轻资产项目：包括与地方政府合作进行产业园更新改造，为产业园区提供运营服务等，起步稳健。

　　正是因为中南高科总结和提炼了做重资产时，在产品定位、设计策划、建设装修、招商运营等全流程的经验，才能更好地输出轻资产运营能力。在已拥有具备独立运营能力的产业服务板块之外，今年中南高科旗下的资产管理板块和招商集团也相应成立了独立的业务品牌——“因大联科”和“灯塔瓴科”，以更好地承接存量市场的需求，输出中南高科在资产管理和产业招商方面的经验，服务全国产业载体。

　　所以说，对产业园区而言，轻资产和重资产是不需要平衡的。重是轻的基础，只有积累了做重资产的经验，才能更好地输出轻资产。如果企业只是做轻资产，没有重资产实践的经验积累，其实很难形成轻资产输出的标准和尺度。知其然，更要知其所以然。

　　产业园运营没有边界，本质是资源整合

　　对于产业园区这个行业而言，运营是没有边界的，极具想象空间。

　　比如，在硬件上，除了普通的物业服务之外，产业园可以做食堂、停车场、人才公寓等诸多运营服务；硬件拓展上，还可以做智慧园区，积累数据资产。在软性方面，产业园可以为企业提供很多增值服务，包括政务性的办事服务、供应链服务，以及市场营销、技术攻关、知识产权、投融资服务、人才服务等。

　　为园区企业提供多样的增值服务，需要产业园区运营方具有综合的能力和知识。这就更加需要运营方用心地贴近客户，挖掘客户真正的需求，满足客户的需求，这也是产业园区的商机。

　　不过，在运营服务的过程中，需要注意的是，并不是在所有的园区、所有的时间点，都要独自做完所有的服务。产业园区运营方在服务上，是可以选择与外部优质伙伴合作的。其实，运营本质上是一种资源整合，基于企业需求提供量身定制的运营服务组合方案，就能够为园区的企业带来助力。同时，产业园区运营方也能够通过为园区企业提供增值服务、投资园区企业等方式，从园区内企业的发展上获取收益。

　　资本与产业园区具有天生的匹配性。一方面，产业园区的资产，特别是需要长期持有的出租型资产，对资金的占用是非常严重的。如果资本进入的话，可以盘活这部分资金，提高资金的使用效率。产业园区能够获取充足的现金流，资本也可以获取稳定的租金回报。

　　另一方面，资本对园区内的企业也会有资源上的助力。园区的企业需要投融资，而资本需要好的投资标的。所以，当资本与园区深度绑定的时候，资本对园区内的企业更为熟识，可以节省寻找投资标的的时间成本，与被投项目之间的关系也会更加紧密。

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