国内首单民企园区公募REITs正式发售，背后发起人联东集团实力不可小觑，旗下核心企业联东U谷多次蝉联“睿和智库产业园区运营力榜单”榜首。

　　对此，业内极为期待园区领头羊能够改写产业园REITs的命运，带动估值和二级市场价格的上升，但对联东而言也承受着巨大的压力。

　　10月8日，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金联东科创REIT”）正式启动公开发售，基金代码：508003。其募集基金份额共计5亿份，每份认购价格为3.234元，预计募集资金总额为16.17亿元。

　　图表1：中金联东科创REIT发售排期

　　不过，睿和智库注意到，即使是联东和中金两大行业巨头联合发行REITs，也不能抵抗市场大势，如估值、出租率、租金增长率、预测收缴率等多个指标下调。

　　图表2：中金联东科创REIT结构

　　首先，对于联东首单公募REIT，挑选的底层资产都是出租率、收益率等各方面均很优质的产业园，整体出租率达98.17%且入园的国家高新技术企业数量占比达50%，但估值与定价依然是个难题。

　　据此前公告披露，中金联东科创REIT底层资产为3个位于北京中关村国家自主创新示范区的标准工业厂房，即北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一区、北京房山奥得赛产业园，总建面19.84万平米。

　　在回复上交所反馈意见中，这三项资产的估值均进行了调整。最终，该基金整体估值由之前的17.20亿元下调至16.17亿元，下调幅度为5.99%。

　　图表3：中金联东科创REIT底层资产

　　其次，从调整参数来看，联东产业园REIT估值的变动主要受几大核心因素影响，包括评估基准日调整、出租率、租金增长率、收缴率等。调整信息显示，其预测整体出租率从97%调至94%，下降了3个百分点，另外租金增长率下调了0.25%，预测收缴率也下降了1%。

　　再次，正是由于该基金估值整体下调，其2024年和2025年年化现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）预测值由4.43%和4.44%升至4.90%和4.85%。

　　如此的估值下调和较高分派率，牺牲的是联东的利益，但对吸引投资者投资，以及后续资产价值提供了更大的空间。此外，若对比9月刚刚上市的易方达广开产业园REIT和博时天津科工产业园REIT估值分别下调16.03%、15.95%，联东5.99%的下调幅度，其实已经非常“自信”。

　　联东之所以能够PK过一些老牌国企率先发售产业园REITs，必然有其特别之处。

　　如，其进入产业园领域时间较早，为2003年；

　　规模领先，在全国约100座城市已布局548个产业园，管理面积约3,078 万平方米；

　　轻重并举，自持、出售以及服务输出，其中已为75个外部项目提供管理服务；

　　以经济相对发达的城市与区域为重点，主要布局北京、上海、广州、南京、杭州等热点城市；

　　租赁单位小、租赁空间利用率及灵活度高，可分层分户租赁，最小租赁单元为500平方米；

　　重点面向产值介于1千万-3亿元的符合国家和地方产业规划导向的企业；

　　与租户签订的租赁合同期限以3-5年的中短期合同为主，严控3年内租赁合同占比……

　　因此，有业内人士直言：“联东能发行REIT是行业内大好事，REITs是产业园的春天，现在很多产业园都盘算着资产证券化，从而降低融资成本、拓宽融资渠道。”

　　此外，睿和智库还注意到，中金联东科创REIT从今年3月的申报到8月的批准，再到10月的正式发售，这一系列流程的顺利进行，与7月“1014号文”以及发改委多次发声提及的“REITs常态化发行”以及“支持更多民间资本项目发行基础设施REITs”的政策方向一致。

　　据睿和智库统计，截至2024年9月底，全国已有45只公募基础设施REITs产品上市。其中，园区基础设施REITs11只，加上中金联东科创REIT即达12只，占比27%。

　　另外，中金重庆两江产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT已通过待上市，中金亦庄产业园REIT、广发成都高投产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT 排队入场。而民企首单园区REIT发售，或将带动更多民企产业园加速发行REITs。

　　从二级市场表现来看，产业园REITs正在走出价格阴霾。不仅今年9月新发行的两只产业园REITs均实现了首日收涨，而且已上市的11只REITs中今年仅1只下跌，不少正尽力拉回上市价格。如此来看，中金联东科创REIT上市首日也可能会迎来开门红，涨幅有望超过9月发行的两只REITs。

　　图表4：产业园REITs二级市场价格涨跌幅

　　不过，这样的市场表现，对比A股市场，可能稍显平淡。十一假期前，股票涨停频繁，节后第一天大盘逼近3500点，投资者的热情高涨。但市场也出现了个股表现不一，如涨停后迅速下跌的情况。

　　对此，睿和智库认为，一方面，在连续政策刺激下，A股有望继续上涨，尤其是一些高成长性行业和蓝筹股，而这也十分利好产业的发展，如产业结构优化升级和扩大再生产、研发创新等。另一方面，受A股带动，产业园REITs或也将继续完成余下的价值回归之路，出租率和收益率更有保障。因此，无论股票还是REITs价格的上涨，对产业园来说，都是巨大利好。

　　对投资者来说，底层资产的资质，并不是REITs股价表现的决定因素，应更关注REITs本身与底层资产之间的定价差，方能在二级市场持续赚钱；对于产业园运营者来说，仍需关注租金水平、租户行业集中度、集中换租、运营支出等指标，并且在税收优惠政策到期后，探索出新的招商引资策略和盈利模式。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　暴跌67％！保时捷为挽回销量，价格跌破35万，大家会买账吗？

　　2025-10-06 09:30:14

　　陈震走错道致车祸？当地网友画图展示：不常走的人真的容易走错！

　　2025-10-06 06:04:43

　　新郎跳河后续！3人已被处罚，并非传闻那么简单，父亲发声更扎心

　　2025-10-06 01:43:28

　　太突然！解晓东于9月29日凌晨在成都去世，年仅30岁

　　2025-10-02 10:01:46

　　越闹越大！于东来彻底“翻车”，惨遭汤家凤怒喷，评论区当场炸锅

　　2025-10-06 00:20:25

　　郭雪峰局长在值班期间突发疾病，不幸因公殉职，年仅51岁

　　2025-10-05 23:48:35

　　中国记者问高市早苗：“如果您成为首相将推进怎样的对华政策”，她是这样回答的...

　　2025-10-05 20:36:47

　　60岁大爷：跳了半年的交谊舞就不敢跳了，那些女人都不是省油的灯

　　2025-10-05 13:15:03

　　21分大胜！卫冕冠军降维打击：首发五人缺席，全队仍有7人上双

　　2025-10-06 08:02:44

　　陪玩陪睡只是冰山一角，继王晶、向太后 周杰再曝潜规则 杨紫都难逃

　　2025-10-03 16:17:00

　　太惨了！湖北54岁女司机冲散人群：5死8伤，惨况曝出，目击者发声

　　2025-10-05 22:27:52

　　俄乌战争证明世界正义力量上升、绥靖政策破产

　　2025-10-05 14:49:12

　　陕西29岁新郎跳河，女方长相和人品曝光，逼死他的“元凶”找到了

　　2025-10-05 10:20:58

　　争议！女单决赛不和谐一幕：孙颖莎2-4输王曼昱，粉丝态度一边倒

　　广西车祸：多人现场火化，事因曝光，罪魁祸首安然无恙

　　2025-10-05 20:37:13

　　2025-10-04 22:46:00

　　高市早苗当选！日本将迎来首位女首相，重金属鼓手出身曾飙机车

　　2025-10-05 12:58:23

　　信号越来越明显了！中国暂停必和必拓铁矿，其实是汇率战前奏曲！

　　2025-10-05 17:18:45

　　旬阳新郎跳河，父亲知道内情，新娘反复挑事，没想到新郎不听她的

　　2025-10-05 11:54:00

　　火箭季前赛计划：伊森亚当斯首场打次战歇 杜兰特可参加全部比赛

　　2025-10-06 08:57:48

　　2025-10-06 11:20:49

　　暴涨前夜，大国博弈找到了新战场！

　　“过节式”作息或带来心脑血管疾病风险

　　国庆特辑 走进云南，寻根“山野风”

　　拉面哥称不可能回到大集上卖拉面了：回不去了

　　牛弹琴：特朗普大发雷霆 对内塔尼亚胡飙出脏话

　　乌军雇佣兵返英后开枪自杀：年仅40岁 在前线失去左腿

　　环保少女疑遭以军殴打拽头发 被迫爬行并亲吻以国旗

　　捷克版特朗普或重新执政 被指或成欧盟的眼中钉

　　拉面哥称不可能回到大集上卖拉面了：回不去了

　　牛弹琴：特朗普大发雷霆 对内塔尼亚胡飙出脏话

　　乌军雇佣兵返英后开枪自杀：年仅40岁 在前线失去左腿

　　环保少女疑遭以军殴打拽头发 被迫爬行并亲吻以国旗

　　捷克版特朗普或重新执政 被指或成欧盟的眼中钉

　　37岁大师退役仪式：集体列队 梅西送祝福

　　1-4不敌塞维利亚，巴萨遭遇弗里克治下最大分差失利

　　1-0！2-1！哈兰德7场9球 大马丁4连胜！英超最新积分榜：1-5差3分

　　中国大满贯落幕！国乒奖金分配：王楚钦105万最高，王曼昱100万

　　意甲领头羊易主！莫德里奇妙传造点带不动，AC米兰0-0闷平尤文

　　王诗龄评论区沦陷 李湘删博重发不道歉

　　《刺杀小说家2》票房扑街，失去了杨幂丢掉了灵魂，狗尾续貂而已

　　还有谁跟我一样专门喜欢看发疯！

　　温峥嵘疑似内涵虞书欣？直言最讨厌装的人

　　黄渤新片里的“妈”，居然是最美琼瑶女郎！

　　马斯克脑机接口公司终于向科学界“交底”

　　OpenAI开发者大会将有新内容，助力AI开发创作

　　就在今晚！2025年诺贝尔生理学或医学奖将揭晓

　　特斯拉：擎天柱机器人开始练中国功夫了！

　　又到一年诺奖季！AI会不会喧宾夺“人”？

　　奇瑞全新大型SUV亮相！大六座+800V平台

　　新硬汉！ 捷途纵横G700将10月19日上市

　　450km纯电续航+800V快充 5款大增程车要来了

　　双节大优惠！媲美奥迪Q5L 仅售13万多

　　不买雷克萨斯 是对中国汽车工业最基本的尊重

　　+arrTaiduYuanC[i].tag+

　　+arrTaiduYuanC[i].title+

　　下一代iPad Pro将具备两大关键特性 但第二颗前摄镜头仍存变数

　　荣耀多款 26 年初上市的标志性 PC 产品进入到攻坚克难关键节点

　　闪极推出首款多合一移动硬盘“闪盘Pro”，集成拓展坞、自带线

　　安卓PC真要来了！Intel NPU驱动泄露玄机：新版本支持Android

　　EA知名大作的服务器还有48小时就关闭！现在赶快玩

　　梦幻西游：175魔王寨，11+7硬件加身宝宝齐全，区内帮战美滋滋！

　　终于有人做抗美援朝主题的游戏了！居然还是硬核战棋？

　　能换换花样吗？PS5第一方游戏陷入复仇主题循环

　　iPhone 17 Pro再遇新问题！用户反馈充电有杂音、闪光灯拍摄阴影

　　小米 17 Pro 手机 3.0.9.0 版本部分场景自动亮度异常问题已优化

　　彻底卖爆了！iPhone 17系列国内首销数据现已破百万

　　荣耀 Magic8 Pro 手机“泉州郑成功”塑像拍摄样张发布

　　李玫瑾：为什么性格比能力更重要？

　　白岩松谈人口老龄化：社会要降低老年人门槛

　　最牛高中校长：真正的好学生都是玩出来的

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号