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悦心健康获3家机构调研：560亩土地的整体开发体量很大新规出来后也无法预知政策长期性（附调研问答）

admin2个月前 (09-21)产业地产资讯10

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　　悦心健康002162）12月12日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年12月9日接受3家机构单位调研，机构类型为其他、证券公司。

　　一、公司基本情况介绍董事会秘书向投资者介绍了公司发展历程、业务布局、公司发展战略等基本情况。

　　问：公司改名为悦心健康，说明未来往大健康转型，但收入来源主要还是瓷砖，那么康养业务将做到什么样的规模？两者占比的变化？是否还会存在瓷砖业务的协同效应？未来如何处置瓷砖业务。

　　答：瓷砖业务目前发展良好、现金流稳定，公司中短期内没有剥离瓷砖业务的计划。而且瓷砖业务稳定的现金流可以支持公司康养业务的发展。康养业务收入目前主要来源于医院及托管运营的养老项目，我们预计未来这方面业务的规模将上涨，营收也会逐步上升。

　　而公司560亩存量土地规划完成后会加快转型速度，支持后续的康养业务营收发展。

　　问：目前市场上的养老大多用传统的方式来运营，建立场所提供服务，这是一种刚性需求。以后的养老模式，比如社区养老，或是养老机器人等智能化设备，公司有考虑这方面的打算吗？

　　答：公司目前的养老业务以托管运营公建民营项目为主，公司的康养业务品牌“悦心.安颐别业”已经有数字化智慧养老运营平台，而且公司养老机构的护理员从年龄结构上看，比市场平均水平会年轻，学历也相对较高，护理员更容易通过智能化管理、手机智能终端等为老人提供更优质的服务。目前养老院的运营管理已经做到全数字化、智慧化，同时整体运营中应用了多种智慧物联网设施设备，如：

　　智能床垫，智能手环，毫米波防摔雷达，NFC智能档案，智能血压监测，移动互联网诊室等。

　　养老机器人方面，目前较简单的服务，例如送餐之类还能勉强做到，但对护理型的服务，如为老人翻身，洗漱，穿脱衣等生活照护所必须的服务场景还是无法满足，更加个性化的服务更难以实现，所以目前使用机器人代替护理人员、康复人员甚至医疗人员的场景有限，技术上也并不成熟。

　　国家也一直鼓励倡导居家养老，但居家有个问题，就是适老化的改造不容易达成。我们希望能打通产业链，从机构覆盖居家，但在实际操作过程中也存在一些障碍。公司的做法是一边运营一边改造，实施更精细化的管理。

　　问：谈一谈养老收入体量的未来规划。

　　答：从规划来说，公司还是做得很详实的。公司立足长三角发展康养业务，主要基于以下三个方面：头部是城市化，第二是老龄化，第三是消费能力。公司长期愿景初步目标是在长三角地区能运营规模达到1万床左右。

　　问：养老业务门槛也不高，很多民企也都在做，真正做出体量的树立养老品牌的公司小而散，非常少，我们相比他们，有什么优势？

　　答：目前整个市场上养老模式成熟的公司不多，公司的战略目标是打造以康养服务为核心“医养康教研”五位一体的龙头企业。头部，我们经过多年培育，对养老行业有清晰的认识；第二，我们组合了台湾的一些先进团队，本土团队的改进，打造一支自身运营团队，目前在已运营的几个项目上都积累了不少经验；第三，我们有得天独厚的优势，上海的老年化，消费能力全国前列，业务相对好推进。所以我们的基础比较扎实。

　　问：泗洪项目多久才能盈亏平衡？达到盈亏平衡需要什么条件？

　　答：老年专科医院很快能达到盈亏平衡，养老还是需要再培育一段时间，总体来看项目蕞近两年内有望达到盈亏平衡。

　　问：如果瓷砖业务跟康养未来没有协同效应，那么瓷砖业务如何考虑？

　　答：单从业务来看，建材业务和康养业务没有直接协同效应。但是建材业务有稳定的现金流，可以做支撑，有助于康养业务达到未来的期望。而且公司内部采用事业部制的管理模式，建材和康养两个业务独立运营。

　　问：今年上半年的瓷砖收入同比下降，介绍一下三季度的发货情况。

　　答：上半年收入下滑主要是受上海疫情封控影响，公司上海区域的销售收入占总收入的20%左右，因此影响较大。三季度发货情况比往年还是有所下降，主要也是全国范围内的疫情影响。

　　问：能否分拆一下公司瓷砖的成本结构?

　　答：瓷砖成本构成中，原材料和能源占比都接近30%，其余主要是人工和制造费用。

　　问：公司前三季度资产减值损失计提的金额较大，主要原因是什么？

　　答：主要是存货减值准备计提的金额较大，为进一步降低库存给公司带来的长期经营风险,及时回笼资金，结合三季度建材行业需求回暖、景气度回升，公司进一步加大处置库存的力度,使得公司销售毛利率同比及环比均有所下降，计提资产损失增加。

　　问：新政下房地产可以再融资，那么公司明年减值有没有转回的可能性？

　　答：公司合作的都是比较优质的房地产客户，很少做暴雷房地产客户。看明年的房地产公司运营情况，预计会好转一些。

　　问：江西之前有企业做瓷砖转锂电的业务，我们考虑过吗？

　　问：负离子资产剥离后厂房用地有什么打算，未来能否重新启动？

　　答：目前厂房空置，后续考虑对外出租。这块业务能否重新启动主要看后续公司总体经营情况。负离子产品比较高端，很难突破市场，受大环境影响消费降级，市场培育相对困难，但公司保留了专利品牌。

　　问：介绍一下560亩存量工业土地的开发资金来源，近期证监会房企融资新政推出后公司考虑再融资吗？

　　答：560亩土地的整体开发体量很大，新规出来后也无法预知政策长期性。所以在运作层面上，目前计划考虑跟社会资本相结合。

　　问：公建民营养老院项目复制的难点在哪里？

　　答：养老行业进入壁垒较高，它是回报慢的行业。公司的目标就是要做好服务，形成可复制模式。对公司来说，我们要打造的是整体综合性的服务解决方案。公司的优势不仅仅在运营服务上，比如认知症照护的优势，同时还有运营经验丰富的养老专业团队，从投资拓展、开发建设、运营服务、营销管理及培训发展等环节做到一体化;

　　上海悦心健康集团股份有限公司业务分为建材业务、医疗服务、养老服务、投资性房地产租赁等。公司的主要产品是陶瓷墙砖、陶瓷地砖、特殊用途地砖。公司制定了严格的内部质量控制标准，通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证、ISO5001能源管理体系认证和OHSAS18001职业健康安全管理体系认证以及中国环境标志产品认证。2017年，公司取得了三星级绿色建材评价标识证书。

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