产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展密切相关，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，已经成为各地区域经济发展的重要助推器。

　　近年来，打着“发展产业”的旗号，不断涌现出房地产转型产业园区、产业方转战产业园区的情况，甚至连基金方都开始下场。

　　热闹过后，产业园区行业的真实发展状态究竟是怎样的？头部玩家都在往哪条赛道努力？值得业内人员观察思考。

　　本文源自行业自媒体“方升研究”，经找找君编辑整理，以供从业者参考。

　　产业园区行业的发展现状如何，首先体现在波动的数字中。

　　以“方升100”为研究样本，2021年产业园区行业总营收为10516.75亿元，较上年增长6.5%，增速有所放缓。年度实现营收正增长的运营商占比85%，营收负增长的运营商仅占比15%。

　　从数据可看出，截至去年，绝大多数从业公司仍处于正向增长阶段，整体行业规模进一步扩大。

　　但值得注意的是，2021行业净利润为477.24亿元，较上年大幅下降57.36%。

　　数据来源《2022中国产业园区年度报告》

　　利润锐减，是2021年产业园区行业现状的最线年数据来看，行业的净资产收益率也一直在波动下行，尤其2021年从4.07%降至1.81%。

　　数据来源《2022中国产业园区年度报告》

　　必须指出的是，2021年净利润出现大幅下滑或亏损的企业，

　　。尤其华夏幸福等公司的净利润将为负值，对整体数据影响较大。房地产行业的下行压力，顺着部分开发商的综合性业务，一步步传导到产业园区行业。

　　除此之外，大量竞争者的涌入也让行业原本的利润率“摊薄”，园区运营商之间的“内卷”不断加大赚钱的难度。

　　多重压力之下，园区运营不得不打破惯性思维，寻找新的利润增长点。

　　，一是“卖房、卖载体”依然是行业营收的核心构成，园区租赁和物业费收入较上年变化不大。

　　数据来源《2022中国产业园区年度报告》

　　另外一个是，更多的运营商将赛道转向二级开发，近5年来土地开发和土地租赁的业务收入持续下降，而二级开发的多项细分业务在不断被发掘，盈利模式也呈多样化发展。

　　在2021年的业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军表示，“未来，提升运营能力、培养利润增长第二曲线，是招商蛇口发展的主要方向。”

　　联东集团在2021年发布了全新的战略转型，即打造“具有全国影响力的服务科技集团”，在这一目标下，联东集团一口气投资了5家风投旗下基金，借此展开产业布局与企业服务全面合作。

　　中南高科在2021年也提出了从“产业园运营商”向“产业运营商”转变的升级战略，围绕服务专精特新和现代制造业，从单一的园区建设招商，转变为园区建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业投资五大业务单元，强调做园区和企业终身运营服务商。

　　华夏幸福在经历了诸多变故后，在今年宣布全面转型为产业新城服务商，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”，两个字之差，背后却是由“重”到“轻”的全面转向。

　　不破，不立。这一年的确经历了惨烈的“洗礼”，整个行业似乎也越来越“卷”，但同时产业园区也正面临前所未有的新格局，虽然发展增速放缓，但政策支持与市场需求依然坚挺，旧的模式穷途末路，以销售为主的发展模式渐渐走入死胡同，而新的秩序正在重建。

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