自从国家开始大力提倡要扶持实体企业以来，社会关注、资本服务、人才技术、创新要素等核心要素开始逐渐向制造业倾斜，作为为制造业企业提供载体空间的产业园区也开始了蓬勃的发展，但在2020年以后，外部环境突变致使企业生存环境困难，结合一线城市办公楼宇经济严重过剩的“前车之鉴”情况以及“产业地产房地产化”的现象出现，可以预见到未来产业园供求关系难以平衡，新时代下，园区必须把握核心竞争能力才能在未来竞争中取得优势。那么产业园新时代下会面临什么问题?核心方向是什么?需要关注那些核心竞争要素?

一、产业园区发展“三痛”

园区经济，一般分为两类园区：头部类为政府性质的园区，例如高新区、经开区、综保区等大型园区，这类园区占地非常的大，主要负责招引和服务大型企业项目，由政府部门负责;第二类为企业运营的园区，大多为园中园模式，主要为中小型企业服务，突出特点为市场化运作下的舒心服务配套。

经过了一段时间的粗放式发展，商业投机市场的发展与园区不成熟的经营机制错配，“产业地产商品化”、“产业招商恶性竞争”、“土地利用低效化”等现象开始出现，结合目前宏观政策趋势研究以及前瞻实地调研分析，本文总体归纳为“园区发展三痛”。

1、园区招商之痛

全国各地都在建设产业园，都在瞄准国内规上企业和上市企业进行定向招商工作。例如在深圳，你可以找到广东省内如河源、惠州、肇庆、韶关等市级园区的招商办公室，也可以找到例如周边江西、湖南、广西、贵州等省级园区的招商办公室，根据前瞻团队对于深圳行业协会的调研，几乎每周都会有园区招商人员前来联系和接洽，供需市场严重不平衡，招商难的问题已经成为园区的普遍现象。

2、空间利用之痛

随着中美贸易摩擦日渐加剧，民营企业向固定资产投资的意愿显著提高，大中小型企业购地诉求飞速增长，在国家严控房地产投资的背景下，产业地产成为了另外一种资本避险方式。于是在全国出现了大企业各处找政府拿地，中小企业找产业地产商(全国50%以上的房地产企业涉足产业地产)拿地的现象，结果导致大企业在已购土地上“用一半空一半”，中小企业在园区内进行“买后脱管租赁”，致使园区实际制造企业较少，园区产业氛围差，土地实际利用率低等问题，难以为实际有需求生产的企业提供有效的生产空间。根据前瞻对于东莞、惠州等地政府的调研，土地稀缺已经成为限制产业发展的核心因素之一。

3、产业运营之痛

服务和运营之痛是目前园区蕞难解决也是蕞需要解决的板块。园区经济存在的本质意义是什么?本文认为园区的本质应该是为企业提供专业的生产和运营服务，包括为企业提供基本的生产制造空间服务、物业管理服务、人才服务、政务服务以及各类技术和资源的对接服务，但是多数区域存在重招商轻运营的思维，认为将企业招引进来后就已经完成指标，而将园区的核心功能板块外包第三方机构，即园区产业运营服务，导致企业经营和生产困难重重。

二、产业园区路在何方?

大多园区运营者或者管理者往往会关注成功园区的招商经验和成功要素，关注其园区内招商成果和数据表现，但往往难以在深层次下关注园区实际的发展方向。

目前我们处在“新发展阶段”下，产业和企业的发展逻辑相比之前大有不同，在新发展理念下，园区经济在国民经济中所扮演的角色也开始有着不同的变化。

在今年政府工作报告以及《“十四五”规划纲要》中，国家对于创新驱动、发展质量、企业创新、民生福祉、区域协同等方面更加关注，对于园区在数字化、创新化、绿色循环化和安全化等领域也提出了新的要求和指引。

结合前瞻实际调研、趋势判断以及政策理解，本文认为，未来的园区赛道应该是聚焦在两个核心板块来进行竞争，一是园区硬性设施的专业化和生态化，二是园区软性运营服务的专业化和系统化，两者缺一不可，又相辅相成。

一是硬件设施专业化和生态化。(1)园区产品设置和空间布局需要结合产业市场发展以及区域政策指引进行专业化设置;(2)应对现有企业诉求变化和人才创新变化，应该更加注重园区的人文关怀、生态环境以及创新生态的打造。

二是软性运营服务的专业化和系统化。(1)为企业能够提供专业化、系统化、全流程化的综合性运营服务能力;(2)为企业和政府搭建诉求沟通平台，政策实施平台，产业服务平台。

三是两者的融合和园区体系的打造。要在未来的园区竞争中获得优势，就必须处理好园区中的当地企业高管、员工、政府领导、客户等多角色在现代产业社会中的诉求变化，为企业、员工、政府、客户提供适宜创新成长又兼顾成本的园区生态环境体系。

三、未来在哪些方面打造核心竞争力?

本文从人、企业、园区三者关系出发，在产业选择、产品设计、空间布局与运营服务四个角度来分析园区打造核心竞争力应该把握哪些方面?

1、适宜的产业选择与定位

对于园区的产业选择，核心在于园区产业要适宜，要适度。考虑目前当地是否有哪些产业基础，要分清楚哪些是需要培育发展，哪些是需要重点发展的领域。例如深圳在很早之前就开始关注并且培育生物医药产业，成立坪山区生物医药产业加速器(园区)，在疫情来临后，深圳生物医药产业快速发展，根据前瞻对于国内多数园区的产业定位观察，将生物医药产业新增或者替换至核心位置的园区不在少数，但园区是否真的有考虑过产业的适宜性?

2、具有针对性产品设计

对于园区的厂房或者办公楼的产品而言，其核心在于需要针对产业定位、客群定位、环节定位等多方面考虑，了解企业需求和市场在哪?这样才能满足企业的生产诉求。例如在生物医药生产园区，对于废气排放以及废水的处理有着同样的诉求，在产品上需要考虑统一的处理方式;生物医药研发园区，对于洁净空间和空气具有较高的要求，细微变化对于实验结果会产生巨大的偏差;芯片制造园区内，需要无尘洁净室，对于送风回风、压缩空气等设备需要预留空间，厂房没有预留这个垂直空间就很难满足企业需求。

3、充分考虑人文生态环境的空间布局

园区建筑是冰冷的，需要为其披上绿色的马甲，改善区域自然环境，关注现代社会对于生态健康的考虑。从整体趋势来看，随着“碳达峰，碳中和”的指引以及园区企业和员工诉求变化，工业制造领域的供给侧改革将会加快步伐，对于高污染、高耗能等企业将会加快集中入园进行统一处理，园区绿色化、生态化和循环化趋势不可逆转;从现有来看，目前已有部分园区开始尝试将生态资源转变成园区的生态优势，充分考虑到在园区内生活、生产、生业的诉求，说明目前国内园区已经逐步进入向生态园区转型发展的条件和基础。

4、链条化、流程化和要素化的运营服务体系

园区存在的本质是为企业提供服务，帮助企业更好更快的发展。但园区又恰巧是非标准化的，根据产业园性质、目的、区域、产业甚至周边环境而异，需要非常高标准化的产业园的运营服务和解决方案。一是服务的链条化。对于园区经济中企业优质的组合即为园区内企业间多数为业务互补性，能够在蕞大限度的条件下为园区塑造安心深耕主营业务的环境。

二是服务的流程化。园区能够提供企业从孵化团队到初成规模到融资上市的成长全阶段、全流程的服务体系，满足企业各个阶段下不同服务的诉求。

三是服务的要素化。园区还需要为企业提供成长的要素服务，即人才、技术、市场、政策、数据、资本等要素的服务，专业服务由专业人士来做，园区应该作为一个中枢平台，为优质企业、专业服务商、政府机构和高等院校等机构提供平台，达到多赢的效果。

总而言之，楼宇建设和生态环境容易模仿，但是体系化、数字化、可变化、智慧化、流程化的建筑氛围、经营体系和运营体系难以模仿和复制，这才能构筑园区经济中的核心价值。