“高层厂房”破解深圳空间难题提升土地利用效率“工业上楼”为制造业腾挪空间

admin2年前 (2024-09-21)产业地产资讯104

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　　“按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向社会提供‘工业上楼’的高品质、低成本、定制化产业空间。”近日，深圳举行“工业上楼”厂房空间建设签约仪式，以超常规的力度和速度推动“工业上楼”，全力推动“20+8”制造业集群布局，为制造业高质量发展腾挪空间。

　　向天空要空间，为制造业提供空间保障

　　“深圳面积1997平方公里，城镇开发边界1190平方公里，现状开发973.5平方公里，开发强度达49%，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。随着上限越来越逼近，我市建设用地高度紧缺已成为全国绝无仅有的特殊市情。”11月29日，深圳市政府发展研究中心党组成员、副主任邓盛华在在线访谈中，围绕深圳“工业上楼”厂房空间建设主题与网民进行交流互动时指出，在深圳建设用地濒临“天花板”的时间窗口，“工业上楼”有助于破解空间难题、提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能，为制造业提供有力空间保障，具有重大战略价值。

　　“工业上楼”，最简单的理解就是将企业生产活动搬到楼上，将以往一层两层的工业厂房进行“堆叠”，在不改变工业用地性质的前提下，有效提升楼宇的容积率。2019年发布的《深圳市宝安区工业上楼工作指引(试行)》则指出，“工业上楼”就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。

　　邓盛华算了这么一笔账：“目前深圳工业建筑面积约2.54亿平方米，规划到2035年工业建筑面积3.96亿平方米，增量工业用地仅9平方公里。未来规划增量高达1.42亿平方米，无法通过增量用地实现。深圳工业用地毛容积率仅1.15，假定全市20%工业用地实现容积率4.0的‘工业上楼’，理论上可新增产业用房1.26亿平方米，基本实现增量目标。”

　　“保持制造业在我市GDP中30%左右的稳定比例，是避免城市产业空心化，为科技创新和其他服务业筑牢根基的重大问题。”邓盛华在交流互动中指出。

　　聚焦“20+8”，推动深圳制造业高质量发展

　　“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小，并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业。因此，“工业上楼”将重点吸引以新一代信息技术为核心的高端制造业，具有“精密小轻”、高环保、低能耗的特点。

　　当前，深圳制造正不断加快转型升级，加快推动迈向高端化、智能化。不同于“大制造”占主导的传统工业城市，深圳现有制造业和“20+8”产业集群以“高精尖轻”为主，先进产能集中在新一代电子信息、人工智能、生物医药和新材料等领域，生产设备重量轻、少有“老大粗”，空间需求不大，技术含量高、产值高。“工业上楼”只需达到《深圳市建筑设计规则》及《深圳市工业区块线管理办法》设计标准对厂房的要求，就能满足大部分企业需要。

　　“我市大量宝贵的产业用地容积率低。老厂房招租难、租金低，新型企业看不上。原有产业用地利用现状，实际上是一种低水平的路径依赖，亟待打破。”邓盛华与网友在线交流互动时指出，产业转型升级的关键，在于培育新动能，导入新产能，实现新增量，特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁”企业。邓盛华说：“新产能需要新空间、新环境。‘工业上楼’通过高强度、集约化成片开发，形成高质量、专业化产业园区，对新型产业和科技企业吸引力很大。”

　　据了解，深圳新建“工业上楼”项目将紧扣“20+8”产业集群，按照产业门类进行规划建设和招商引资，科学设计层高、荷载、消防设施等，形成产业链、创新链、价值链，打造先进制造业产业集群。所有项目将落实“三生”“三创”“三平衡”要求。一是生产、生活、生态“三生融合”，职住平衡、产城融合、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。以人才为导向，留有足够的高标准厂房，并配有研发办公、居住生活、休闲购物、运动健身、绿化等空间。二是创新、创业、创投“三创结合”，激发年轻人创新活力，打造创新城区，形成浓厚的草根创业创新氛围，吸引社会资本，孵化大量初创企业。三是运营与财务、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，实现供给可持续，租金可预期，经验可复制。