据相关机构统计估算数据显示，目前全国的产业园区供应总面积超过 60 亿平方米，并且每年还有大约 1.4 亿平方米的新增供应量。已经建成的产业园区载体空置的规模超过 25 亿平方米。其中一线城市工业厂房平均空置率大约 10% 左右，研发办公类载体空置率达到 35%。二线城市工业厂房平均空置率大约 30%，研发办公类载体平均空置率 45%。三线及以下城市工业厂房空置率平均 40% 左右，研发办公类载体的空置率平均达到 60%。这标志着，产业园区正式进入存量时代。

　　同时，市场上仍然存在不少经营较好，高入驻率的园区。那么产业园区整体的空置率攀高，主要原因有哪些呢？

　　根据联东调研走访的一些园区来看，主要存在以下几个方面的原因。首要原因是产品错配。在集约利用土地的大背景下，叠加了招大引强、要面子、盲目跟风等因素，在园区的规划设计阶段往往优先考虑政策导向，而忽视了市场客户的实际需求。比如有些城市和地区，当地的民营经济活跃，中小企业发展需求很多，这些中小企业对载体的使用有他们的共性需求，在不了解企业需求的情况下，盲目推进 工业上楼 和 标准厂房 建设，导致企业的需求无法满足，建成的载体难以去化。还有一种误解，就是很多地方认为研发型产业园区比生产型园区高级，盲目上马各类科技园、研发园载体。在人才基础和产业能级不匹配的情况下，这类园区往往存在较高的空置率。

　　第二，是价格的错配。一些缺乏产业园区开发建设经验的企业，在园区规划和建设的过程中对成本控制的能力有限，为了形象好盲目增加玻璃幕墙、石材立面等高成本投入，导致建设成本过高，在招商环节遇到定价难题。刚需型实体企业对成本是非常敏感的，多数企业对功能需求更为重视，不愿意为面子工程买单。不会因为建设多花钱，客户就可以承受高租金。产业园区载体的租售价格，是受到市场供需关系影响的。

　　再加上公平竞争条例出台，建设全国统一大市场的背景下，一些产业基础薄弱的地方，失去了政策招商的抓手，无疑是雪上加霜。

　　高空置率 也为产业园区的经营带来很多风险和问题，产品、价格与市场匹配度降低，导致建成载体难以去化，现金流出现问题，经营压力增大，带来暴雷风险等。

　　首先，要回归对产业园区建设经营的本质与初心，建设产业园区载体的目的是发展产业。联东之前服务过的一个地方国资园区，采用成本定价法，开发成本高，所以租金定得也高，一批企业看中了载体，但因为租金价格是市场价的 2 倍左右，导致企业无法签约入驻，全部流失掉。但是，深圳今年就创新性地提出了 低成本空间 招商方式，控制租金水平，为招商赋能，以租金换产业，尝试将 产业效益 纳入国有资产的考核范畴，来解决产业园区招商租金的定价问题。

　　第二，要挖掘本地企业的特质，做精细化差异化经营。既要重视战略性新型产业，也要关注本地优势传统产业的发展。除了招大引强，更应该关注中小企业的实际需求。参天大树都是从树苗长起来的，与其把精力放在移植上，不如更多关注培育中小企业的成长，一棵参天大树，不如一片生机勃勃的产业丛林。

　　第三，打破管理机制限制，寻求专业运营单位合作。一些地方国资类产业园区，在招商与经营方面，受体系限制，对于招商运营团队的激励和管理缺乏抓手，难以提高效率。这种情况下，可以选择与专业运营单位合作，借力市场的手段解决盘活问题。

　　第四，在公平竞争条例之下，应该放弃传统的资源政策换产业投资的老套路。 考虑从企业实际需求出发，通过产业链资源的整合与价值投资，帮企业降成本、 扩市场、优化服务，通过软实力吸引企业入驻。

　　第五，考虑产业梯度转移的客观规律，扩大合作渠道，从产业集中度高的一线城市引导一部分降本需求明显，并且需要扩大生产的产业和产能转移。

　　近几年来，结合一些城市和地区的招商困境，联东集团也充分发挥自身二十多年来，在产业园区招商和运营方面积累的经验，帮助一些城市和地区开展招商引资工作，形成了名为 第二招商局 的 区域委托招商 服务模式。

　　业务的初衷，就是解决存量园区的运营难题，同时，帮助有扩产选址意愿的企业匹配到适合的地方发展。通过产投招引、资产管理、委托运营、招商推介等方式服务了多个城市和地区，取得良好的成效。2024 年在嘉兴高新区油车港园区，促成 2 家企业拿地建厂，1 家规上企业入驻当地民营存量园区，4 家规上企业入驻了国资存量园区。另外推荐互访考察企业 230 家，其中潜在的拿地自建厂房企业 65 家。2022 年至 2023 年支持新疆和田产业援疆工作期间，引进了江苏、 四川、江西等地企业到新疆和田投产，有效利用存量厂房 8 万多平米。与广州天河区开展第二招商局服务，为天河智慧城引进和服务人工智能、软件信息类产业， 协助天河智慧城 20 平方公里范围内的存量园区进行招商。

　　除此之外，联东 U 谷通过管理输出的方式，把二十多年来积累的产业园区开发运营经验分享给社会，从产业园区的定位策划、规划设计、成本管理、工程管理、招商组织、运营服务等多个方面助力了全国 170 多个产业园区全周期、高质量、可持续的发展。

　　联东集团始终尊重市场和客户的需求，避免先入为主，力求实事求是地开展工作，这是产业园区成功的基础。

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